성공가이드

라임사태로 떠들석한데 개그맨 김한석씨도 당해서 전재산을 날렸다고 한다.

이런 뉴스를 읽다 보면 사연은 안타깝지만 답답하다는 생각을 하게 되었다.

서울남부지법 형사13부  심리로 열린 장 전 센터장의 공판에 김 씨는
 "장 씨가 '라임 펀드의 원금 손실 가능성은 제로(0)에 가깝고 예금처럼 안전하다. 
손실이 날 가능성은 로또 당첨되기보다 어렵다'고 말해 그대로 믿고 펀드에 가입했다"고 진술했다.

김 씨는 "전세 보증금 8억2천500만원을 투자하는 것이어서 항상 안전해야 한다고 강조했고
 장 씨도 100% 담보가 있어 원금 손실 가능성이 없는 안전한 상품이라고 말했다"며 
"안전하게 수익을 내는 상품이라고 해서 주변 동료들에게도 가입한 상품과 장 씨를 소개하기도 했다"고 말했다.

요약하면 고수익인데 원금보장 되는 상품이 있다 하여  전세보증금까지 빼서 돈 집어 넣었고, 아는 지인에게도 소개해줬다.. 는 것이다.

김한석씨가 소개해준 지인은 지상파 방송국 출연 아나운서와 방송국 국장급 간부라고 한다..

배울만큼 배운 사람들인데 이렇게 답답할 수가 있나..

인생을 살아보니 헛똑똑이들이 의외로 많더라..

많이 배운 사람들도 의외로 세상 물정 모르는 사람이 많다..

의사결정 할 때 반드시 기억해야 할 것은 모든 선택에는 대가가 있다는 사실이다..

그래서 경제학 10대 원칙 중 제1원칙이 바로 "모든 선택에는 대가가 있다" 이다.

다시말해 세상에 공짜점심은 없다는 소리다..

이런 건 경제학원론을 배워야 아는게 아니라 어른이면 그냥 알게 되는 상식이지 않나?

고수익과 안정성은 서로 상충하는 것이다.

상충이 뭔가 상호충돌하는 것이다..

요즘 코로나 때문에 도시락을 시켜먹거나 구내식당 가는 경우가 많다.

맛집이고 저렴한 곳은 바글바글 하고,  맛 없는 집은 파리 날린다.

맛집이고 저렴한데 사람 없는 곳이 있나?

맛도 없고 가격도 비싼데 사람이 북적거리나?

(맛+ 착한가격 ) (한적한 식당)   이건 서로 상충하는 관계다.

맛도 좋고 가격도 싼데 손님이 적은 곳 있으니 가자고 하면 안가는게 맞다.

이해관계가 있는 곳이거나 추천자 입맛이 특이한 것이다.

고수익과 안정성 중에 하나를 선택하는 것이다.

고수익을 대가로 안정성을 포기하는 것이고,

안정성을 대가로 고수익을 포기하는 것이다.

그래서 경제학에서 말하는 경제의 제2원칙은 "선택의 대가는 그것을 얻기위해 포기한 그 무엇"이라 했다.

고수익인데 안전하다는 말을 하는 사람이 속인 것인가?

고수익인데 안전하다는 말을 믿은 사람이 멍청한 것인가?

도찐개찐이라 본다.

펀드매니저 ---> 김한석

(야비함)           (아둔함)

김한석  ----> 아나운서국장

(아둔함)          (아둔함)

대략 이런 구도가 되는데  아둔함과 아둔함이 만나면 정말 답이 없다..

그러니 본인 스스로 세상물정을 잘 알아야 한다.

평소 친한 사이였는데  아둔함으로 인해 서로 원수가 되면 돈잃고 사람잃고 ~

완전 인생 피박이다..

소송해서 이기면 뭐하는가 줄 돈이 없는데....

감옥에 쳐 넣으면 속은 후련하겠지만 아둔함의 댓가로 전재산을 잃었음에는 변함이 없다.

나이먹고 사기당하면 복구가 안 된다.

다같이 복창하자.

세상에 공짜는 없다!

ps,

이 블러그에 오시는 분들은 이런데 속지 마시기 바랍니다..

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지금까지 봤던 영화 가운데 가장 인상깊게 봤던 영화는 20년 전에 봤던 "디아더스(The Others)"이다.

영화 마지막 부분에 반전을 확인하고 짜릿하기도 했지만 내가 정답이다고 생각하는 것 중 그 어떤 것은 내가 완전히 다르게 생각하고 있을 수도  있겠구나하는 묵직한 교훈을 얻기도 했다.

요즘은 가끔가다 가치관의 혼란이 온다.

"이건 뭐지? 내가 잘못 생각하고 있는건가?"

툭툭 던져지는 이슈에 맨붕이 오는 경우가 많다.

이재명 지사가 "기본대출권"을 주장했다.

저신용자라도 누구나 장기로 저리에 돈을 빌릴 수 있어야 한다는 것이다.

손실이 났을 경우 국가가  책임진단다..~~

대출 금리를 10%로 제한하자는 주장을 해왔는데 대출기본권이란 말로 포장해서 보다 강하게 주장하는 것 같은데 글쎄다..

누구나 롯데호텔에서 고급 뷔페를 먹을 수 있는 권리가 있다.

키 작다고 못 들어오게 하고, 기분 나쁘게 생겼다고 못 먹게 하면 안된다.

뷔페값을 지불하면 누구나 고급식당에 출입하여 고급뷔페를 먹을 수 있어야 한다..

그런데 누구나 인간이라면 10만원짜리 뷔폐를 3만원에 먹을 수 있는 권리가 있어야 한다고 주장하면 이건 좀 쌩뚱맞다.

기회를 공정하게 부여 받는 것은 권리이만, 제 값을 주지 않고 먹는 것은 권리가 아니다. 

식당이 손해보는 7만원을  국가가 보존해준다?

누구에게나 대출 할 수 있는 권리가 있다.. 당연하다..

키작다고 돈 안빌려주고, 기분나쁘게 생겼다고 돈 안빌려 주면 안된다.

돈의 값을 지불하면 누구나 대출시장에서 대출할 수 있어야 한다.

돈의 값은 이자다. 이자는 돈을 갚을 능력인 신용에 의해 대출시장에서 매겨진다..

리스크는 이자를 결정하는 원가에 해당한다. 

고신용자는 회수가 확실하므로 리스크 비용이 적다. 

저신용자는 회수가 불확실하기에 리스크 비용이 높다. 

mbc라디오 사회자가 이 제도가 시행될 경우 도덕적헤이 문제가 발생하지 않냐고  지적하자 이재명 지사는 

"기본적으로 국민들의 선의를 믿는다"고 반박했다. 
그러면서 "어떤 국민이 이자가 싸다고 해서 마구 대출을 받겠는가"라며 대답했다..

경제의 기본원리를 모르고 하는 소리다..

경제학 원론에서 말하는 경제학 10대 원리 가운데 제4원칙은 "인간은 경제적 유인에 반응한다."이다.

정치인과 정책당국자는 이런 인간의 속성을 잘 알고 있어야 한다.

국민의 선의를 믿는다고?  어떤 국민이 이자가 싸다고 마구 대출하느냐고?

인간은 선의와 양심이 아니라 경제적 이득과 비용을 비교해서 경제적으로 유리한쪽으로 결정하고 행동한다..

실현 안될 것이라 믿지만 만약 실행 된다면 엄청난 도덕적 헤이 문제와 금융시장 혼란이 야기되리라 예상된다.

빌리려는 사람들은 금리가 싸니깐 먼저 빌리려고 달려들고, 빌려주는 사람은 손해보면 국가가 보상을 해준다고 하니 부실대출에 대한 심사를 소홀히 하고 선착순으로 빌려준다...

도덕적 헤이에서 오는 손실은 다른 국민에게 전가된다..

이런 비효율이 어딨는가..

저소득층 저신용자를 지원해주는 정책과 금융 상품이 많이 있지 않는가..

재원을 확보해서 지원을 좀 더 많이 해주는 방향으로 가야지 이렇게 금융 시장에 인위적으로  개입하면 큰 부작용에 봉착하게 된다..

그동안 상식으로 알고 있던 것들이  하나 둘 씩 무너지고 있다..

내가 뭔가 잘못생각하고 있는건가?

가치관에 혼란이 온다..

익명으로 질문을 주신분이 계신데 답변이 길기도 하거니와 다른분들도 참고가 될것 같아 공유합니다..

누구인지 특정할만한 요소가 없다 판단했기에 공유하는 것이니 양해 바랍니다.

안녕하세요. 카이사르님. 제가 뭣모르고 샀던 주식들 CJ, 동국제강, 하림지주, 삼성생명, 신한지주 가 있는데요.. 
다 -25~-50% 입니다. 이렇게 활황에도 오르지 않네요.. ㅜ.ㅜ 기업펀더멘털은 나쁘지 않은거 같은데, 지금 물타기를 해야할지.. 
그냥 놔둬버려야 할지.. 물타기 자금은 있긴 한데요... 
다들 1년에서 5년 이상된 주식들인데 요모양 요꼴이라... 바쁘시겠지만 시간되실 때 조언 부탁드려도 될까요~
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저는 개별 주식에 대한 추천이나 조언은 하지 않습니다.

저의 투자 철학과 맞지 않기 때문입니다..

오죽답답하면 이렇게 문의 하실까 싶어 몇자 적습니다. 

재정 상황이 어떠한지, 현재 현금흐름이 어떠한지, 미래 크게 지출 예정인 항목이 무엇인지 아무것도 모르는 상태에서의 조언은 큰 의미가 없습니다. 

질문하신 내용은 본인이 처한 상황에 대한 대응을 묻는 것입니다.
본인의 상황은 본인이 가장 잘 알기 때문에 본인의 판단이 가장 정확한 것입니다.

다만, 큰 틀에서 원론적인 것만, 그것도 저의 주관적 의견으로 말씀 드리는 것이니 참고만 하시기 바랍니다.
일단 투자하고 있는 기업을 디테일하게 공부해 보시기 바랍니다.

세상에 공짜 점심은 없습니다. 
기업에 대한 공부가 되어 있지 않은 상태에게 개별 기업에 투자하면 운에 맞기는 것과 같습니다..

언급하신 종목은 대부분 우량기업이고 흑자가 지속되고 있고 실물경기와 밀접한 종목입니다.
그런데 기업마다 사정이 다 있습니다..   그 상황을 어느 정도 알아야 합니다.

지난 글에도 언급했듯이 상속문제가 있을수 있고 , 특정 섹터에 집중투자하고 있으면 매출이 늘어도 회계상 이익이 줄기도 합니다..

그래서 일단 가장 먼저 봐야 할것은 매출 추이입니다.

매출이 지속적으로 늘어나는 기업인가, 매출이 지속적으로 줄어드는 기업인가.
매출이 경기 상황으로 인해 일시적으로 줄고 있지만 향후 매출이 늘어날 가능성이 높은가 적은가... 

매출을 보고 그후 기업 상황을 보는 것입니다.

매출이 지속적으로 줄어 들고 있고 향후에도 그럴 가능성이 높다면 그 기업은 앞으로 망할 기업이니 지금이라도 발을 빼는 게 맞겠지요..

