성공가이드

안녕하세요.... 어제는 발렌타인데이 였네요   즐거운 시간 보내셨나요? ....
쏠로들에겐 아마 염장 지르는 소리겠죠?
저도 쏠로 시절 제법 보냈는데  쏠로들의 마음을 그 누구보다 잘 압니다... ㅎㅎ
가끔 보면 평소엔  멀쩌하다가 순간 순간  싸이코패스로 변신하여   염장 지르는 소리를 찍찍 하는  친구들이 종종 있죠 ~~.
  인격 진화를 의심해 볼만한 말을  하는  유인원 같은  친구들이 주위에 보면 꼭 한 둘은 있더라고요...
노총각 노처녀 한테  "야~ 너 왜 시집 안가니?, 너 왜 장가 안가냐?" 

 =>(  누가 가기 싫어  않가나 없어서 못가는 거지  열여덟..  >,.< )

여러분~~  주변에 쏠로들 있으면  "야~  너 왜. 아직 쏠로냐?...", "너 애인 안사귀니??"  ,"너 시집안가??"  이런  강호순같은 엽기 발언 하기보다  그냥 주변에 소개팅 해줄 사람 있나 없나 살펴보고  괜찮은 사람 있으면..  "야.. 너 이번 주말에 소개팅 한번 해라. 괜찮은 사람 있야.."
이렇게 행동으로 좋은 일 하는 게 진정한 우정이 아닐까 생각합니다..   ^^

자..그럼  이야기 계속 해볼께요~
지난 글에서는   아버지 세대에 대해서  생각해 봤는데 오늘은 자식세대에 대해서 알아 봐야 할 것 같습니다.
저는 이 세대를 "골때리는 세대"로 표현하고 싶습니다...

"골때리는 세대"

IMF 때 졸업한 사람은 이태백 소리 듣고  직장에서 짤린 사람은   삼팔선 소리듣다가

카드대란 때 멋모르고 카드 박박 긁다가 신용불량자 타이틀 따고  한번  살아 볼거라고 자영업 뛰어 들었다가  2004년 자영업 구조조정때 말아먹고....   남들  아파트 사서 돈 벌었다고 하도 떠들길래  2007년  대출 이빠이 땡겨서   집샀는데  집값은 떨어지고 ..

집 대출 받은거 갚는데 보탤려고  중국펀드 적금깨서 들었다가 반토막 말아먹고

그것도 모자라 세계적 금융공황 맞아서  연봉삭감 되도 찍소리 못하고 짤리지나 않을까 벌벌 떨어야 하고  경제상황은 좋아질 기미도 안보이고  앞으로 일이 더 걱정이고.......

 정확한 나이대를 선 긋듯 규정 짖기는 모호한 면이 있지만  자식세대를  지금의 30대 ~ 40대 정도로  생각하면 큰 무리는 없을 듯 합니다..
공휴일만  되면 로보트 태권브이 볼려고  이집 , 저집  기웃 기웃 한 기억이 있다면  40대 정도쯤 될것이고   미래소년 코난의 발가락 괴력에 탄성을 지르고,  은하철도999의 메텔  언니 하이바 속에 뭐가 들어 있을까.. 하고  고민한 기억이 있다면 30대 정도 되었을 것입니다.

이들은 80 , 90년대 캠퍼스에서 돌좀 던지고 놀다가   군대갔다 와서  90년부터  사회생활을 시작하게 됩니다..

우리나라 대한민국은 올림픽도 치루고 한강의 기적 소리도 들어가며 제접 먹기 살만한  나라가 되어갔죠... 

먹기 살만하다고 OECD 무리하게 가입하고 금융시장 개방하고  까불다가  IMF 직격탄  한방 지대로 맞죠!!!
그 당시 회사에서 대리, 과장급으로 한참 돈벌나이의 지금의 40대는 엄청난  구조조정 폭탄을 맞고 상당수가 자영업으로 전향하는 등  경제적 쇼크를 당하게 됩니다..
그 당시 졸업을 앞둔 지금의 30대 중,후반 세대는 취업대란을 겪습니다...  아마 그즘해서  사오정,삼팔선 , 이태백 이런  신조어가 생기며 청년백수, 청년 실업문제가  본격적 사회 문제로 인식되게 됩니다...

 이미 이들은 상당한 경제적 충격을 받습니니다..  권투로  비유하면 다운을 한번 당한거고...

