성공가이드

정부의 부동산 정책이 전혀 먹혀들지 않고 있는 형국이다. 

조만간 보유세 인상을 비롯한 다양한 규제를 쏟아낼 예정이라는데 효과는 미지수다.

인간의 탐욕과 돈은 한 번 방향을 잡으면 무섭게 돌진하는 경향이 있기 때문이다. 

보유세는 올려봐야 몇 %가 고작이다. 

아파트값이 1년에  적게는 수 천만원에서 많게는 수억씩 오르는데 몇 십만원, 백 만원 세금을 더 낸다고 해서 눈 하나 까딱 하겠는가.

실물을 모르는 정치인, 공무원이 탁상공론으로 공급을 다 틀어 막아 놓고 세금으로 가격을 잡겠다는 발상이 코메디다.. 

전제(前提)가 잘못 되면 그 후로 아무리  명쾌한 논리를 전개 하더라도 모조리 꽝이다..

부동산 시장을 대하는 인식이 잘못되면 그 후에 이뤄지는 모든 노력은 헛발질이 된다.

부동산 상승의 원인을 오직 투기꾼의 모략으로만 생각하고, 집 값은 오르면 안 되고, 집으로 시세차익을 먹는 것은 적폐라는 전제를 수정하지 않으면 지금 부동산 시장의 과열을  잡기 힘들다.

진보진영에서 전문가를 자처하며 무조건 부동산 폭락을 외치고, 이 모든 사태가 투기꾼의 작당, 부녀회의 가격 담합이 근본 원인이라며 혹세무민 하는 이들이 많은데 한 대 패주고 싶다..

그러길 바라고, 그래야 하는데 실제 그러하지 않기 때문에  그것이 문제라고 보는 관점은  보고 싶은 것만 보고,  믿고 싶은 것만 믿는 사이비 집단의 특성과 유사하다..

그런 무리를 쫓아 다니고 몰려 다니면 자신도 모르는 사이에 광신도가 된다. 

최근 거래가 없이 호가만 올라가고 있으니 거품이 곧 꺼져 폭락할라고 말한다...

시장을 몰라도 한참을 모르고 하는 소리다..

거래절벽 후 폭락하는 프로세스는 높은 호가에 매물만 쌓이고 매수자가 매수하지 않아 거래가 이뤄지지 않을 때 일어나는 현상이다.. 

그런데, 지금 시장은 전혀 그런 시장이 아니다..  매물이 없어 거래가 없다..

매물이라고 나오는 것도  평소 팔리지 않고 거들떠 보지도 않는 동향의 1층, 꼭지층 뿐이다..

다주택 투자자는  정부의 강력한 규제로 유동성이 막혀 매수하지 못하고 있다..

양도세 중과세 부과,  임대사업자 등록으로 매도하지도 못하고 있다..

그린벨트를 풀고 공급을 늘린다는 정책도 실제로 공급이 완료 되어 효과를 보려면 최소 5년에서 10년이 지나야 한다...

그 사이에 어쩔껀데... 

지금 부동산 시장에서 가격을 끌어 올리는 세력은 현금이 남아도는 부자들과 작년에 살까 말까 하다가 망설이다 뒤늦게 울며 겨자먹기 식으로 시장에 뛰어드는 실수요층이다... 

이런 시장은 쉽게 꺼지지 않는다.. 거품이 맞지만 거품의 끝이 언제까지인지 가늠하기 어렵다.. 

시장의 기능을 다시 살려놔야 한다....  

투기적 가수요에 대한 유동성은 차단하되,  다주택자들의  물건이 시장에 나오도록 해줘야 집값 폭등을 막을 수 없다...

부동산 상승의 근본 원인은 시중에 돈이 많기 때문이다..

시중에 떠다니는 부동자금이 1100조로 사상 최대라 하지 않는가..

부동 자금 (浮動資金)은   浮 뜰 부  動 움직일 동

마땅한 투자처를 찾지 못해 물위의 기름처럼 떠다니는 돈이고, 대기자금이고, 여유자금이다..