다시한번 말씀 드리지만 일단 질문하신 기업의 매출추이를 잘 보시기 바랍니다..
언급하신 종목은 고도성장하는 섹터는 아닙니다..
하지만 폭발적으로 성장하는 섹터가 아니라도 실생활과 밀접한 기업이고 이미 그 분야에서 확고한 포지션을 차지하고 있다면 캐시카우가 확실한 기업이기도 합니다.  

현재 마이너스 25~50%인 상태라면 지금 손실을 확정하고 매도하는 것은 때가 늦었고 적절치 않아 보입니다.

지금은 경기민감 종목이 소외받고 있지만  코로나 종식이 가까우면 실물경기 회복과 함께 실적이 개선될 가능성이 있기에 비자발적이긴 하지만 길게 보시고  장기투자 하시는 게 좋을듯 합니다.

주식은 순서를 기다리는 게임이기도  합니다..  유행은 돌고 돕니다.
시장의 관심을 받는 종목은 달리는 말이기도 하지만 거품이 끼고 있다고 볼 수 있습니다.

반면, 현재 소외된 종목은 현시점에서 별로 좋지 않은 종목 일수 있지만 다르게 말하면 거품이 다 빠지고 과소평가 받고 있다고도 볼수 있습니다.

손해를 만회하기 위해 물타기 하는 것은 옳지 않습니다.
현재 보유하고 있지 않다는 가정하에 그래도  매수하고 싶은 종목일때 매수하는 것이 정석입니다..
종목에 대해 누군가에게 물어볼 정도면 개별종목에  투자하시면 안됩니다..

제가 그동안 가장 많이 썼던 글이 시장평균에 투자하라는 것이였습니다...
만약 시장평균에 투자하고 있는데 현재 마이너스 구간인데 어떻게 할지를 물어 보셨다면 무조건 여유자금 있는 족족 물타기 하라고 말했을 것입니다..

칼을 휘두를 때 옆사람에게 물어보고 칼을 지금 휘두를까요 말까요를 물어야 하는 상황이라면  싸울준비가 덜된 것입니다..

지금은 본격적으로 사냥하러 나가시면 안됩니다..
누군가에게 물어볼 정도면 준비가 덜된 것입니다..

여유자금이 있다면 분할매수로 시장평균에 투자하시고 하락 하길 기도하시기 바랍니다..

하락하다 올라가는게 수익율이 더 좋을테니까요.. 

기업은 성장을 추구하고 국가는 금과 교환되지 않는 돈을 계속 풀기에 주식시장의 시가총액은 장기적으로 계속 우상향입니다.

버핏의 조언도 요약하면 한줄입니다.

시장평균에 투자하라.. 그러면 돈번다.

연배가 어떻게 되시는지 모르겠지만 요즘은 백세 인생이니 주식 투자로는 앞으로 10년후부터 돈을 벌겠다는 마음으로 여유있게 공부하시고 천천히 실전 경험을 쌓아 가시바랍니다.


ps , 향후 종목 질문에 대한 답은 이글을 링크하는 것으로 할 예정입니다..

서울에서 부산으로 가는 방법은 여러 가지가 있다.

중앙선을 타고 최단거리로가기, 비행기를 타고 최단시간에 가기, 동해안을 타고 즐기면서 가기 등 다양하다.

주식투자로 수익을 내는 방법도 여러가지가 있다. 

성장하는 기업에 투자하기, 저평가된 기업에 투자하기, 배당을 많이 주는 기업에 투자하기, 자산이 많은 기업에 투자하기 등 다양하다..

절대적인 게 없다. 모든 게 상대적이다. 

어느 하나의 관점에 매몰되면 오판하기 쉽다..

간단하게 생각하면 돈잘버는 회사에 투자하면 될것 같지만  좀 더 깊이 들어가면 이것저것 따져봐야 할게 한 두가지가 아니다.

가령, 주가수익비율(PER)이 6%인 기업이 있다고 하자..

이 기업은 싼가 비싼가..

1년에 1000억을 버는 회사의 현재 시가총액이 6000억인 샘이다.

6년이면 투자 본전을 뽑을 수  있으니 싼편이다.

(회사명: A)

1년에 1000억 버는 회사가 현재 시가총액이  3조원이라면 싼가 비싼가..

현재 버는 이익으로 30년 기다려야 본전을 뽑는다면 비싼편이다..

(회사명: B)

A회사는 저평가 되었고, B회사는 고평가 되었으니 A회사에 투자하는 것이 맞을까?

그리 간단하지 않다.

시장에서 저평가 되어 있는 것은 그만한 이유가 있고, 고평가 되어 있는 것도 그만한 이유가 있는 것이다.

그 이유가 다 합리적인가?

반드시 그렇지도 않다.

시장은 아이큐1000 이기도 하지만 가끔은 이성을 잃고 광분하고 미친다.

과도한 고평가는 거품이 되고, 과도한 무관심은 저평가 구간을 만든다.

요즘으로 치면 바이오,플렛폼, 베터리 기업은 핫하고, 배당금을 7~8%주는 은행주, 가치주는 개도 안 물어간다.

PER를 따질때는 현재의 이익을 계속 뽑아 낼수 있는지, 이익이 감소할 것인지, 이익이 증가할 것인지가 중요하다..

이익이 매년 더블로 늘어난다면 현재 PER가 100이라도 저렴할 수 있다.

이익이 매년 반으로 줄어든다면 현재 PER가 1이라도 비쌀수 있다.

이익은 매년 증가하여 왔고 현재 PER가 낮으면 투자해야 하는가?

꼭 그렇지도  않다. 사양 산업이라 투자를 하지 않고 이익을 쥐어짜서  수치만 좋아 보이는 기업은 피하는게 정석이다.

매출도 늘고 이익도 늘어나면 좋은가? 

이 또한 꼭 그렇지 않다. 경쟁자가 나타났거나 자기자본이익율(ROE)이 계속 나빠지고, 영업이익율이 낮아지고 있다면 현재의 성적표가 미래를 보장하지 않는다..

모든 게 다 좋은 기업인데  오너의 상속 이슈가 있다면 주가를 찍어 눌러서 상속세 부담을 줄이려는 요인이 작용해 주가는 장기하락 할 수 있다. 

우량 기업이라도 장기하락 한후에 나중에 오르면 기회비용을 날리는 것이다.

배당이 계속 늘어나는 기업이라도 사모펀드가 경영권을 확보한 뒤 투자금을 회수하기 위해 배당성향을 과도하게 높히고 투자하지 않고 먹튀 하려는 경우도 있다.

이런 식으로 경우의 수를 늘려가면 수십,수백가지의 경우의 수가 있다..

결론을 말씀드리자면, 어느 하나의 관점에 매몰되지 말라는 것이다..

여러가지 측면에서 다방면으로, 종합적으로, 입체적으로 바라보고 판단해야 한다..

그래서 공부가 필요하고, 경험이 필요하고, 통찰이 필요한 것이며 주식학원이 없는 것이다.

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투자자마다 투자 스타일이 다 다르다.

실전 투자는 잘 싸우는게 장땡이기 때문에 숲을 먼저보든 나무를 먼저보든 그건 투자자 마음이다.

시장 전체를 보지 않고 개별 회사, 특정 종목만 보고 투자하는 투자자도 있는데 그들을 비판할 생각은 없다.

흰고양이든 검은 고양이든 쥐만 잘 잡으면 그만이다. 

예전에는 TOP-DOWN 방식으로 접근해야 한다고 강력히 주장했는데 꼭 그럴 필요가 없다는 생각이  든다..

시장 전체를 모르더라도 내가 아주 잘 아는 회사 몇 개만 집중적으로 연구해도 돈을 벌수 있기는 하니깐...

어쨋거나 필자는 TOP-DOWN 방식을 선호하고 권장 한다.

최상위 시각은 자본주의는 어떻게 될 것인가 를 생각 해보는 것이다..

공산주의, 사회주의가 도전했지만 자본주의가 이겼다.

자본주의보다 더 정교하고 인간 본성에 잘 맞는 체제는 없다고 생각한다..

자본주의가 망하지 않는다고 생각하기에 기본적으로 번영에 배팅한다..

상승에 배팅하면 롱포지션이다..  기본적으로 낙관주의이고  주식을 항상 보유 한다.

언제 팔것인가를 생각하기보다 얼마나 사서 모을 것인가를  생각한다.

.

그 다음 시각은 주식시장 주변을 살피는 것이다.

부동산 시장, 원자재 시장, 채권시장 , 은행권...

주식시장 이라는 호수에 물이 들어오는지 다른 호수로 빠져 나가는지 돈을 물길을 봐야 한다.

환율을 보고 금리를 살펴야 하는 이유가 되겠다.. 

지금은 그 어느때보다 여건이 좋다.

주식시장으로 돈이 들어올 여건이 종합세트로 조성 되어 있다.

보수적으로 잡아도 10년만에 가장 좋고, 과감하게 해석하면 30년만에 가장 좋은 환경이다..

그 다음 시각은 산업을 동향을 보는 것이다.

시대의 방향을 보는 것으로 지금은 4차산업 혁명, 언택트, 전기차, 수소, 5G, 바이오 등으로 변하는 시대다..

시대에 역행하는 섹터나 기업은 지금 현재 아무리 많은 돈을 벌고 있더라도 일단 보수적으로 접근해야 한다.

포트폴리오 차원으로 일부 편입하는 것은 가능하나 주력으로 투자 하지는 말아야 한다..

반대로 말하면 변화하는 산업 섹터의 기업을 주력으로 담아야 한다..

산업을 봤으니 기업을 골라야 하는데 기업을 고를 때는 비스니스 모델 (business model)을 봐야 한다.

4차산업 시대가 만개하면 가장 좋은 기업은 생태계 최상 위에 있는 플랫폼 기업들이다..

아마존, 구글 같은 플랫폼 기업이 이미 비싼데 거품을 논하기 전에 BM이 워낙 좋기에 시장에서 좋은 평가를 받고 있는 것이다..

애플이 세계 시가총액1,2위를 하는 이유도 간지나는 휴대폰을 많이 파는 회사이기 때문이 아니라 앱스토어, 애플뮤직, 애플페이 같은  플랫폼 생태계를 구축했기 때문이다..

우리나라는 카카오와 네이버가 플렛폼에 해당한다..

카카오와 네이버는 굉장히 안정적이며 훌륭한 비즈니스 모델을 갖추고 있다..

경쟁자가 없고 진입장벽이 매우 높으며 성장 가능성이 무궁무진 하다..

대한민국의 인터넷 관련 인재를 싹쓸이 했기 때문에 한국의 구글, 아마존이 카카오고 네이버다.

조금 올랐다고 먹고 버리는 그런 회사는 아니라 생각한다..

그냥 모아 가야 하는 회사...

그 다음으로 봐야 할 것은 기업의 벨류에이션(가치평가)...

실적 추이를 보고, PER를 보고, PBR을 보고, 배당수익률을 보고, 대주주를 보고 등등....

벨류에이션을 할줄 알아야 좋은 주식을 싸게 살 수 있다.

좋은 주식을 비싸게 사는 것은 나쁜 주식을 싸게 사는 것과 도찐개찐이다.

그래도 선택하라면 좋은 주식을 비싸게 사는 게 좋다. 앞으로 더 좋아지면 적정 가격이 될테니까..

그  다음 고려해야 할 것은 트레이딩 할 때 필요한 것인데   수급을 보고, 차트를 보고, 모멘텀을 보고 기타 등등 기술이 들어가는 것으로 위에 나열한 것에 비하면 잡다한 것이다...