(스타크래프트 게임을 하는 사람들은  프로토스가 쉘드가 깍였다고 이해 하시면 됩니다.)

그후  IMF를 서서히 극복해 가는가 싶더니   IT 버블 후유증으로  경기침체를  겪게 됩니다..
그러자  대중이 오빠가   경기부양을 목적으로  신용카드를  길바닥에서 찌질이 대학생에게까지  마구 뿌려대기 시작합니다.
수입이 신통찮은 자영업자에게 카드를 10장 넘게 남발하는   엽기행각을 벌이기도 합니다.

결론은  빤짝 경기회복후  카드대란 펀치를 맞고 수백만 신용불량자를 양산 하십니다.

 이 펀치를 누가 가장 많이 받게 될까요....  각자 알아서  판단하시기 바랍니다...

( 아마 골때리는 세대가 아닐까  저는 개인적으로 그렇게 생각합니다..)
신용불량자들  여러분 주변에 보면 몇명씩 있을 것입니다....
( 만약  주변 사람중에 없으시다면?   당신을 대한민국  귀족으로  임명 합니다...  )

카드대란으로 인해 찾아온  경기침체 여파로   자영업 구조조정이  이뤄져서
 IMF 당시  회사에서 짤려서 자영업으로 뛰어들어  어렵게 살아오던  상당수가 

 확인사살 되어 버립니다...

이제 시야를 조금 넓게 가져 볼까요
그당시  세계는 어떤 빤떼기에서 놀고 있었나를 살펴볼 필요가 있습니다...
지금  30대,40대들이  나이키 신발 사달라고  아버지 가랑이 잡고 고집 피우다  뽈떼기  얻어 맞을때 (80년대)   영국의 대처아줌마하고 미국의 레이건 아저씨가  둘이 짝짝꿍 하고 세계를  살림 하면서  경제사적인 패러다임이  변하게 됩니다.

시장을 자율에 최대한 맡기는 신자유주의 경제 패더라임을 추종하게 되죠..
시장을 보이지 않는 손에 맡기면서   규제를 최대한 자제하고 보호무역 장벽을 서서히 낮추는 방향으로 가닥을 잡아 나가는 거죠..

이런 신자유주의 경제적 패더다임 변화와 함께 공산주의가 무너지고  IT 기술이 발전하면서  세계화가 급속히  이뤄지게 됩니다.
 자원은 없고 가진건 몸뚱아리 밖에 없는 우리나라는 수출을  죽으라고해서 달러를 벌어와야  입에 풀칠을 할 수 있습니다.

세계가 경쟁무대가 되어 버렸기 때문에  세계적인 기업과 경쟁하기위해  대기업을  중심으로한  수출위주 산업으로 서서히 경제편제가 이뤄지게 됩니다.

우리나라 경제규모에서  내수보다  수출이 차지하는 비중이  점점 더 커지게 되고 (내수시장 축소) 중소기업보다  대기업 위주로  산업 구조가 바뀌게 됩니다..
지금 우리나라 중소기업은 대기업의 부품 및 부속을 만드는  하청으로 대변될 정도이고  그나마 왠만한 일자리는  인권비가 싼 중국, 베트남 이런대로 공장을  옮기게 됩니다...

신자유주의 경제 패러다임으로 경제가 움직이면서  양극화는 점점 심화되어  사회의 허리인 중산층은 점점 얆아지게 되었습니다... 이건 뭐 세계적인 현상이죠...
당연히 빈부격차가 심해집니다...  

(이것이 부동산 시장에서 미치는 후유증은 다음글에서 다뤄보고자 합니다.)

한마디로 아버지 세대와 달리  지금 30,40대 자식 세대들은  부모세대에 비하면 돈이 그리 많지 않고   대부분은  그저 봉급 받아서  보험 몇개 넣고 적금 조금 하고 입에   풀칠할 정도 입니다..

문제는 2000년  이후인데..
2000년 IT 버블 붕괴후  그린스펀이 금리를 대폭 내려서 왕창 풀린 달러와   일본의  엔캐리 자금이 세계 여기 저기를 들쑤시고 돌아 다니며  자산가치를 부풀려 놓습니다.
  세계를 하나의 경제 시스템으로 보면 본원통화가 엄청 풀리게 된 샘입니다.
그리고  신자유주의 경제패러다임으로 시장 규제를 최대한 하지 않는 다는 원칙이 있었기 때문에  정부의 규제를 별로 받지않는 금융파생상품이   IT 기술과  맞물려  신용통화를 엄청나게  창조하게 됩니다..