이 돈이 작년 비트코인 시장에 돈이 몰리듯 모조리, 와장창, 한꺼번에 부동산 시장으로 몰려들면 엄청난 버블이 일어나게 되고 사회 문제로 번지게 될 것이다..

이미 사회문제화 되고 있는 과정인지도 모르지만...

부동산 시장에 비해 주식시장은 완전 찬밥 신세다...

대중들이 주식시장을 아예 거들떠 보지도 않고 있다..

시장 전체 평균이 PBR 1이 안 될 정도로 말도 안 되게 싼데도  관심 갖는 사람이 별로 없다..

돈은 돌도 돈다...   언젠가 주식시장으로 몰려 오게 된다..

이건 예언이 아니고, 예측도 아니고 그냥 당연한 이치다..

지금 주식시장에서 말도 안되게 저렴한 주식이 널려 있다...

매년 매출과 영업이익이 꾸준이 성장하고 있고,  회사 청산 가치가  주가 대비 1 이하(PBR 1)이고, 영업이익 5년치를 모으면 회사를 통째로 살 수 있으며(PER 5), 수 년 째 꾸준히 배당수익률이 5%가 넘는 주식이 수두룩하다...  

개별주식은 하지 않는다는 원칙이 있는데 요즘은 이 원칙을 일부 수정하여  쇼핑을 즐기고 있다...

유행은 돌고 돈다.  돈도 돌고 돈다. 

어떤 자산이든 대중이 관심 없을 때가  가장 쌀 때고 투자의 적기다..

서울 부동산 시장은 확실히 과열권에 접어들었다. 

매수자가 못 사서 안달 나있고, 매도자의 콧대는 하늘을 찌른다. 

확실히 심리적으로 과열이고 버블의 징조가 보인다.

하지만 가격에 거품이 끼었는지는 관점에 따라 다른 해석이 나올 수 있다..

부동산 시장을 논할 때 아파트 가격이 오른 것만 따져서는 안된다..

집을 살 수 있는 구매층의 소득이 얼마나 늘었는지, 돈이 얼마나 풀렸는지, 돈의 가치가 얼마나 떨어졌는지도 같이 따져야 한다. 

내수경제가 침체에서 벚어나지 못하고 있고, 청년 실업이 사상 최악에  중소기업이 줄도산 하고  있다는데 서울 집값 평균이 7억이라니.. 이게 말이 되냐~~ 는 의견이 많다..

맞는 말이기도 하고 틀린 말이기도 하다..

서울에 아파트는 약 45% 정도 있고 나머지는  대부분 빌라, 다세대 형태의 주택에 거주하고 있다.

서울에서 주요 지하철 역 근처에 위치하고 교육, 문화 환경이 뛰어난 아파트는 한정되어 있고 희소성이 있어 그곳은 중산층이 사는 주거지다..

서울 아파트 값의 적정성을 논할때는 서민의  생활 환경에 대입하는 것이 아니라 중산층의 환경에 대입해야 한다...

냉정히 말해  서민이 사는 주거지는 빌라, 다세대 형태나 아파트라도 외각지의 저렴한 아파트다.....  이런 곳은 그리 비싸지 않다..

내수 경제가 최악이라 하지만  수출은 사상 최대다...

어마어마하게 많은 돈이 해외에서 한국으로 들어온다...

서민층의 소득은 10년전이나 지금이나 별반 차이가 없을지 몰라도  중견기업 이상 대기업에 다니는 근로자의 소득은 10년전에 비하면  많이 늘었다...

살림살이가 빡빡해진건 서민들이고 중산층은 소득이 늘었고 부가 늘었다.

1인당 국민소득이 10년만에 2만2000불에서 3만 3000천불 50%가 늘었다..

마땅히 투자할 곳이 없어 떠도는 돈이 1000조가 넘는다..

중산층이 사는 아파트에 살아보고자 하는 수요층이  진입하면 아파트 값이 오르게 되어 있다..

소득 증가와 함께 돈의 가치가 떨어지는 것도 고려해야 한다.

금융위기이후 돈이 많이 풀렸다.

모두 지난 이야기가 아니라 지금의 이야기다..

미국 경제가 살아 나면서 이 돈이 돌기 시작했다..