저평가 된 것, 소외된 것을 찾는 것도 중요하긴 하다...

중요하지 않다는 것이 아니라 중요도에 우선순위가 있음을 기억하자..

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가치 판단(價値判斷) 하기 전에  사리 판단 (事理判斷)을 정확히 하는 것이 우선이다.

사리판단이라 함은  당위의 논리로 옳고 그름을 따지는 것이 아니라 , 이치와 원리를 따져 물으며 세상물정을 정확히 판단하는 것이다.

19세기 경제학자 알프레드 마셜은 경제학을 "인간의 일상생활을 연구하는 학문"이라 정의 했다.

맨큐는 "경제학을 왜 공부해야 하는가?"라는 질문을 던지고 다음과 같이 말했다.

"경제학을 공부해야 하는 이유는 경제학은 우리가 살고 있는 이 세계를 이해하는 데 도움이 되기 때문이다."

경제에 대한 지식은 이 세상을 이해하는데 도움이 되고 의사결정을 할 때 중요한 도구가 된다.

내가 맨큐의 경제학을 두고 두고 탐독하는 이유다..

최근 부동산 정책에 관한 의견을 많이 썼는데 진보에서 보수로 갈아탔냐는 댓글이 많이 올라 온다.

가진 게 많을수록 보수로 변한다는 댓글도 있던데 맥을 잘못 잡으신 거다..

다시한번 강조하지만 필자가 제기하는 것은 가치판단의 문제가 사리판단의 문제다.. 

서민을 위하는 취지로 부동산 정책을 펴는 정책의 목표에 대해서는 지지하고 존중한다.. 

정부정책을 비판하는 것은 명분과 이념에 경도 되어 사리판단을 재대로 하지 않고 무대포로 밀어 부쳐서 정책의 목적과 다르게 서민을 위기로 몰아 넣는 것에 분노하기 때문이다.

부동산 정책에 한마디씩 거드는 정치인 출신 장관들이 많은데 맨큐의 경제학 제6장 <수요,공급과 정부정책> 챕터를 정독해 보시길 권하고 싶다..

가격통제 정책이 시장에 어떤 프로세스를 거치며 시장에 영향을 미치는지, 조세 정책이 어떻게 과정을 거치며 누구에게 전가되고 귀착되는지 아주 상세히 설명하고 있다.

가격상한제의 대표적 사례인 임대료상한제, 가격하한제의 대표적 사례인 최저임금제에 대해서는 초딩도 이해할 수 있게 아주 상세히 설명하고 있다..

임대시장에서 임대료를 규제하면 어떤 현상이 생겨나는지 설명하는 그림이다..

시장에서 형성된 균형가격을 무시한채 임대료를 규제하면 수요와 공급에서 불일치가 생겨난다.

공급자에게는 불리하고 수요자에게 유리하기 때문에 물량부족 현상이 생긴다..

문제는 시간이 갈수록  수요와 공급이 탄력적으로 움직여서  물량부족의 폭은 확대가 된다는 것이다.

임대료상한제를 했을 때 수반되는 부작용도 상세히 설명하고 있다. 

자녀가 없는 세입자를 선호하거나, 집주인에게 뇌물을 주는 경우도 생기는데 뇌물과 표준임대료의 합은 시장임대료에 가깝게 된다는 설명도 있다..

임대가격을 임의로 통제하면 임대시장에서 물량부족 사태는 점점 심화 되어 전월세 폭등은 피할 수 없게 된다.

최근 전세가 씨가 말랐다는 보도가 잇다르고 있는데 폭락론자들은 언론의 뻥카로 취급하고 있다.

경제원리를 안다면  전세 물량 감소 현상은 뉴스를 안봐도 알수 있는 "안봐도 비디오" 현상이다.

정부 당국자들이 선진국에서 표준임대료를 도입하고 있으니 우리도 도입해도 된다는 논리를 펴고 있는데  미국 경제학자들이  어떻게 평가하고 있는지 보자..

임대료 규제 정책에 대해  경제학자 100명중에  95명은 부정적으로 대답했고 4명은 대답을 회피했고 1명만이 동의 했다.

임대료 규제 정책은 정치적 판단이며 시간벌기에 불과 하고 궁극적으로는 성공할 수 없는 정책이다..

부동산을 잡기 위해 보유세, 종부세 등을 강화 하고 있는데 조세 정책은 또 어떤 결과를 초래할까..

위 그림은 조세가 판매자와 구입자에 어떻게 전가되고  귀착 되는지를 보여주는 모형이다..

하단부분에 비탄력적 수요, 탄력적 공급 이라는 표기가 있다..

탄력적이라는 말은 시장 여건이 불리해졌을 때 시장을 떠나려는 의지를 말한다.

임대시장에서는 수요자가 비탄력적이다. 

시장 여건이 불리하다 하여 텐트치고 살 수는 없다. 울며 겨자먹기로 주거지를 구해야 함으로 수요는 비탄력적이다.

반면 공급자는 탄력적이다..

지금처럼 세금을 매년 올려서 숨통을 조이고, 임대료도 못올려서 수익율이 낮아지면 임대시장을 떠나 버린다.

위의 그림에서 알수 있듯이  수요가 공급보다 비탄력적이기에 결국 조세의 부담은 구매자에게 더 많이 전가된다...

보유세, 종부세 오르면 집주인 보다도 세입자들이 더 걱정해야 한다.

세입자들에게 세금 전가가 더 많이 되기 때문이다..

가격통제에 대해 경제학 원론에서는  어떻게 설명하는지 보자..

정부가 경제학원론과 싸우고 있는 말이 괜히 나온 말이 아니다..

세입자들이 임대3법에 환호하고 징벌적 보유세, 종부세 강화에 찬성하고 있다..

직감적으로 볼때 세입자를 위한 법인 것 같지만 가격통제의 부작용, 조세의 전가와 귀착 현상으로 인해 부메랑이 되어 자기 목을 치게 된다..

안타깝지만 일반 대중들은 이면에 감춰진 사실을 알아차리는게 쉽지 않다..

경제 현상은 고약하게도 직관과 반대로 해석해야 하는 경우가 많다..

태양은 멈춰있고 지구가 움직이는 것이 진리지만 성난 군중에게 그 사실을 설명하면 돌팔매를 맞는다..

지금 정부에는 전세계 어디에서도 성공한적 없는 사회주의를 실험하려는 무식하고 용감한자들이 많다..

또한 향후 어떤일이 일어날지 뻔히 알면서도  여론이 무서워, 자신이 가지고 있는 기득권을 뺏기게 되는 것이 두려워 입을 다물고 있는 자들도 많다..

지금은 난세다.

난세 (亂世) :무질서한 정치 따위로 어지러워 살기 힘든 세상.

난세때는 혹세무민 하는 사람들이 많다.

혹세무민(惑世誣民 ):  진실의 근원에 뿌리하지 못하고 극히 지엽적인 부분만을 강조함으로서 세상을 혼란하게 만들고 
그릇된 이론이나 믿음을 이용해 사람들을 속이고, 그들을 이용해 자신의 이익을 추구하는 모습

가치판단은 차후의 문제다.

사리판단 잘하여 각자도생 할 때다

각자도생(各自圖生): 대기근이나 전쟁 등 어려운 상황일 때 백성들이 스스로 알아서 살아남아야함

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자본주의 사회에서 최후 승자는 생산수단을 확보한 자이다. 

대한민국에서 그동안은 대지지분 싸움이 주였다면 , 앞으로는 기업지분 싸움에서 진검승부를 펼치게 된다. 

대지지분은 실거주로 거처할 곳 하나만 세팅 잘 해놓고 나머지 자원으로는 기업지분 확보에 사활을 걸어야 한다.

4차산업이 눈앞에 다가 왔는데 앞으로는  더더욱 그런 사회가 되어 갈 것이다..

생산의 3대 요소는 토지, 노동, 자본이다. 

산업혁명 이전에는 토지가 가장 중요했다. 

산업혁명이 일어나자 기계가 노동력을 많이 대체 했다.. 

기계는 많은 자본이 필요해서 자본의 역할이 매우 커졌다..

노동력은 다른 방향에서 비중이 커졌다. 

무거운 짐은 기계가 들지만 기계를 운전하는 것은 사람이기에 기술을 습득한 노동력이 필요하게 되었다..

사회가 점점 복잡해서 각종 서비스가 필요해졌다..

변호사, 회계사, 변리사, 의사 등 각종 사짜 들이 각광 받고 영어 잘 하는 사람도 필요하고, 경비원도 필요하고 주차관리원도 필요하고 상담원도 필요했다..

그러나 다가오는 세상은 전혀 다른 세상이다..

누구에게는 멋진 세상이지만 누구에게는 무시무시한 세상이 온다..

당신의 노동력이 필요 없는 세상이 온다..

인공지능이 생각하고, 빅데이타가 정보를 뽑아주고, 로봇이 일을 한다..

앞으로 사람의 어설픈 노동력은 생산에 별 필요가 없다..

창의력을 갖춘 소수의 엘리트 노동자와 오직 자본만이 필요하다..

온라인 가상의 세계에서는 토지가 필요 없다.

인공지능, 컴퓨터, 로봇이 일을 하니 흔해빠진 노동력을 제공하는 인간은 생산에 별 도움이 되지 않는다..

애플 주식 하나의 시가총액이 대한민국 모든 주식의 시가총액보다 많다..

미국 주식시장이 하늘 높을줄 모르고 날아가고 있는데 대부분 4차산업 연관인 FANG 주식이다.

점점 생태계 상위에 포지션한 소수 기업이 이익의 대부분을 장악하는 구조로 변모해 갈 것이다..

당신의 노동력이 아직은 가치가 있을 때 노동의 댓가로 받은 자본을 재빨리 세상을 리드해갈 기업의 지분을 확보하는데 투입하라..

앞으로 펼쳐질 4차산업시대는 장및빛 미래다.. 

단, 생산수단을 확보한 인간에게 국한된다..

생산수단을 확보하지 못한자는 국가가 지어준 임대주택에 살며 나라가 나눠주는 기본소득 받으며 생활하는 운명이 기다리고 있다..

모두가 동등하고 평등한 사회를 꿈꾸지만 그런 세상은 한 번도 존재하지 않았음으로 앞으로도 존재하지 않을 확률이 높다.

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이상주의가 있고 현실주의가 있다. 

이상을 추구하는 쪽은 진보진영이고 , 현실을 추구하는 쪽은 보수진영이다.

잘 먹고 잘 사는 것에 초점을 맞추고 자유민주주의 기치 아래 근대화를 추진하여 50년 만에 최빈국에서 세계 탑 클래스 경제 대국을 이룩한 주축 세력은 보수진영의 산업화 세력이다.

반면, 군부독재에 저항하며 인권을 회복 시키고 빈부격차 해소와 남북관계 회복을 위해 노력하며 세계 최고 수준의 민주주의를 이룩한 세력은 민주진영의 진보세력이다.

양쪽 모두 중요하며 그 무엇도 포기할 수 없는 가치다.

어느 한쪽만 추구하면 불균형이 생긴다.

국가는 비행기의 양날개처럼, 바퀴의 두 축처럼 진보와 보수가 서로 견제하고 뒤뚱거리면서도 균형을 잡고 앞으로 나아가는 것이 바람직 하다.

지금까지 대한민국은 매우 잘 해왔다..

