부동산 시장은 어떻게 될 것인가

부동산 8.2 종합대책이 발표되고 1주일이 지났다. 

국민의 관심사는 대략 다음과 같을 것이다. 

집 값이 잡힐까?

집 값이 폭락할까?

그럼에도 불구하고 집값은 오를까? 

앞으로 어떻게 해야 하나

미래를 예측 하기 어렵지만  한 가지 확실한 사실은 "극적인 상황이 벌어질 가능성은 낮다"는 것이다. 

실현 가능성이 희박한 경우를 부풀려서 마구 던지는 경우가 많은데 이런류의 전망에 현혹되지 말아야겠다.

언제든 가능성을 따져보고  확률이 높은  전망에  귀를 기우리는 훈련이 필요하다.

 부동산 시장이 순식간에 폭락하는 것이 불가능한 일은 아니지만 그 확률이 희박하다. 

여러가지 이유가 있겠으나 가장 큰 이유는 현재 기득권층과 정부가 폭락을 원치 않기 때문이다. 

시장의 헤게모니를 쥐고 있는 세력과 정책을 수립하고 집행하는 정부가 원하지 않는 상황이 발생하는 경우는 통제불능인 상황인데 이런 극적인 상황은 수 십년에 한 번 나올까 말까하다..

IMF, 닷컴버블,  리먼사태, 금융위기.. 이런 일은 발생 가능성이 지극히 낮기 때문에 예측하기도 어렵다. 

자본주의 시스템에서는 구조적으로 잉여 자본이 생겨난다. 

이윤을 추구하고 부가가치를 계속 창출하기 때문에 누군가는 자본을 축적하고 있다. 

내 주머니에 돈이 쌓이지 않을 뿐 그 누군가는 계속 쌓고 있다..

좋은 사회는 서민 중산층이 부를 축적하지만 , 대부분의 사회는 부자들이 주로 부를 축적한다..

어쨋든 그 돈은  어디론가 간다. 아니 가야만 한다..

은행에만 들어가 있는 게 아니다..  부동산, 주식, 채권 등  자산시장으로 흘러간다..

지난 10년 동안 한국의 GDP는 약 1조 달러에서 1조 5000억 달러로 늘어났다. 

가만히 나두면  물가상승률 만큼 오르는 게 자연스런 현상이다..

매년 조금씩 오르는 경우도 있지만 5년 10년 눌렸다가 스프링처럼 순식간에 튀어 오르는 경우도 있다..

주식도 그러하고 부동산도 그러하다.

투기 자본이 장난쳐서 시장을 교란시키면 급등락이 생기면서 제로섬 게임이 되고 누군가는 피를 보게 된다.  

부동산 시장은 자금 동원력이 커야 함으로  자연스레 은행도 게임에 참여하게 된다..

따라서 부동산 시장에 문제가 발생하면 자칫  은행이 날라간다.

은행이 무너지면 신용시스템이 무너지기 때문에 어쩔수 없이 공적자금이 투입하게 된다.

이런 이유로 부동산시장에서 정부의 관여는 주식시장 보다 훨씬 심하다.. 

그리고 공공의 이익을 위해서는 그래야만 한다..

이번  8.2 부동산종합 대책을 보면 문재인 정부의 부동산 시장에 대한 인식을  읽을 수 있다.

한마디로 요약하면 부동산 시장이 투기 세력에 의해 교란되었다고 판단하고 있다. 

거주의 대상인 집이 투기의 대상이 되는 것을 막겠다는 강력한 의지를 피력했다. 

노무현 정권때 쓰던 정책을 거의 부활 시킨 것에 불구하기 때문에 결국 노무현 정권 꼴 나는 것 아니냐는 비판도 있다.

하지만 그때와 지금은 상황이 많이 다르다..

그땐 정부 여당에서는 불을 끄기 위해 규제를 강화 하는데 당시 서울 시장이던  MB, 대선을 앞둔 야당측에서는 재건축 , 뉴타운 발표로 욕망에 불을 지피고 있었다. 

그후 정권이 보수 세력에 넘어갔고  10년 가량 부동산 부양도 모자라 부동산 투기 유도 정책을 무자비하게 폈다..

지금은 어떠한가.. 

앞으로 최소 5년  , 큰 이변이 없으면 +8년, 토탈 13년은 진보 진영이 정권을 운영하게 된다. 

현 정권의 지지기반이 젊은층, 서민층이기 때문에 지금의 기조가 큰 변함이 없을 것이다...

더욱이 베이비붐 세대가 은퇴하고 본격적인 인구 절벽이 시작된다.

가구수는 늘어난다지만 대부분 1인~2인 가구다..  

이들에게 필요한 집은 현재 투기의 대상인 고가 아파트가 아니라 오피스텔이나 소형 임대 주택이다..

인구 구조가 도와주지 않기 때문에 투기세력과 정부의 싸움에서 정부가 이길 것이다..

향후 부동산 시장은  투기 세력이 손절매 하는 과정에서  조정을 거친 후 (거품이 일정 수준 빠진 후 ) 정체 내지  물가 상승률에도  못 미치는 수준으로 완만한 상승이 이어질 것으로 예상된다.. 

시장은 실거주자와 임대 사업자 위주로 재편될 가능성이 매우 높다.

이어서  다음글에 계속...