 세계에 통화량이  폭발적으로 늘어나면서   자산 가격을 엄청나게 밀어 올려 버린 것이죠..
그게 전세계적으로  광범위하게 일어 납니다...  우리나라도 물론 예외가 아니죠....  우리나라 자산 가치 상승도 이런 큰 흐름에 편승한 것으로 볼 수 있습니다...
아무튼  2000년대가 되면서  누구나가   부동산이 오르는 것만 보게 됩니다.. 잠시 주춤하다가도  또 오릅니다.. 정부가  규제를 하면 더오릅니다.....  정부 정책 백약이 무효....

여기에는 은행의 역할이 아주 컸습니다...  우리나라  은행들 예대율 (예금과 대출 비율)이  현재 140%가 넘는 다는 사실을 다 알실 것입니다....
10억을 예금으로 받았는데 14억을 빌려 줬다는 소리입니다...  은행이  부동산 담보대출을 미친듯이  해주기 시작한 것이  2004~2005년 경 부터인데 우리나라 부동산이 미친듯이 오를때랑 거의 일치 합니다.
그때 은행들이 어떻게  예금받은것 보다 더 많은 대출을 해줄수 있었냐면  간단합니다..
돈을  외국에서 끌어와서   부동산 담보 대출로 마구잡이로 빌려줬던 것입니다...
그당시 환율이 하락하는 추세였기 때문에 조선사 선물환 매도하게 됐고 은행은 선물환을 받아주면서 선박 수주량 만큼으로  외국에서 차입해서   아파트 담보대출로 빌려 줬는데
단기 자금을 빌려와서  20년, 30년 장기로 빌려줬습니다...    그 후유증으로 지금 은행권이 이 날리를 치고  우리은행이 위기네 어쩌내 하며  시끄러운 것이고요...

문제는  2005년이후.. 집값이  미친듯이  뛰었을때   그  집을   누가 , 어떻게, 어떤 돈으로, 왜 샀냐는 것입니다.
누군가 집을 샀기 때문에  집값이 올랐다는 것은  당연한 원리겠죠..

 그때 어떤 일이 있어났나요  불과 몇년 전입니다...  5년도 안됐습니다...
다들 기억나시죠....      판교 신도시 아파트 분양받는 것이 로또 당첨이라며  몇날 몇일을 텐트에서 고스톱치고  날밤까면서   청약하고.. 새치기 하면  이년, 저년  쌍욕하며 머리 끄뎅이 잡고 싸우고....  다들 아파트, 아파트 했죠...
나중에는   몇십년 동안 소외되었던  강북의  소형 아파트까지 7000천만원에 거래되던게 2억을 넘어가고  저 멀리 의정부까지 아파트 광풍이 불었죠..
여러분 다들 아실 것입니다..

그들이 왜 샀을까요...
전세가 7000만원 하는 , 장마철이 되면  곰팡이 피는  20년된  17평짜리 아파트를  2억을 넘게 주고, 융자 1억씩 받으며 왜 샀을까요....

그렇습니다..  살기위해 산것이 아니라 돈벌려고,  투자로 생각하며 샀던  것이죠...

(사실은 투기죠..)

 더 오를것을 믿어 의심치 않았기 때문입니다... 

그동안  전세로 옮겨다니며 집없는게 운명이려니 하며 살다가   이건 뭐  자고 일어나면 몇천씩 오르니 지금 아니면 영원히 못살거 같아서...
남들다 아파트 사서 돈버는데 이번에 안사면  바보 또라이 소리 들을까 싶어 샀던거 아닌가요~~

마지막 불꽃은 2008년 봄... 강북구, 노원구, 도봉구..........  그리고   의정부 같은 수도권 북부.....
이때 다들 아실 것입니다.. 그동안 소외 되었던 소형 아파트 가격 엄청나게 뛰었습니다..
궁금하시면  부동산 사이트 가서 찾아보시면 압니다.. 도대체 얼마나 뛰었나...   2005년에 1억 2천 하던 노원구 24평 아파트가 2008년 봄  2억 8천 합니다...

