[부동산시장?] 2. 아파트.. 적정한 가격인가! [

요즘 우리회사는 두파로 나눠졌습니다.
이건뭐 회식할때  술만 퍼마시면  부동산 얘기로 티격태격..
물론 저는  부동산은 이제 아니다라고 개거품 물고 설래바리 쳐왔었죠..
작년부터 회사내에서 만큼은   싸이비 애널리스트 흉내내면서  잼있게 잘 지내고 있었는데
얼마전에  본부장이 새로 오면서 저의 입지는 완전 개폭락...  --;

저로 말씀 드릴거 같으면   지방의 허름한 대학에 입학해서   겨우 겨우 졸업했습죠..
수업만 끝나면 김밥 가게서 김밥말고...  시내서 오징어 구워팔고  방학때마다 노가다판에서 십장하고 막걸리 마시고 돌아다녀서
공부와는 담을 쌓고 살아서리  겨우겨우 졸업해슴다.
졸업후 시골에서 밥빌어먹고 살길이 없어   나이스 신발(나이키 짝퉁) 신고  누룽지 씹으며서 서울와서  면접 볼때 사기치고 입사해서
지금은 전산쟁이로  하루종일 모니터에 코박으며  겨우 겨우 밥빌어 먹고 사는 처지라 스팩이 영.. 형편없죠..

그런데 저의 스팩과는 비교도 되지 않는 위대하신 수령과도 같은 본부장이 부임해서리 저의 입지는   완전 뻔데기가 되었습니다.
연세대  졸업에 군대서는 소령까지 있다가   34살의 나이로 제대한 후 00은행 특차로 들어가서  수백억대 자산가 자산을 관리해주며
실력을 쌓아오다  초고속 승진을 거듭하여..  은행 기획실..  핵심 요직을 두루 거치다 지점장까지 지낸  나름 금융통이죠...

이 아저씨 온 이후로 내팬들 다 뺐겨서 요즘 사는 낙이 없어서리  아고라에서 놀면서 요즘 취미 붙히고 있습니다.  --;
아무튼  새로온 본부장 아저씨는  올해 하반기가 부동산 바닥이니   집을 살사람 사고 늘릴사람 늘리라고   떠들고 다니고 있슴다..
그래서 요즘  순진한 우리직원들 부동산 광풍이 불었습니다..  부동산 사는 광풍이 아니라  관심만 광풍요 다들 돈은 별로 없더라고요 ㅎㅎ

 

아무튼 저는 맨정신엔 조용히 짱박혀 있다가 술기운에 본부장한테 그건 아니잖아! 그건아니잖아!  하며 대들다가   다음날 아주 민방해  죽을뻔 했습니다..

우리 회사가  뭐   나름  보통 사람들이 다니고 있는 회사정도는 되니깐 아마 여러분 주변도 이와 비슷하리라 봅니다..
제가 부동산 시장은 이제 별 재미 없다고 생각하는 이유는 다음과 같습니다..

일단 아파트를 가지고 얘기 해보죠.. 토지는 다음에 기회되면 얘기해보고요...

일단 아파트!!!! 
부동산은  아주 고가의 자산이죠..  서울변두리에  20년된 허름한  17평 아파트도 2억씩이나 하니...  쩝...
일단 두가지 측면으로 생각해 볼 수 있습니다..

이용가치와  교환가치... 
이용가치라고 하면 말 그대로  아파트를 이용하는 가치로서  쉽게 전세가라고 생각하면 되겠죠...
수요와 공급에 의해   투기적 요소가 끼지않는 적정한 이용가치의 척도가 전세가라고 생각하면 큰 무리가 없을 듯 합니다..
전세를 구하면서 투자의 개념으로 하는 사람은 없죠 아마?  있으면 말해주세요

우리나라 평균이라고 할수있는 서른  중반 중소기업 대리급 정도의 직장인이라면 아마 연봉  3500정도에
강북구에서  전세 1억 정도의 아파트에 산다고 가정해 볼 수 있을 겁니다... 
전세 1억 정도면   한달에 이용가치로  금리를 5%로 잡았을때  월 40만원 정도의 이용료를 내고 살고 있다고 가정할수있습니다.
한달 월급 300정도에 40만원을 주거비용으로 사용한다면 뭐 이건 어느정도 수긍이 갈겁니다..
강남, 목동 이런대를 비교해봐도 소득대비  전세비는  머리가 끄덕 끄덕 할 정도의 가격이 형성되어 있음을 알수  있을겁니다.