중국 근로자의 인건비가 올라가면서 인플레이션을 막아줬던 중국효과가 점점 사라지고 있다. 

80~90년대 학창 시절을 보낸  우리시대 50대 이하는 인플레이션이 낯설다..

교과서에서나 봤던 인플레이션 시대...

인플레이션 시대에 실물자산의 가격이 오르는 것은  자산의 가치가 오르기 때문만이 아니라 돈의 가치가 떨어지기 때문이다. 

서울 집값 상승을 무턱대고 투기꾼의 준동 때문으로, 다주택자의 횡포 때문으로, 아파트에 미쳐 환장했기 때문만으로  생각해서는 곤란하다..

지금까지 경험하지 못한 인플레이션 시대가 도래하고 있음을 알리는 신호탄일지도 모른다는 생각이 든다..

정부의 고강도 정책이 약발이 다하면서 7월부터 서울 집 값이 폭등 양상을 보이고 있다. 

많은 전문가들이 올해 부동산 상황은 약보합 내지 조정을 예상했는데 보기 좋게 빗나겠다.

경제 현상은 날씨와 같다..

날씨는 자연현상이다..  자연은 스스로 그러한 것이다.

지금처럼 8월 말에 매일 같이 폭우가 쏟아지면 그냥 그런 것이다.

날씨가 왜이래, 날씨가 미쳤냐, 날씨가 정상이 아니구나.... 

이런 말은 의미 없다..

날씨가 그러하면 그런 것이고 이유를 파악하면 된다..

8월에 장마가 오다니  그럴리가 없다? 

8월에 장마가 오다니 그래서는 안된다?

부질없는 소리~~  

언제나 시장이 답이다. 

부동산 가격이 폭등하고 있다...

그 이유는 무엇일까...

투기꾼의 책동, 정부의 무능, 투자자의 광기....   

이런 건 중요한 변수이긴 하지만 지엽적인 문제다.. 

보다 근원적인 이유를 볼 필요가 있다...

실물자산의 가치를 따질때 가장 중요한 것은 통화량이다..

통화량을 보자...

유동성이 많이 늘었다..

금융기관유동성(LF)이 10년전인 2007년 보다  거의 두 배가량 늘었다...

통화량은 왜 이리 늘어 났는가..

GDP가 대폭 늘었다...

10년만에 실질GDP가 50% 증가했다... 

명목 GDP는 70%나 증가했다...

통화량이  증가하지 않을 수 없다.

1인당 GDP를 보자..

10년전  2만 달러 수준이였는데 지금은 3만달러를 넘어섰다..

늘어난 통화량 만큼 돈의 가치가 떨어졌고, 중산층의 자산은 늘어났고 기준금리 1%대 초저금리 시대 돈을 끌어다 쓰기도 쉬워졌다.

서울 도심의 교통좋고, 환경 좋고, 살기 좋은 아파트은 희소성이 있다..

총알을 비축한 중산층은 그걸 획득하려 덤벼들면 가격은 올라가게 된다...

그 에너지가 지금 집중해서 몰리는 게 아닌가 싶다..

금융위기 이후 4~5년 가까이 서울 집값은 눌려 있었다...

지난 일이라 잊어버렸을지 모르지만 미국발 금융위기 이후로도 계속 위기였다.. 

유럽위기, 그리스 위기, 브랙시트..  대공황과 비교 되었고 돈의 값이 올라가는 디플레이션을 걱정해야 할 판이였다..

하지만 지금은 분위기가 완전히 바뀌었다...

2016년 미국 금리 인상이 인플레이션 시대 도래 신호탄이였다..

그 전부터 서울 집값은 슬금 슬금 오르고 있었다..

그러다 2017년부터 본격적으로 달리기 시작하더니 지금은 폭등 양상을 보이고 있다.

어떻게 될지 모르겠다...

확실히 시장은 과열 양상이다...

정부가 시장을 교란시켜 시장이 왜곡되었고 매물이 게눈 감추듯 사라졌고 매수자는 매물이 없어 안달이 나있고 불안해 하고 있다...

이것이 현재 모습이다.

주식시장도 그렇고  부동산 시장도 여러모로 2006년과 흡사하다는 생각이든다..