근대화와 민주화를 모두 훌륭히 이뤄냈다..

하지만 군사정권시절 지나치게 우클릭한 것이 문제였듯 지금은 지나치게 좌클릭하는 게 아닌가 우려된다.

민주당이 180석 절대 다수석을 차지하여 헌법 빼고는 거의 모든 법을 바꾸 수 있게 되면서 많이 변했다.

차기 대권도 유력해지며 장기 집권이 가능하다고 판단해서인지  자기들이 생각하기에 맞다고 생각하는 쪽으로 강하게 돌진 하고 있다.. 

친일청산, 조국 통일, 민주주의, 인권, 평등 등의 가치를 추구하는 것!

그 자체로는 매우 훌륭하고 바람직하다.  

하지만 실무에 대한 이해가 부족한채,  현실을 외면하고 그저 밀어부치만 하면 어김없이 부작용이 나타나고 서민이 고통을 받는다..

현재 국가를 운영하는 대다수의 사람들은 젊은시절 민주진영에서 민주화 운동에 몸 담았던 사람들이다..

오직 그런 사람들만 모여서 국회와 정부를 장악하고 국가를 운영하고 있으니 매우 걱정스럽고 우려가 된다. 

본인들이 민주화를 이룩한 주축이였다는 자부심이 가득한데 반해 ,국가를 근대화 하고 산업화한 주축이 아니며 실물과 경제에 대한 이해가 약하다는 자기성찰이 기본적으로 부족한 것 같다.

현 정부는 대통령부터 청와대 참모, 각 부처 장관들까지 자본주의에 대한 기본적 이해와 자유민주주주가 어떤 메커니즘으로 번영을 가져오는지 제대로 이해하고 있는 사람이 과연 얼마나 될까하는 의문을 갖지 않을 수 없다..

실무에 대한 무지와 독선으로 인해 경제 시스템을 심각하게 망가트리고 훼손하고 있다고 본다..

 워렌버핏 바이블이라는 책을 보면 2015년 주주총회에서 질의 응답하는 장면이 나온다..

주총에 참석한 사람중 한명이 소득불평등에 대해 어떻게 생각하는지 물었다..

워렌버핏이 다음과 같이 말한다..

"나는 최저임금 인상에 반대하지 않습니다. 그래도 수요와 공급은 생각해야 합니다. 소득 불평등을 축소하겠다고 최저임금을 극적으로 인상하면 일자리가 감소합니다. 근로소득세액 공제 제도를 개편하는 쪽이 효과적이라 생각합니다."

버핏의 동료인 찰리멍거가 한마디 거들었다..

"최저임금을 대폭 인상하면 빈곤층이 고통을 받습니다."

역시 버핏이다..

본질을 정확히 꿰뚫고 있음을 뒤늦게 알게 되었다.

2017년이후 기업 현장에서 이들의 말이 정확하다는 사실을 직접 체험하고 목격한 바 있다.

최저임금을 150만원에서  200만원까지 급격히 올리면 기업이 자기 이윤을 떼다가 근로자에게 주는 게 아니라 어떻게든 대안을 마련하려 한다. 결과적으로 150만원에서 200만원 사이의 일자리가 사라진다.

기업이 어떻게 대응하고, 어떤 과정을 거치면서 일자리가 사라지는지 현장에서 똑똑히 목격했다..

주차관리 하던 아저씨들,  출퇴근 시간마다 현관에서 인사하던 경비원들의 모습이 아직도 눈에 선하다.

그들은 지금쯤 어디서 무슨 일을 하고 있을까...

워렌버핏이 2016년 주주들에게 보낸 서안에는 다음과 같은 대목이 나온다.

"미국의 풍요를 일궈낸  일등 공신은 바로 미국의 시장시스템입니다. 자본,인재, 노동의 흐름을 능숙하게 정리해낸 일종의 교통경찰이지요"

시장의 효율적 자원배분 기능을 알기 쉽게 설명한 명쾌한 문장이다.

임대시장이 망가지는 모습을 보고 있자니 찹작하다..

다른 동네는 모르겠고 우리동네에  얼마전까지 전세3억5500 하던 물건이 순식간에 6억으로 뛰었다..

이 전세 물건은 작년부터 최근까지 계속 그 가격이였다. 

허위 매물을 올리면 과태료를 문다고 하니 애매한 미끼 매물은 다 사리지고 실질 매물만 올아와 있는데 다 저모양이다..

서민을 위한다고 만든 정책이 오히려 서민을 고통으로 몰아 넣고 있다.

정책에 손을 댈수록 더 망가지는 것은 자본주의 시스템에서 작동하는 경제학의 기본원리를  거스리고 사회주의적 방식으로  접근하고 해결하려 하기 때문이다.

맨큐의경제학 제1장에 나오는 "경제학의 10대 기본원리"를 공부하고 시장시스템이 어떻게 작동하는지 제대로 알고 정책을 입안하던가 말던가 했으면 좋겠는데 그럴것 같지는 않고 국민들 눈치보고 지지율 따지고 국민이 환호하는 정책만 쏟아낼 것 같다..

파이는 이미 충분히 크다고 생각하고 파이를 키우는 것 보다 분배에만  신경쓰면 다른 나라들이 우리나라 파이를 가만히 두지 않는다.

오늘 뉴스를 보니 화력발전 수출을 금지하는 법안을 준비하고 있다고 한다.

지구온난화가 문제인데 국제사회에 면목이 없다는 것이 명분이다..

하필 경제가 이렇게 힘들때에 이래야 하는가....

하필 코로나가 이렇게 극성을 피울 때 의사정원 문제를 쟁점화 시켜 의료 파업을 야기 시켜야 하는가..

지금처럼 1년만 더 앞만보고 돌진하면 돌이킬 수 없는 길을 걷게 된다고 본다..

현재 있는 파이로 나누기만 생각하면 제로섬이 되고 각자도생이 되는 것이다..

여러모로 중요한 시기다..

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주식투자는 심리게임의 성격이 강하다.

심리 게임은 경험을 많이 해봐야 터득되는 영역이다. 

투자를 많이 해보면 얻게 되는 교훈이 여럿 있는데 그중하나는  "오르면 내리고, 내리면 오른다"는 단순한 이치다. 

내릴때는  영원히 내릴것 같고, 오를 땐 영원히 오를 것 같지만 밀물과 썰물이 교차 되듯이 계절이 돌고 돌듯 오르면 내리고, 내리면 오르기 마련이다..

지금은 어떤 형국인가..

투자자들은 어떤 심리 상태인지 생각해보자..

코로나 이후 증시가 폭락했다.

폭락 했다는 것은 누군가는 팔았다는 것이다.

누군가 팔았다는 것은 누군가는 샀다는 것이다..

주가 1400, 1500에서 매수한 사람들이 많다...

그때 사서 지수 1700, 1800에 매도해서 이익을 실현한 사람도 있을 것이고 아직까지 들고 있는 사람도 있을 것이다..

이 사람들 계좌는 수익이 나 있다..

+몇 백만원, 몇 천만원 수익이 나 있으면 그 계좌를 들여다 볼때마다 팔아서 이익을 확정하고 싶은 마음이 굴뚝처럼 생긴다...

그 중에는 증시가 계속 오르고 있기 때문에 언제까지 오르나.. 하고 끝까지 들고 있는 사람들도 있다..

그런 사람들이 지금 이익실현하고 있다고 보여진다.

4개월 동안 쉼 없이 달렸다..   이제는 쉴때가 되었다...

차익 실현에 대한 욕구가 절실하던 차에 코로나2차 펜데믹 이라는 좋은 핑계 거리가 생겼다..

향후 몇 개월 정도는 이격을 줄이는 기간이 될 확률이 높다...

이익을 실현 하면서 기간 조정을 보이게 될텐데  월봉이 5개월 이평선에 다시 터치할 때를 주목하자....

대기 매수세는 상당히 많다..

3월과 같은 폭락장은 오지 않는다..

대기 수요가 많기 때문이다.

4월 패닉장에 못 샀던 사람...

너무 일찍 이익 실현해서 언제 또 떨어지나.. 하고 기다리고 있던 사람...

경험 많은 투자자들은 최근 모습처럼 월봉상으로 장대 양봉이 보이고 이격이 벌어지면 분할 매도로 이익을 실현하고 조정을 대비해 현금 확보를 어느정도 해 두었을 것이다..

이들 또한 대기 매수세다..

조정이 어느정도 마무리 되면 강력한 반발 매수세가 붙게 될 확률이 높다...

2차 팬데믹이 어느 정도 잡히고 백신, 치료제가 가시권에 오면 배팅을 하는 사람이 늘어날 것이다..

내년 1분기 실적은 올해 1분기 실적과 비교하기 때문에  웬만한 기업은 어닝서프라이즈가 된다..

4분기나 내년 1분기 정도에 찬스가 오지 않을까 싶다..

당분간 증시를 떠나 있으면서  쇼핑할 종목을 계속 모니터링 하자..

총알을 함부로 낭비하지 말고 반드시  조정의 끝을 확인하고 들어가자..

그 때 들어가도 늦지 않다..

그래도 욕심이 생긴다면 분할매수로 들어가야 한다..

기다리던 조정이 왔다.. 반가운 조정이 왔다..

크게 점프 하려면 웅크리는 동작도 필요한 법이다..

쫄지 말고 조정을 즐겨라.. 

2000이 다시 붕괴될 확률은 낮다..

만약 2000이 또다시 붕괴되면 또다시 하늘이 주는 기회라 생각하고 그때는 놓치지 마시라..

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부동산 시장은 점점 수익을 내기 어려운 구조로 되어 가고 있다. 

부동산 시세차익은 취득세, 보유세, 종부세, 양도세로 왕창 거둬가니 메리트가 크게 줄어 들었다.

내가 살고 있는 집이야 그렇다쳐도, 추가로 확보한 집에 대해서는 평가액은 높아진다 해도  매년 세금으로 털리니 재산을 나라에 매년 야금야금 뺏기는 형국에 놓이게 되는 사람도 많을 듯 하다..

한편, 주식투자로 치면 배당에 해당하는 월세 수익도 앞으로 전.월세 교환율을 2.5% 내리겠다고 하니 그 또한 메리트가 없게 된다.

월세를 2.5% 받으면  유지보수비, 감가상각비, 금융조달비 등을 따져보면 적자다.. 

전월세 전환율을 2.5%로 내리겠다고 하는데 이렇게 되면 반대로 월세에서 전세로 전환 해버리면 전세가가 폭등하는데 이 문제는 어떻게 해결할지 궁금하다..

설마 전세에서 월세로 전환 할때는 2.5%,  월세에서 전세로 전환하는 것은 4%.. 이런 법이 나오는 것은 아니겠지?

이런 법을 내 놓을 것 같다.. 이렇게 되면 혼란이 올텐데 혼란이 오면 또 다른 법으로 땜빵할듯..

부동산 시장을 교란시키는자는 엄벌에 처하겠다고 하는데 내가 볼 때는 부동산 시장을 교란시키는 주범은  정부인것 같다.

부동산 시장은 점점 의자뺏기 게임으로 변질되어 가고 있다.

지금은 심판이 "지금부터 의자 하나씩만 차지해라. 선착순!" 이렇게 외치며 호각을 부른 상태라 판단된다..

전.월세 임대시장을 죽여놨기 때문에  앞으로 집을 랜탈해서 살아가기에는 매우 피곤한 세상이 될듯 하다..

