미래 시장을 예측할 때 합리적 추론을 통해 예측한다.
하지만 시장의 움직임은 비합리적으로 움직이는 경우가 많다.
사람은 탐욕과 공포 앞에 서면 비합리적으로 돌변하기 때문이다.
뉴턴이 주식투자에 뛰어 들었다가 크게 당한 후 다음과 같이 탄식했다고 한다.
"천체의 움직임을 센치미터까지 계산할 수 있어도 인간의 광기는 측정할 수 없구나"
전제(前提)를 잘못 설정하면 첫단추를 잘못 끼는 격이 된다.
자산시장을 예측할 수 있는 것으로 전제하면 크게 다치는 수가 있다.
정확한 예측은 불가능하다. 따라서 무조건 확률로 접근해야 한다..
확률이 희박하지만 로또 1등은 거의 매주 나오듯, 자산 시장에서 블랙스완은 언제든지 일어난다.
금융위기 이후 한참동안 부동산 시장은 침체기를 겪었다.
미분양 사태가 불거졌을뿐만 아니라, 할인 분양한 것에 불만을 품은 사람들이 이웃의 입주를 방해 하는 웃지 못할 일도 벌어졌다.
어느덧 "하우스푸어"라는 말이 일상화 되면서 부동산 경기 침체가 장기화 되는 조짐을 보였다.
그러다 대반전이 일어났다.
2013년 최경환 부총리가 임명된 이후 이런 저런 정책을 펴다 그래도 안되니 2014년부터 규제란 규제는 다 풀어 부동산 투기를 조장하는 정책을 마구 쏟아 냈다.
유동성을 풀어버리니 분위기가 급반전 하였다..
지금 부동산 시장 호황은 그 연장선상에 있다.
이렇게 무자비하게 투기 정책을 취할지 예상하지 못했다...
그러는 사이 가계부채가 1400조에 이르렀다.
가계부채 증가와 부동산 시장 활황과 정확히 궤가 일치한다..
비상식적인 극약 처방을 내렸기 때문에 부작용은 피할 수 없다.
문재인 정부는 이명박근혜정부의 부동산 정책 부작용을 최대한 막아야 한다.
혹자는 이를 싸놓은 똥이라 한다.
현재 가계부채 규모가 우리나라 국민이 감당할 수준인지 모르겠다...
소득 증가에 비해 부채 증가가 너무 가파르다..
향후 부동산 매수층인 30, 40대가 지금의 소득으로 숨이 턱턱 막히는 사교육과 억대의 빚과 이자를 감당 할 수 있을지 모르겠다..
가격은 매매가 일어나야 형성된다..
누군가는 사줘야 가격이 형성 되는데 소득이 늘지 않고, 대출을 규제하고 이자율이 올라 가는 등 유동성을 줄여버리면 거래 절벽을 피할길이 없다..
문재인 정부가 출범한지 100일 가량 되었다..
정부 요직에 주요 인사가 확정 되었다..
합리적이고, 친서민적이며, 지극히 정상적인 인사들이 배치 되었다..
문재인 정부의 핵심 목표는 부동산 시장 안정이다.
부동산 가격은 폭등도 문제지만 폭락은 더 큰 문제다..
집 값이 급격히 내려가면 은행 시스템이 붕괴 되기 때문에 유동성 위기가 온다.
유동성 위기가 오면 금리가 급격히 올라가서 기업이고, 가계고 다 죽은다..
다시한번 강조하지만 문재인 정부의 목표는 부동산 가격을 묶어 두고 연착륙 시키는 것이다.
인구 구조적으로나 소득으로나 여러 측면을 고려 했을 때 자생적으로 폭등하기는 어려워 보인다.
향후 10~ 15년 동안은 민주정부가 정권을 잡을 것으로 예상된다.
향후 국가 권력의 목표가 하향 안정이기 때문에 부동산 시장은 대체적으로 안정될 것으로 예상된다.
국가의 통제 범위 안에 있다면..
어쨌거나 향후 부동산은 실수요 위주로 재편 될것으로 예상된다..
그래야 하고, 그럴 것이고, 그랬으면 좋겠다..
물론 또 어떤 변수가 생길지 모르지만....
늘 그랬듯 이렇게 이야기 해도 어떻게 될지는 아무도 모른다..
분명한 사실은 폭등, 폭락, 상승, 하락, 정체... 이 모든 가능성이 공존한다는 것이다..
그 가운데 확률적으로는 하락 안정이 가장 높아 보인다..
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