강남은 교통의 요지요 문화시설,편의시설이 잘되어 있고 학군도 좋아  전세 프리미엄이 높죠
그래서 왠만하면 전세가가 3억이 넘죠.. 3억이면 월  주거비용으로   120만원 정도 내는 샘입니다.
강남에 사는 사람들 왠만하면 연봉 5천 6천은 넘을테니 월 500 잡으면 120만원 정도면  어느정도 매력적인 가격이 될겁니다.
이렇듯 이용가치는  수요와 공급에 의해  비교적 적절하고 이성적인 가격이 형성되어 있습니다..
뭐 당연하겠죠 투기요소가 없으니  보이지 않는 손에 의해 균형점을 찾아가는 거죠..

자 근데  교환가치의 잦대로 두고보면   이야기가 상당히 달라집니다... 
제가 예전에 살았던 강북구 번동을 예로 들어 보겠습니다... 21평 아파트 전세가가  8000만원 인데 매매가는  2억 7천만원 입니다...
  2억 7천만원   그냥 숫자로 보면 그런가 보다 라고 하지만  이거 모을려고 해보세요..
한달에 200씩  저금하는 가정이 있다면 거의 10년을 모아야 모을수 있는 돈입니다...
평범한 직장이 한달에  100만원을 저축한다고 했을때 20년을 모야 합니다. 허걱...

2억7천만원이면 아파트 이용하는 이용비로 한달에  110만원 정도를 지출하는 샘이 됩니다..
거기다가 관리비, 가스비, 전기세 이런거 합치면  130정도들겁니다..
월급 300버는데 한달에 130정도를 주거비용으로 쓰고 있는 샘이 됩니다.
거기다  집살때 보통  3분의 1에서 반정도는  대출을 하는데 그 이자까지 합치면  이건뭐  어마어마하게 많은 돈을 주거비 하나로 쓰는 샘이죠...

강남으로 가볼까요..  전세 3억정도하는 아파트 가격  강남은 전세가 대비 매매가가 3배정도 되니 9억 정도 됩니다..
요즘은 많이 내렸지만 한때 10억은 우스웠죠..

집이 9억.......................

9억이면 일년에 주거비용으로 거의 5000을 사용하는 샘입니다..
연봉 1억을 받는사람이라면 연봉의 반에 해당하는 돈과 주거비용과 비슷하다는 거죠...

솔직히 매우 비정상적이죠...
그러면 왜 교환가치가 이렇게 비정상적으로 되었느냐..

이유는 간단합니다..

지금까지 아파트가격이 계속 올랐기 때문입니다.
아파트는 사기만 하면 무조건 오른다고  확신하기 때문입니다.
절대 떨어질리 없고  한달에 대출이자 100만원 이상씩 내도 그 이상의 수익을 낼수 있음이 너무도 명확하게 증명됐고
앞으로도 그럴것이고 지금 그렇게 오르고 있으니 이건 무조건 된다...
이런 확신이 있었기 때문에 이런 비정상적 상황이 전혀 문제가 되지 않았던 것입니다..
네덜란드 튤립버블때  튤릴 뿌리 한송이가 그당시 집한채 가격과 맞먹었습니다.
네덜란드 사람이  멍청해서 그런것이 아닙니다. 그당시 네덜란드는  비록짧았지만 세계를 휘어잡던 무역대국이요 패권국이였고  똑똑한 사람들이였습니다.
그런 사람들이 왜 튤립 뿌리를 그런 비정상적인 가격을 주고 샀냐면 그렇게 해서 돈버는 사람이 있었고 돈 벌고 있었고
계속  가격이 오르는걸 확신했기 때문에 샀던 것입니다..
사실  알고 보면 그들이나 우리나 별만 차이가 없습니다.

10년 사이에  아파트가 몇배나 오르고  1년사이에도 두배나 오르는걸 봐왔기 때문에  이런 비정상 적인 가격이 형성 되었습니다..
2005년까지만 해도 7000만원 하던 강북구 번동의 17평 아파트가  지금은 2억1000에 가격이 형성되어 있습니다.
3배나 올랐쬬 뜨아...!!!!!
그래서 그걸 보고   향후  5년후는  많이 양보해서  최소 1.5배 정도는 우습게 오를거라고  기대하고 7천만원 하던게  2억에도 매매가 이뤄졌던 것입니다.
2억에 1.5배면 1억을 버는 거니깐요.

얘기가 또 길어 졌네요...

다름 글에서는  그럼 왜 이런 빤떼기가 되었나를 한번 살펴보고
그 다음엔 앞으로 어떻게 될것인가도  얘기 나눠보죠..

벌써 1시가 넘어서 눈이 가물 가물 하네요..

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못하는 사람도 잘한다 잘한다 하면 힘나서 더 잘하게 되니깐요  ^^ )