전세는 점점 구하기 힘들고,  월세는 정부가 법적으로 가격을 규제 한다고 해도 시장에 공급되는 양이  줄기 때문에 뒷거래, 암거래 등을 통해 부담은 점점 올라가게 될것이다..

결국 마지못해, 등떠밀려 강제로 집한채 차지하는 눈치 게임이 시작 되었다.

다주택자들이 마지 못해 토해 내는 아파트는 누가 먼저 차지하느냐...

아파트가 안되면 빌라라도 먼저 차지하려 할것이다...

아파트 시장에서 여전히 집값이 오르는 지역이 있다...

전세 살던 사람들이 전세를 못구해 한단계 아래 급지 아파트를 구매하고 있다.

하급지로 밀려나기 싫은 사람들은 근처에서 빌라나 오피스텔이라도 사고 있다..

지금 아파트 시장에 투기 수요, 가수요는 절대적으로 줄어 들었다.

현재 시장을 주도하는 매수세는 실수요자들이다..

이들의 패닉 바잉이 진행 될수록 점점 주택보급율이 올라 갈 것이고 결국 1가구 1주택에 수렵되는 방향으로 편제 될텐데 이렇게 되면 과연 이상적인 세상이 될까??

의자에 이미 모두 한명씩 자리를 차지하고 앉아 있으면 교환하고 매개하는 시장 자체가 축소되거나 사라지게 된다..

시장이 있어 생겨나는 효율의 총량은 인간 삶을 풍요롭게 한다..

배아픈 것을 해소하고자 시장을 망가트려 버리면 다 같이 배고파 지는 길을 가게 되는 것이다.

부동산 생태계에 직간접적으로 관여되지 않은 사람이 없는데 앞으로 어떤 파장이 일지..

직감적이지만  정말이지 보통일이 아니다..

지금은 혼돈의 시기다.

민주당이 쏟아내고 있는 각종 정책들이 기존 사회 시스템에 큰 변화를 야기하는 것들이기에 시간이 갈수록 변화의 폭이 커질 것으로 예상된다..

방향이 바뀌는 시점에는 변화가 미비하다.

하지만 시간이 지날수록 각도가 점점 벌어지기 때문에 큰 변화가 생긴다.

변화의 시기에는 판단을 정말 잘 해야 한다..

"순간의 선택이 평생을 좌우한다"는  광고 카피가  더욱 절실히 마음에 와닿는 시기이다..

수 많은 의견이 있고 그 의견이 제각각인데 그 누구의 말도 맹신하여서는 곤란하다..

특히나  여론을 만드는 빅마우스들을 조심해야 한다..

교주를 따르듯이 무작정 믿고 따르면 큰일 나는 수가 있다..

최근 메리츠자산운용 존리 대표가 집 사지 말고 월세 살면서 주식투자 하라고 해서 화재가 되었다.

존리 대표의 주식 투자철학은  매우 공감하고 워렌버핏과 견주어도 될만큼 훌륭하다 생각한다.

하지만 월세 살면서 주식투자하라는 말은 도저히 공감할 수 없다..

존리 대표가 아무리 주식강의 잘해줘도 저렇게 투자하는 개인투자자는 많지 않다..

개인투자자 상당수는 주식투자하다 퇴출당한다.

확률은 잘 바뀌지 않는다.

개인투자자가 주식투자로 꾸준히 돈을 벌 확률은 그리 높지 않다..

부동산은 불패가 아니라는 의미로 설명을 하는데  일본의 사례를 소개했다..

일본 사례를 들어 부동산 불패 신화를 비판하는 논리는 2010년대에 큰 유행이었다..

그 당시는 금융위기 이후였고 집값이 실질적으로 떨어지고 있어서 큰 공감이 되었다..

하지만 세상은 바뀌었다..

지나고 보니 일본이 매우 특수한 상황이였다는 것을 많은 사람들이 알게 되었다..

존리 대표가 위의 그래프를 모르는 걸까?

왜 일본 것만 보여주고 세계 주요 선진국 핵심 도시들의 집값 추이는 보여주지 않았을까..

몰랐다면 무지한 것이고, 알고도 일본 사례만 보여줬다면 양심에 털난 사람이다..

자신의 논리를 증명하기 위해 선택적으로 사례를 뽑는 행위는 비겁한 짓이다..

존리 대표는 월세를 살고 있다고 했다...

돈만 많으면 월세 사는 것도 나쁘지 않다..

살고 싶은 곳에 옮겨 다니면서 살수도 있으니 말이다...

하지만 일반 서민들은 다르다...

현재 월세도 부담스럽다..

월세는 거주비용 가운데 가장 많이 드는 거주 형태다..

월세가 현재 가격으로 고정이 된다면 월세도 나쁘지 않다..

하지만 월세는 짜장면 값처럼 인플레이션만큼 오른다.

앞으로 월세가 어떻게 될지 예측불허다..

존리 대표는 월세 살면서 남는 돈으로 주식투자하면 월세를 내고도 충분히 높은 수익을 올릴 수 있다.

하지만 일반 대중은 그러하지 않다.

물론 높은 수익률을 내는 사람도 있겠지만 대부분은  잃게 된다...

이 사실을 존리 대표가 진정 모르는 걸까..

아니면 알고도 저런 말을 대중강연에서 하는 걸까.. 심히궁금하다..

임대3법으로 월세가 안정화 되면 좋겠지만 유럽,선진국처럼 살인적 월세가 되면 어떻게 될까..

집을 사도 은행에 이자를 내기 때문에 똑같다고 말하는 사람이 있는데 무지한 소리다..

30년 모기지는 국가가 해택을 주는 것이다..

명목 이자가 고정 되기 때문에 갈수록 이자부담은 적어진다..

반면, 월세는 인플레이션을 따라 가기 때문에 갈수록 부담된다...

은퇴후 소득이 줄어들면 불가피하게 평수를 줄이거나 외각으로 밀려나게 된다..

결국 선택의 문제다..

어떤 의견을 수용할지 본인이 선택하는 것이다..

선택의 결과는 매우 것이다..

형편에 맞지 않게 무리하게 대출을 일으키고 집을 사는 것은 당연히 문제다..

하지만 소득 수준과 현금흐름 상황을 잘 고려하여 형편에 맞는 집을 마련하여 주거안정을 최대한 빨리 세팅하는 것은 매우 중요한 의사결정이다..

현명한 판단을 해야할 시기다..

세상 살기 참 어려워졌다..

의사결정을 강요 당하게 되어 스트레스 압력이 매우 높아졌다..

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부동산 얘기는 가급적 안 하려했는데 하지 않을 수가 없게 만드는구나..

임대3법으로  전.월세가 잡히기는 커녕 오히려 폭등해서 인지 국무회의 때 대통령 입에서 "무제한 갱신" , "표준임대료" 얘기까지 나오고 있다.

대박이다 진짜~~

지극히 실무적인 얘기를 대통령이 국무회의에서 해도 되는건가?

대통령이 저렇게 얘기하면 관련 부서 실무자는 표준임대료를 도입하라는 소리로 알아듣고 움직여 버린다...

저런 유사한 사례는 직장생활 하면서도 수없이 경험하게 된다..

대표이사가  실무자들이 심도깊게 검토해야 할 사안에 대해 언급을 해버리면 직원들은 그게 명령인줄 알고 그대로 해버린다..

그래서 대표이사 같은 사람은 큰 방향에 대해서만 언급하지  실무자들이 해야할 영역에 대해서는 디테일하게 얘기하지 않는다..

최고 경영자가 디테일하게 지시하는 것은 북한 김정은이 현장 지도할때나 하는 것이다..

사원,계장, 대리,과장,차장, 부장, 본부장 등 단계를 밟아가면서 전무, 사장자리 올라간 사람은 조직이 어떻게 움직이는 지 알기 때문에  실무자들이 검토해야 할 디테일한 부분에 대해서는 지극히 절재해서 말한다....

솔직히 대통령이 부동산 실무에 대해 알면 얼마나 알겠는가..

대통령 입에서 무제한 갱신, 표준임대료 얘기 나오다니...  

문대통령을 지지하고, 존경하고, 좋아하고 있지만 이건 좀 아닌 것 같다..

얼마나 답답하면 그랬을까 이해가 가기도 하면서 이건 뭔가 잘못되도 한참 잘못 되어가고 있다는 생각이 많이 든다..

청와대 참모중 누군가가 표준임대료 얘기를 하니 대통령이 저런 말을 하는 것 같은데 정말 확~~  깬다.

맨큐의 경제학도 안 읽어보나?

임대료 규제와 같은 가격 규제가 어째서 큰 폐해를 초래하는지 아주 자세하게 설명하고 있고 사례도 여럿 소개하고 있지 않는가..

가격을 통제하면 가격이 잡힌다고 생각하는 것은  초딩적 발상이다..

짜장면만 해도 전국 짜장면집의 맛과 서비스가 다 다르다.

1000세대 아파트 단지에 수 많은 종류의 집이 있다..

남향,동향,서향, 남동향, 남서향..

1층, 3층 , 7층, 15층, 25층 꼭데기..

도로에 인접해 소음이 많이 나는 동,  한강이 내려다 보이는 동...

지하철까지 걸어서 5분인 동, 걸어서 10분인 동

초등학교가 옆에 붙어 있는 동, 도로를 하나 건너야 하는 동...

도배 장판이 깔끔한 집,  귀신 나올것 같은 집..

집의 상황이 다 다른데... 여기서 표준 임대료를 어떻게 구하는가..

임대료의 상한을 정하면 된다고?

그동안은 수요자가 몰리면 가격을 더 많이내는 사람이 가져 갔는데  가격의 상한을 정하면 제일 좋은 집으로 수요자가 몰린다..

임대인은  임차인에게 번호표를  나눠주며 추첨을 할까??

뒷돈을 찔러주거나, 선물을 사주거나 하는 임차인에게 줄것 아닌가..

그래서 가격을 통제하면 암시장이 생겨 시장만 교란시킨다고 교과서에 나와 있다..

임대인 임차인이 시장에서 자유롭게  수요와 공급에 의해 결정되는 가격, 그것이 균형가격이다..

글램핑장 가격이 많이 오른다고 표준그램핑 가격을 정해야하나?

그램핑 표준 가격을 정한다고 가정해보자..

포천에 있는 50군데 글램핑장 가격을 조사하고 가격 평균을 내어 2020년 8월  포천지역 글림핑 표준 가격을 정했다고 하자....

포천지역 3평 규모 글램핑 하루 가격은 10만원을 상한으로 한다.. 

현 시점에서 시장조사 했기 때문에  현 시점에서는 이 가격이 가장 합리적이고 정의로운 가격이다..

BUT.......

tv에서 글램핑에서 즐거운 시간을 보내는 오락프로가 히트를 쳤다..

글램핑 유행이 퍼졌다..

글램핑 고객이 50% 늘어나 버렸다.

고객은 몰리는데 표준 가격이 있어 가격을 못 올린다.

잘생긴 순으로 손님을 받나?

선착순으로 받나?

주인에게 와인 한병씩 선물로 주면 받나?

고객 서류심사를 받나?

1년이 지났다..

태풍이 불어 글램핑 장비가 많이 망가지고 손님도 오지 않았다..

올해는 장사가 글렀다..

내년을 위해 장비를 수리할까, 장사를 접을까 고민이다..

