주식투자 부동산투자는 야구선수 될래? 축구선수 될래?와 같은 양자택일의 문제가 아니다.
이종격투기 선수가 여러 무술을 익히듯 같이 익혀야 하는 것이다..
이종격투기 선수가 자신은 복싱이 전공이라고 레슬링 기술을 나몰랑 하면 당한다..
주식과 부동산은 자산의 양대 축임으로 모두 관심을 가지고 시장 상황을 잘 살펴야 한다..
최근 부동산과 관련하여 핫한 이슈 중 하나는 둔촌주공아파트 재건축 관련 뉴스다....
이게 참 거시기 하다..
둔촌 주공 아파트가 분양가 상한제에 걸려서 일반 분양 받을 사람들은 당첨만 되면 주변시세보다 5억 싸게 살수 있게 되었다.
여기에 새아파트 프리미엄이 적용되면 7억 이상의 로또가 되는 셈이다...
분양가상한제와 함께 재건축 규제의 또다른 축은 초과이익환수제다..
재건축으로 인한 초과이익 중 3000만원까지만 인정하고 그 이상의 초과이익 부분에 대해서는 최대 50% 이익을 환수하는 제도다..
직관적으로 보면 좋은 제도처럼 보이지만 한 발자욱 더 들어가 생각해 보면 여러 의문이 생긴다..
재건축아파트 매수자가 있다는 것은 매도자도 있었다는 것이다..
몇 년후면 5억 10억을 벌 수 있는 재건축아파트를 그들은 왜 팔았을까???
매수자에게 강탈당한 것이 아니라 자기 이익을 위해 거래를 통해 팔았던 것이다..
매도자는 재건축이 실패하거나 수익률이 낮을 것으로 판단하고 리스크를 회피하고자 매도했던 것이다...
반면, 매수자는 재건축이 실패할 위험과 수 억대의 현찰이 묶이는 리스크를 떠 안고 매수했다..
매수자 입장에서는 많은 비용을 지불한 것이다..
재건축은 매매가 대비 전세가가 낮다.. 전세 2억에 매매가 7억 이런 식이다...
5억에 대한 금융비용, 기회비용을 쏟아 붓고 리스크를 테이킹한 결과 부동산 활황과 본인의 예측이 맞아 떨어져서 수익이 생겨난 것이다..
단순히 10년 전에 5억 투자했는데 지금 10억이 되어 5억이나 불로소득을 얻었네?? 반을 토해내라??
투자금 5억의 기회비용을 어떻게 측정할건가.....
10년전 재건축에 투자한 5억으로 삼성전자주식을 샀으면 20억이 됐을 수도 있는 돈이다..
재건축으로 개발이익에 대해 50%를 국가가 회수해 간다면 손실이 났을 때는 국가가 보존을 해주는건가??
재건축 투자로 손해를 보면 너네가 모두 책임지고, 이익이 나면 50%를 국가에 반납하라?
조합원 투자자는 많은 리스크를 안고 막대한 금융을 투입해서 재건축에 성공시켜 수익성이 좋은 아파트가 되었는데 일반분양자들은 아무런 리스크를 떠 안지도 않았는데 운이 좋아 5억의 이익을 챙겨간다??...
무주택 기간 20년을 견뎌서 주택가격 안정에 이바지한 공로를 인정받아 로또 당첨의 기회를 부여한것인가?
이건 과연 공정하고 정의로운 일인가?
단순하지 않고 쉽지 않다...
시장에 개입 한다는 것은 이처럼 균형을 맞추기기 대단히 어렵다..
작년 헌법재판소에서 합헌 결정을 내렸기 때문에 큰 틀에서는 헌법 정신에 부합하다고 보는 것이 맞다..
하지만 적정한 개입인지 과도한 개입인지는 정확한 답은 없다...
이 또한 크게 보면 시장에서 가격을 통제하는 정책이다..
재건축 사업성이 떨어지면 재건축을 안하게 되거나 지연된다..
재건축이 안되면 가뜩이나 부족한 서울시내 새아파트 공급이 안된다..
아파트 공급이 안되면 가격은 더 오른다..
아파트 가격을 잡겠다고 내렸던 정책이 또다시 공급억제를 야기하고 가격을 상승시킨다...
아무튼 이번 정부의 모든 부동산 정책은 기승전 공급억제다...
가격상승 > 규제 강화 > 가격통제 > 공급억제> 가격상승 > 규제 강화 > 가격통제 > 공급억제> 가격상승 >규제 강화 > 가격통제 > 공급억제> 가격상승.........................
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