나라에서 딱 먹고 살만큼만 가격을 책정해서 손님이 왕창 몰릴때나 일반적인 상황일때나 수입은 비슷하다..

그런데 손님이 적게 오거나 수리비가 들어가는 것에 대해서는 정부는 지원이 없다..

국가는 소비자를 위해 가격이 높은 것만 통제하지 사업자인 글램핑 주인의 사정은 주인이 알아서 하라고  한다..

글램핑 가격이 올라가는 것은 글램핑 수요는 많은데 글램핑장이 적기 때문이다..

손님이 몰려 글램핑 수익이 좋으면  글램핑 사업 하려는 사람들이 늘어난다..

그렇게 글램핑장이 늘어나면 공급이 늘어나서 가격은 안정화 된다..

글램핑장이 너무 많아지면 가격이 하락한다..

그러면 장사가 안되는 곳부터 망한다..

이렇게 공급이 자연스럽게 줄어들면 수요와 공급이 만나는 선에서 가격이 책정된다..

현재 글램핑장 가격은 그렇게 형성된 것이다...

지금까지 임대시장도  그렇게 형성 되었다..

투자로 월세 살고 전세 사는 사람이 없기 때문에 임대시장은 수요와 공급에 의해 가격이 매겨지는 시장이다.

이런 시장에서 가격을 나라가 정해준다고라???

대통령 주위에서 누가 조언을 해주는지 모르겠지만 도무지 이해가 가지 않는다..

국가의 심오한 뜻도 이해 못하는 내가 인생을 잘못 살은건가?

ps, 2000명 규모의 "부동산감독원" 만드는 것을 검토하고 있다고 한다.. 헐~~

베네수엘라 차베스가 재림했나?

왜 베네수엘라가 갔던 길을 가려하지??

굳이?

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어느덧 코스피 지수가 2400을 돌파했다. 

불과 몇주 사이에 사정없이 1400까지 꼬꾸라지더니 어쩜 이리 짧은 기간에 조정다운 조정 없이 지수 1000포인트를 올려 버리는가....

나름 주식시장에서 경험을 많이 했다고  생각했는데 이런 장세는 또 처음 경험한다..

실력이 돈 벌어주는 것 같지만 깨닫고 경험해 보면 결국 시장이 돈 벌어 주는 것을 알게 된다.

강태공들 낚시 하는 실력이 차이 나봐야 얼마나 나겠는가..

솔직히 도토리 키재기지...

특출한 낚시꾼이 있긴 하지만 다들 고만 고만하다.

고기를 많이 낚는 경우는 물고기 무리가 몰려오는 그 시간에 낚시질을 하면 고기가 많이 낚이는 법이다. 

누가 고기를 많이 잡는가..

고기가 많이 몰려 올때까지 낚시대를 걸쳐 놓고  인내하며 기다리는 자가 고기를 많이 낚는다..

솔직히 낚시 하는데 그리 대단한 실력이 필요 없다..

지루하다고 못 기다리고 떠나면 기회는 없는 것이고, 그 시간을 못 기다리고 물속에 뛰어 들어가 목숨걸고 고기 쫓아 다니면 빠져 죽는다.

기다리고 기다리다가  물 반 고기 반인 때를 만나면 , 그때는  대충 땡기면  물고기가 걸려온다.

무엇을 살까, 어떤 종목을 고를까 고민을 많이 할 필요가 없다...

그동안 어떤 종목이 치고 달렸는가..
카카오,네이버가 치고 달리다가, 삼성바이오, 셀트리온 같은 바이오가 치고 달렸다...

얼마전부터  2차 전지 대장주 LG화학이 급등하기 시작했다..

최근에는 삼성전자가 많이 올랐고 현대차도 무섭게 오르고 있다..

위에서 말한 매력적인 종목들은 시가총액 1위부터 10위 안에 다 몰려 있다..

삼성전자 한 종목의 시가총액이 코스피 시장의 25% 이고 1위부터 10까지 합치면 50%를 육박한다..

무엇을 살까 고민할 필요 없다..

걍 시장평균을 사면 대한민국에서 가장 좋은 주식을 사는 겪이다..

시장평균 레버리지를 사면 사장평균 상승의 2배를 먹을 수 있다..

개미는 이정도 먹으면 만족해야 한다...

시장을 이기며 100% 먹을 수 있는 가능성에 배팅하려면 손모가지 하나 걸어야 한다...

계속 손목을 걸고 배팅하면 언젠가는 손모가지 날아간다..

손목은 한번 잘리면 재생이 안되기에 나는 절대 손목 걸고 배팅 안한다..

다들 이번에 경험 했을 것이다...

시장평균에 배팅하면 아무리 지독한 폭락장이 와도 물타기 하며 평단 낮추고 버티면 결국 회복된다.

즐겨라..

간만에 찾아온 상승장이다.

BUT, 점점 낙관론이 지배할때를 조심해야 한다.

시장이 점점 과속하고 있다..

핸들 잘 잡고 정신 바짝 차려야 한다..

이럴때 일수록 자본주의 역사공부, 손자병법 같은 전쟁 병법서 연구 하시길 추천드린다.

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거대하고 묵직한 것일수록 관성에 의해 방향을 바꾸는 것이 쉽지 않다.

하지만 한 번 방향을 틀고 움직이지 시작하면  그 방향이 옳던 그르던 한참동안은 그 방향으로  가게 된다.

대한민국 국민 자산의 대부분이 들어가 있는 부동산 시장의 지각변동이 본격화 되었다. 

민주당 정권이 대못을 여기 저기 박고 있는데  역사적 평가는 후대에서 할 것이고, 어쨌든 2년후 정권교체가 쉽지 않기 때문에 지금 만들고 있는 추세대로 7년 이상 흘러갈 확률이 매우 높다.

향후 자산시장에 춘추전국 시대와 같은 대혼란이 일어날 것으로 보인다..

다음 대선까지 2년 정도 남았다.

집 값을 잡지 않으면 자칫 정권을 내 놓을 수 있다.

그런데 지금 공급대책을 내놓아 봐야 빨라도 3~4년,  다음 정권이 되어야 집이 완공되기 때문에 지금 발표하는 공급대책은 심리적 효과 말고는 한계가 있다.

그렇다면 집값 안정을 위해서 다주택자들의 물량을 강제적으로 시장에 내 놓게 하는 방법밖에 없다...

그렇게 되면 임대물량이 줄어 들어 임대가 폭등이 예상되니 임대3법으로 일단 틀어 막자는  것이 기본 포석이 아니겠는가..

보유세, 종부세로 계속 압박하자 상속으로 돌아 섰다.

그러자 이제는 상속세 세율을 올릴 것이라 엄포를 놓고 있다.

주택을 여러 채 보유하면서 임대료를 높게 받아 세금을 내려는 다주택자들이 많은데 임대 수익률도 시원찮고 보유하면 골치만 아프게 생겼다..

견디는 사람도 많겠지만 출구 전략으로 양도세를 일시적으로 낮추는 카드를 만지작 거리는 것으로 볼때 법인 사업자나 수익률이 안 나오는 주택을 보유한 다주택자 물건의 상당 수는 시장에 나올 것으로 예상된다..

무주택자들은 강제로 시장에 나오는 매물중에  하나 잡아야 한다고 본다..

매물 물량이 동시에 쏟아져 급한 매도자의 급매를 건지는 전략을 고려해보길 추천드린다..

아무튼, 경찰까지 투입해서 부동산 잡기에 나선다는데 아마 견기디 힘들 것이다.

그렇다면 그렇게 강제적으로 부동산 시장에서 빠져 나오는 그 돈들은  어디로 갈 것인가...

굉장히 큰 화두이다.

이게 보통 큰 사건이 아니다.

돈이 갈곳은 아마 여러 경로가 있을 것이다..

토지로 가는 돈도 있을 것이고, 상대적으로 규제를 덜 받던 단독주택이나 다가구  이런대로 가기도 할 것이다...

but, 그쪽으로 돈이 몰려 가격이 부풀어 오르면 정부가 가만히 있을까?

아마 부동산이라는 이유로 계속 몽둥이로 두들겨 팰 것이다..

미국이 3~4배 오를 때 10년 동안 거의 오르지 않았던 주식시장!

거품의 거의 끼어 있지 않은 주식시장으로 돈의 물고를 틀 것으로 예상된다..

부동산 가격이 오를 때 상대적 박탈감으로 화가 나 있는 무주택자!

부동산 시장에서  부의 사다리를  잃어버린 30,40대들에게 자산증식 기회를  줄수 있고, 주가 상승에서 오는 부의 효과로 소비를 늘려 경기부양하기도 좋은 주식시장으로 돈이 흘러가는 것은 정부에서 장려 할 것으로 보인다..

주식시장은 통상 10년 마다 큰 장이 한 번씩 열리는데 이번에는 역대급으로 큰 장이 열릴 것 같다..

코스피 2500을 돌파하면  서서히 뉴스의 조명을 받게 될 것이고 전 고점인 2600을 돌파하면  대중의 관심을 본격적으로 받기 시작하면 주식시장으로 돈의 이동 속도는 매우 빨라질 것으로 예상된다..

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코스피 지수가 2300선에서 안착하는 모습을 보여주고 , 코스닥은 800선을 돌파하며 전고점 근처에 도달했다.

증시 주변 환경이 우호적으로 바뀌고 있고 증권주가  큰 폭으로 오르는 모습을 볼 때  3년 동안의  하락장을 마무리하고 본격적으로 대세 상승장에 접어 들었을 확률이  높은 것으로 판단 된다..

코로나가 종식된 것도 아닌데 미국 증시는 매우 강하다.

나스닥은 매일 사상 최고치를 갱신하고 있고, 전통 산업 위주의 다우도 전고점을 거의 회복하려 하고 있다.

증시가 왜 이렇게 강할까..

아니,  증시만 강한가?

금값이 코로나 사태 이후 완전히 폭등하고 있다. 

최근 연준 의장이 코로나 사태가 마무리 되고 경제가 안정화 될 때까지 무제한 양적완화를 한다고 선언했다.

이렇게 돈을 풀면 머지 않아 금리를 올리는 것 아니냐는 시장의  의문에 대해 당분간 금리 인상은 없다고 못을 박았다..

대량 현금 살포가 예정되어 있다.

금 값은 오르는게  맞는가?

최근 몇개월 동안 금의 가치가  올랐나?

금은 기업 지분처럼 배당을 주는 것도 아니고,은 처럼 산업재로 많이 쓰이지 않는다. 

금은 그냥 금일 뿐이다.

금의 효용가치는  변함이 없다.

다만, 금 값을 표시하는 돈의 가치가 하락해서 금 값이 오르는 것처럼 보일뿐이다..

실물자산은 돈으로 값을 표시한다. 

실물자산에는  토지, 건물, 기업지분 등이  있다...

요즘 돈 빌리기가 너무 쉽다.  마이너스 통장, 신용대출로도 주거래 은행에서 자동이체, 카드사용 실적 등 가산점이 적용되면   2% 초반 10분안에 빌릴 수 있다...

실물은 한정 되어 있고 돈은 무한정 찍어낼 수 있다.

돈은 원래 무한정 찍어내면 안되는 것인데 무한정 찍어낸다고 하고, 무한정 찍어 내는 것에 대하 사람들의 반응은 무덤덤 하다..

돈 가치 하락은 불보듯 뻔하다..

현금은  점점 위험한 자산이 되어 갈듯 하다.

빙하가 녹듯이  돈의 가치는 점진적으로 녹아 내렸는데 이제는 그 속도가 빨라졌다..

현금을 실물로 교환하는 작업을 적극적으로 하지 않으면  어. 어..어.. 하다가 타이밍을 놓치게 된다..

어.어 하다 코스피가 어느덧 2300에 안착 했듯이..

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매월 적자를 내는 가구가 있는가 하면 근로소득이든 사업소득이든 매월 흑자를 내는 가구도 있다. 

대다수의 서민들은  생활비,교육비 , 월세, 대출 이자 내는 것도 빠듯하지만 중산층 이상은 매월 생활비 쓰고도 돈이 남는다..

그렇게 남는 돈으로 예전에는 저축을 했지만 고도 성장이 멈추고 금리가  턱없이 낮은 수준으로 하락한 이후로는 줄곳 부동산으로만 몰렸다. 

그동안 닥치고 부동산 시대였는데 이제는 패러다임의 전환이 임박했다. 

정부의  무지막지한 부동산 압박정책으로 인해  부동산 투자의 매력은 급속도로 약화 되고 있음은 분명한 사실이다..

당분간은 어떻게 될까 지켜보겠지만 현실에서 각종 규제의 압박을 직접 경험하고 나면 부동산 시장에서만 머물던 투자자들이 대안 투자처를 심각하게 고민하리라 판단된다.

주변을 살펴보면 개인투자자 중에 부동산 투자도 하면서 주식 투자도 하는 사람은 정말 드물다..

내집마련 정도까지는 모를까...   갭투자 하고, 상가투자 하고, 지방 돌아다니고 하는 사람중에 주식투자도 그렇게 관심 가지는 사람은 아직 보지 못했다..

특히 돈 잘 버는 자영업자, 늘 바쁜 전문직 종사자들은 주식투자를 할 시간도 없고 정신도 없어서 여유자금이 생기면 아파트나 상가에 투자해 왔다. 

이런 투자자들이 아직 주식시장에 본격적으로 들어오지 않았다..

우리 주변에 부동산으로 돈 번 사람은 많지만 주식투자로는 돈 번 사람보다 돈 잃은 사람을 더 쉽게 볼 수 있다..

또한 부동산은 눈에 보이지만 주식은 눈에 보이지 않는다.

주식은 알고 보면 회사 지분인데 주식을 회사 지분으로 인식하는 단계까지 가려면 적지 않은 경험과 시간이 걸린다..

중국집에 가면 짜장면과 짬뽕중 하나만 시켜 먹듯이 그동안은 부동산과 주식 둘 중 하나를 선택하여 투자해왔는데 앞으로는 부동산만 바라보던 투자자 중 상당수는 향후 주식시장으로 넘어올 것 같다..

이때, 부동산 시장에서 돈을 싸들고  주식시장으로 넘어 오는 투자자들은  어떤 스타일로 투자를 할지 주목할 필요가 있다.  돈이 몰리는 자산의 가격은 올라가니까..

아마도 부동산 투자처럼 투자할 확률이 높다고 생각한다.

돈이 적은 사람들은 모 아니면 도 스타일 이지만, 돈이 많은 사람들은 대박보다 돈의 가치를 지켜려는데 포커스를 두고 있다.

월세 주듯이 배당을 따박따박 주는 회사..

안정적으로 비즈니스를 오랫동안 성공적으로 이끌어 왔던 회사..

쉽게 망할것 같지 않을 회사...

이런 회사를 주목할 것 같다.

요즘 핫한 주식은 언택트 인터넷 주,  2차전지, 바이오 이런 주식들이다..

장미빛 미래가 그려지고 매분기 실적도 잘 나온다..

이런 주식을 사려면  돈이 주식시장에 외부에서 많이 들어오거나 주식시장 내부에서  뭔가를 팔고 사야한다.

그런 이유로 인해 코로나 국면에서 전통 우량주들이 찬밥신세가 되었다..

비접촉 국면에서 실적도 좋지 않고  4차산업 시대인데 도통 비전이 없어 보인다..

하지만 코로나 치료제, 백신이 가시권에 들어오고 확진자 증가 속도가 꺽이는 시점에서 이제는 그동안 잡주 취급 받았던 전통 우량 컨택트 종목에 서서히 관심을 가질 필요가 있다..

기업 본연의 가치를 볼수 있는 눈과, 대중과 반대편에 설줄 아는 용기가 있는자에게 시장은 언제나 선물을 준다.

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임대차3법이 초스피드로 통과 되고 곧바로 시행 되었다.

돌이킬 수 없는 루비콘 강을 건넜다고 본다.

많은 사람들의 삶에 큰 영향을 끼칠 것이 분명하다..

이왕 이렇게 되었으니 나의 염려가 기우이길 바라며 모든 일이 잘 되었으면 좋겠다..

일단, 내 생각이 짧은 것인지, 잘못 생각하고 있는 것인지 모르겠으나 "고위 공직자, 청와대 참모들 중에 집 두 채 이상 있는 사람들은 모조리 팔고 있다"며  마치 잘하고 있다고 홍보하듯이 언론 플레이를 하고 있는데 이게 과연 옳은 일이고 정의로운지 아무리 생각해도 알 수가 없다..

집 한 두 채 더 가지고 있는 것이 그렇게 큰 잘못인가?

힘 없는 사람의 집을 강제로 강탈한 것도 아니고,  자기가 돈 벌어서 시드 머니 만들고, 집값 하락에 대한 리스크를 안고, 대출 이자 내어 가면서 합법적으로,  필요에 의해서 ,시장에서 정당하게 샀는데  마치 적폐인양 죄악시 하고, 공직자라는 이유로 강제로 팔게 하는가 과연 옳은 일인가?.

 버스 대절하고 우루루 몰려 다니며 매물 싹슬이 하여 시세 조작하는 것.. 이런 것은 명백한 투기로 잘못인것  맞다...

하지만 자신이 열심히  살아 돈 모으고,  저금 하자니 금리가 낮고, 주식 하자니 잘 모르겠고,  노후에  월세 놓고 임대 수입으로 살아가려 집을 한 채 더 사서 임대 주는 것이 그렇게 큰 잘못인가?

그렇게 생긴 임대 물건으로 인해  OECD선진국 중에 가장 저렴한 수준의  임대비가 형성 되었고 임대인, 임차인이  서로 상생하며 살지  않았던가?

차기 대선주자인 이재명 도지사는 "토지거래허가제"를 검토하고 있다고 한다...

경기도에 사는 은퇴 예정자들 중 노후에 월세 놓고 임대 수입으로  노후대책 계획하던 사람들은 고민스럽게 됐다...

너무 극단적이고, 즉흥적이고, 감정적이고, 대중을 지나치게 의식하는 포퓰리즘적이다.

개인블로그에 글이나 쓰는 일개 범부가 뭘 그리 많이 알겠냐마는 10분만 생각해봐도 이렇게 하면 생겨날 부작용들이 상당히 많을듯 한데  이래도 되나 싶다.

이렇게 되면 임대인과 임차인이 서로 으르렁 거리지 않을까?...

시장에서 수요와 공급에 의해  전세.월세 가격이 매겨 졌을 때는 임차인.임대인이 서로 만족하는  지점에서  거래가 이뤄졌기 때문에 서로 협력 관계였다..

임대인은 임차인이 전세대출 할 때 쉽게 동의 해줬고, 임차인은 집주인이 집을 팔고자 할 때 집도 잘 보여주고 매수하러 오는 사람에게 이 동네는 살기 좋다고 말하기도 했다. 

어디 그 뿐인가 집주인이 사정이 생겨 계약 전에 들어오려 하면  복비와 이사비만 내주면 임차인은  계약 만료 전이라도 흔쾌히 다른 곳으로 이사를 갔다.. 

이제는 상당부분 협력관계에서 대립관계로 전환하게 되었다. 

4년마다 갱신되고 임대상한이 5%로 제한 되기 때문에 같은 아파트 단지, 같은 평수라도 시세가 서로 차이가 나게 생겼다.

시장가격보다 낮게 임대료를 받는 집주인은 세입자를 빨리 내보내고 싶어 한다.

시세보다 저렴한 가격에 살고 있는 임차인은 최대한 나가지 않으려 한다.

그 동안은 집주인이  웬만한 것은 수리를 해줬다..

좀 더 높은 임대료를 받기 위해 도배 장판 해주기도 하고 싱크대로 갈아주는 경우도 있었다.

사용하다가  변기가 고장나고 물이 새고 하면 수리도 해줬다..

이제는 당신이 쓰다 고장난걸 왜 나보고 수리해 달라고 하느냐 할것이다..

살기 싫으면 나가던가 할 것이고  누가 수리해야 하냐는 문제로 다툼이 생기거나 법적분쟁으로 비화 될수 있다... 

임차인이 화가 나 있는데 집 주인이 갑자기 사정이 생겨 집을 팔게 되었다면?

골탕 먹으라며  집도 보여주지 않으려 할 것이고 협조를 안할 것이다..

임대인이 화가 나있는데 2년  거주 후2년 더 거주하려 계약갱신권을 사용하려 한다.

문제는 은행에서 전세담보금 대출에 대한 집주인 동의를 받아 오라고 하는데 집주인은 동의를 안해주려 한다면 이 또한 골치 아프게 된다......

아무튼 앞으로  임대인, 임차인 간에 이런 저런 트러블이 많이 생길 것이고  사회적으로  불필요한 에너지가 많이 소비될듯 하다.. 

부동산 관련 전문가가 아니라도 시장경제 원리에 대한 기본적 상식만 있어도 충분히 알 수 있었던 임대차3법의 부작용이 이제 본격화 되고 있다. 

어쩌다 보니 부동산 관련 글만 계속 쓰고 있는데  거주에 관한 문제는  삶에 직결되기 때문에 매우 심각하게  지켜보고 있다. 

오늘자 뉴스 보도를 보니  예상 되었던  부작용이 하나둘 현실에서 나타나고 있다. 

빌라 가격이 들썩이고 있고  12년만에 거래량이 최고치를 찍었다고 한다..

경제상식 "대체제" 현상으로 충분히 예상 가능했던 일이 벌어지고 있는 것이다..

재산세, 종부세 등 보유세를 올리니 전세에서 반전세로, 반전세에서 월세로 빠르게 전환 되고 있다. 

경제상식 "조세의 전가와 귀착" 현상을 알면  충분히 예상 가능 했던 일이 벌어지고 있다. 

전세가 사라지기 위해서는 집주인이 전세값을 모두 상환해야 하는데 그것이 불가능하기 때문에 전세는 사라지지 않는다고 주장하는 사람도 많은데 직관적으로는 그렇게 생각하기 쉽다..

전세가 일시에 사라지지 않지만 급격히 사라지는 추세가 만들어 지는 것이 무서운 것이다. 

집을 추가로 확보한 사람들은 매월 현금흐름이 좋은 사람들이 많다. 

여유 자금을 다른 곳에 돌리던 사람들이 세금 압박을 받게 되면 세금을 내기 위해 자기 능력을 총동원해 전세에서 월세로 전환 해야 겠다는 확고한 목표가 생긴다. 

이자가 낮기 때문에 일단 아파트 담보를 최대치로 땡겨  전세금을 갚아 나가려 한다..

요즘 신용대출도 신용 1등급일 경우 이자가 2%대 초반 수준에서 1~2억 정도는 신용대출 할 수 있다..

전세를 월세로 돌리겠다는 확고한 목표가  세워 졌기 때문에  전세는 매우 빠르게 감소할 것이다..

정부가 임대차3법을 강행하니 전세 품귀 현상이 생기고 있다. 

공급을 감소하게끔 하는 현상이 외부 요인으로 작용하면 공급곡선 자체가 왼쪽으로 이동해서 가격을 올려 버린다.

지금 딱 그런 형상이 벌어지고 있다..

지금은 법이 본격적으로 가동 되기도 전이다..

법이 한번 만들어지고 나면 잘 바뀌지 않는다..

바뀔수도 있으나 부작용으로 곪아 터져야  손을 볼까 말까다..

신문기사 내용은  투기꾼들에 의한 가짜 뉴스라고  떠드는 폭락교주 유튜버들도 많은 줄로 안다...

주말에 따릉이 자전거 타고  내가 살고 있는 동네 부동산 10군데만 돌아다녀 보면 지금 부동산 시장 상황이 어떻게 돌아가는지를 쉽게 알 수 있다..

전세물량이 빠르게 줄어 드는 시작 단계에 불과 한데 앞으로 어떤일이 벌어질지 싶히 염려 스럽다..

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생태계 평형(equilibrium of ecosystem) 이라는 말이 있다. 
생태계에서 생물 개체의 수, 군집의 종류, 물질의 양 , 에너지 흐름 등 생태계의 안정된 상태를 생태계의 평형이라고 한다.

자연 생태계는 다양한 매커니즘이 복잡하게 얽혀 있는데  인간이 인위적으로 과도하게 개입하면 생태계 평형이 깨져 큰 혼란이 오는 사례는 무수히 많다. 

토끼가 없던 호주 대륙에 영국 신사 한명이 토끼를 들여와 키웠는데 그 중 몇마리가 도망가서 급격히 번식해 버리는 바람이 호주 생태계가 큰 혼란을 겪게된 일화는 유명하다..

호주에는 토끼의 천적이 없었던지라 번식력이 바퀴벌레 수준인 토끼가 무지막지하게 번식해서 농작물에 큰 피해를 입혔다. 

천적 여우를 풀어 해결해 보려 했는데 여우가 아무리 토끼를 먹어도 토끼 번식력이 더 강해 효과가 없었다.

고민끝에 생각해낸 것이 토끼만 잡는 바이러스를  뿌리는 것이였는데 90% 토끼가 죽고  살아남은 10%의 토끼가 바이러스에 내성이 생겨 더 많이 번식하여 난리도 아니다.. 

호주는 아직까지 토끼와의 전쟁을 치르고 있다..

인도에서  있었던 일이다..

거리에 코브라가 너무 많아 코브라에 상금을 걸었다..

그랬더니 코브라가 점차 줄어 들며 효과를 보는 듯 했다. 

얼마후 길거리에 코브라가 줄어 들었는데 코브라 보상금을 신청하는 사람들은 오히려  점점 늘어났다.

알고 봤더니  코브라 보상금을 타기 위해 우후죽순처럼 코브라를 사육하기 시작했던 것이다.. 

코브라 보상금을 중지했다.

그러자 코브라를 사육할 필요가 없어서 코브라를 모두 방사해 버렸다. 

코브라는 보상 정책을 취하기 전보다 훨씬 더 많아졌다..

이와 같이 정부 정책의 부작용을 일컬어 "코브라효과"라 하기도한다. 

다음사례, 마오쩌뚱 시대  식량난이 심해졌다. 

마오쩌뚱은  참새가 곡식을 많이 먹는다는 얘기를 들었다..

참새에게 빼앗기는 곡식만 막아도 인민들이 배곪는 일이 없겠다 싶어 마오쩌뚱이 참새 박멸을 지시했다..

전국적으로 참새잡이 캠패인이 벌어졌다.

처음에는 효과가 있었다..  그러나 얼마 후 참새 수억마리가 사라지자 참새의 먹잇감인 병충해가 창궐해 대기근이 생겼고 수천만명이 굶어 죽었다.....

경제는 생태계와 같다. 

미세조정은 하돼 가격은 시장에 의해 작동 되게 해야 한다. 

시장경제에서 넘지 말아야 할 선이 가격을 건드는 것이다.

시장에서 형성 되는 가격에 인위적으로 개입하면 경제 생태계에 혼란을 초래한다. 

수요공급 원리를 무시한채 가격을 통제하는 정책을 무리하게 써서  부동산 시장 생태계 시스템이 꼬여 버렸다.

하다 하다 안되니 이제는 "1가구 1주택 원칙" 취지의 입법을 예고 하고 있다. 

배가 산으로 가려한다.

1가구 1주택 되면 어떤 세상이 되는지 생각은 해봤는지 모르겠다. 

다주택자의 다른 이름은 임대 공급자다..

1가구 1주택으로 못 박으면 임대공급이 줄어들고  임대시장이 쪼그라든다. 

임대물량이 적고 임대시장이 쪼그라들면 임대가격이 오를뿐더러 이동하기 매우 어렵게 된다.

이사할 이유는 얼마나 많은가..

자녀 교육을 위해 , 직장을 옮기 위해 , 부모님을 봉양하기 위해, 더 좋은 곳으로 옮겨 타기위해 이사를 다닌다.

집 소유보다 자녀 교육을 중시한 사람은 집을 사지 않고 강남에 전세를 살기도 했다.

더 좋은 직장을 옮기기 위해  강북에 소유한 집을 전세 주고 내가 원하는  강남에 전세를 얻어 살기도 했다. 

거주 이동이 자유롭고 편해야 그 사회는 능률적이고 효율이 생긴다..

이사짐 센타 돈 벌고,  가구 업자 바꾸고 ,  도배 장판 인테리어업자 돈벌고,  업자들이  일하면서 짜장면도  시켜먹고 한다..

1가구 1주택도 좋지만  임대시장을 파괴하며  모두가 주택을 소유해야 하는 , 1가구 1주택을 강제하는 정책은 위험하다..

현금흐름이 좋은 젊은 사람들에게 대출 지원을 많이 해줘서 자가 소유를 원하면 집을 쉽게 사주게 하고, 여유가 되는 사람은 주택을 더 사서 임대시장에  임대 물량을 공급하게 해서  임대를 원하는 사람에게 저렴한 가격에 전월세로 살게끔 해줘야 한다.

다주택자를 적페로 몰아 임대시장을  강제로 축소 시키는 정책을 펴면  결국 집을 살 수 없는 서민들에게 피해가 돌아간다..

주거 이전이 경직되면 건설 경기에 활력을 넣을 수 없어  경기가 침체 된다.

주택임대시장, 주택매매시장, 주택 공급시장이 유기적으로 작동하며 주택재고를 시장경제 원리에 의해 조절되게 해야 한다.

축구 경기가 마음에 안든다고  심판이 축구장에서 공을 차고 돌아다니면 곤란하다.

정부는 심판자 본연의 역할에 충실해야 부동산 시장 생태계를 조속히 정상화 시켜야 한다.

정부가 수요 공급에 의하지 않고 시장 가격에 강제적으로 개입하는 것은 심판이 공을 차는 격이며 생태계를 파괴하는 행위다...

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세상이 급변할 때는 변화의 모습을 유심히 살펴야 한다.

감정을 철저히 배제하고 , 내가 처한 상황에 따른 편견을 경계하고 , 최대한 객관적으로 있는 그대로의 모습을 보면서 최대한 팩트에 가까이 접근하는 것을 목표로 하고  정확한 팩트에 근거해 현명한 판단을 내리고 과감한 의사결정을 해야 한다.

부동산 시장이 매우 급격하게 변하고 있다.

주거는 삶의 가장 중요한 부분중 하나이기에  집을 보유하고 있든 보유하고 있지 않든 눈을 부릅뜨고 시장 상황을 살펴봐야 한다..

많은 의견을 청취하되 그 누구의 말이라도 맹목적으로 신봉하고 무조건 따르는 것은 위험하다.

최근 언론에 소개된 내용중에  한국의 워렌버핏이라고 하는 "존리" 대표의 부동산에 대한 의견이 좀 자극적이다..

카드, 자동차 없애고 주식투자하라는 의견에는 소비를 줄이고 그 돈으로 자산에 투자하라는 뜻으로 공감할 수 있지만 집은 사지 말고 월세로 살면서 주식투자하라는 말은 신중하게 받아 드려야 한다고 본다..

존리 대표보다 더 위대한 주식투자 현인중에  일단 자기집은 먼저 마련하라는 조언을 한 사람도 여럿 있다. 

대표적인 예가 피터린치와 앙드레코스톨라니..

주식투자의 구루들이 일단 자기 집을 먼저 사라고 한 이유는 인플레이션에 대한 헷지 기능, 
레버리지 효과, 낮은 가격 변동성 등의 이점을 근거로  실수요자로서 감당할 수 있는 수준에서 레버리지를 일으켜 내집마련을 먼저  할 것을 권유했다..

주식전문가 중에도 의견이 서로 상이 하니 양쪽 모두의 의견을 신중히 들어봐야 할듯 하다..

여기서 참고해야 할 것은 임대시장의 전월세 가격상황과  매매시장의 대출이자 상황이다..

월세 가격이 적정하고 안정적인  추세로 흘러갈 국면이면서  대출이자가 높은 수준이라면 존리대표의 의견이 납득이 간다..

하지만  전세.월세 공급물량이 적어서 임대료가 추세적으로 상승이 예상되는 국면인데 반해  대출금리가 1~2%대 최저 금리 수준이라면  월세 낼 돈이나 원리금 상환 금액이나 비슷하게 된다..

월세는 매월 버려지는 돈이고, 월세의 보증금이나 전세금의 현금은 인플레이션에 의해 녹아내린다....

그에반해 보금자리론 30년 대출하면 30년 동안 원리금이 매월 똑같아 예측가능하다.

또한 현재 원리금 100만원 낸다고 하면 10년, 20년 후의 100만원은 지금처럼 부담이 가지 않는다..

20년 전의 10만원은  부담 스러운 돈이였지만 지금의 10만원은 외식 한 두번 안 하면 세이브 되는 돈이다.

아무튼 돈가치 하락으로 인해 원리금은 점점 갈수록 부담이 줄어들게 된다..

하지만 전세나 월세로 30년을 산다고 가정 해보자...  

월세는 실물이기에 짜장면값 오르듯 인플레이션 만큼 점진적으로 오르게 될 확률이 높고, 보증금 역시 매년 조금씩 올려줘야 한다..

따라서 임대료는 갈수록 점점 부담이 늘어나게 된다...

집 살 돈으로 주식에 투자하고 성공하면 큰 문제가 없을수도 있지만 확률적으로 개미가 주식투자로 돈을 벌 확률이 그리 높지 않다..

2007년, 2017년과 같은 상승장에서도 개미들은 돈을 잘 벌지 못한다..

처음에 돈을 벌었더라도  상승장 끝물에 무리하게 투자하여  그동안 벌었던 돈 다 토해내는 게 다반사다..

월세로 살면서 그 돈으로 주식투자 하라는 존리대표의 의견은 신중히 생각하자..

개인적 의견이지만  지금과 같이 주거가 불안정한 시대에는 실거주 한채는 일단 베이스로 깔고 그후에 다른 것을 도모하는 것이 맞다고 본다..

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