그 허름한 중고 소형 아파트!  
전세가 대비 3배가 넘는 그 아파트를 샀던 사람들은  어렵게 어렵게 돈을 모아 전세 1억 정도로 살다가  남들 다 아파트 사서  아파트로 돈 벌었다는 소식듣고
이거 도대체 어떻게 된것이야..  이건 뭐지?  또순이 엄마, 철이 아빠  우리 집 삽시다...
전세금 1억 있으니깐 1억 빌려서 2억하는 집 삽시다.. 그집  얼마전에 1억인데 벌써 2억이래.. 우리 2억에 사면 조만간 3억 되지 않을까??
그래  맞어 맞어. 사자...  이거 쌔빠지게 벌어봐야 1년에 천만원 겨우 모으는데 우리 이걸로  몇년안에 1억 벌면  1억 이자 한달에 100만원 낸다해도 3년만 버티면 본전 뽑고도 돈벌어...................................

비극이죠...

주식도 대시세의 마지막엔 그동안 소외 되었던 소형주들이 폭등을 합니다..
2008년 초  강북 소형아파트 폭등,  경기도 소외지 아파트 폭등은  마지막 불꽃이였습니다.... 

이미 다른 곳은 다 올라 버렸기 때문에 서민들이  접근할 만한 그런 집이죠.

우리나라 중추적인 역할을 하고 있는 30대, 40대  자식새대들 중 

대출이라도 받아서  아파트를  살 수 있을 정도의 여유라도 될 만한 사람!

재테크에 신경쫌 쓴다, 관심있다  하는 사람!

나름 투자 마인드  혹은 투기 마인드가 있는 사람들은  거의 다 샀다고 생각하시면 될 것입니다..

아 물론 돈이 있어도 안 산 사람도 많지요...  

아주 현명하거나, 부동산에 아주 관심이 없거나 당장 입에 풀칠하기도 버거운 사람 빼면

현재 부동산 시장에 발을 담글 만한 사람은 거의 다 을 담궜다고 생각하면 큰 무리가 없을 것입니다...

그래서 꼭지입니다...

모두 부동산은 무조건 오른다, 떨어지더라도 금방 회복되고  한달에 대출이자 100만원 내도  몇년만 있으면 본전 뽑고도 돈번다. 확실하다...
대부분 이렇게 생각하고 참여할 사람들은  대부분  참여했기 했다고 판단됩니다...   

지금의 아파트 가격이 더 오를려면  다른 사람이 더 높은 가격에 사야 하는데
눈을 아무리 씻고 찾아봐도 없네요..

그래서 꼭지라고  말하는 것입니다...

정리하면..
2005년 이후에 집을 산 사람이 많아서 집값이 많이 올랐습니다.
그당시  은행입장에서는  주택담보대출은  아주 안정적인 채권으로 인식 되었습니다.

땅 짚고 헤엄치기죠..
아파트는 무조건 오르고, 내리더라도  찔끔 찔끔  내리니 대출 못갚아도  경매 넘기면  본전을 건지니깐요.. 그래서  돈을 빌려 가라고 돈빌려서 집사라고 마구 부추겼죠....
그 당시 집을 산사람들  거의 대출을 끼고 샀습니다...   가계 대출이 얼마나 심각한지 통계청 가면 알수 있습니다.  경방 고수들이 올려주시는 자료를 봐도 잘 아실 것이구요...
3억하면   보통 1억 정도 대출 하지 않나요?   아닌가요? 제 주위에는  거의 그렇던데요..

제 판단이 틀릴수도 있습니다..    판단은 각자 알아서 하시기 바랍니다..

그러나 제 생각은 2009년 2월 현재  아파트 재테크에 관심이 있고   어느정도 우리나라 중산층에 속하는 사람중에  어느정도 대출을 받아서 아파트를  살 수 있는 형편이 되는  사람은 다 샀다는 것입니다...

이제 문제는   지금 어떤 일이 벌어지고 있고  앞으로 어떻게 될것인가인데..
이건 다음에  써봐야 겠네... 글이 너무 길어 졌네요... 
다음 글에서는  2005년 이후  아파트 가격 폭등시기에 아파트를 구매한 사람들의 상황과
앞으로  어떤일이 전개 될것인가에 대해서  고민하는 글이 될 것 같습니다...

즐거운 주말 보내시고요..

----------------------------------------------------------------------------
공연 같은데 가면    박수 쳐달라고 하잖아요..
그러면 제가 속으로.....    그냥 노래 부르면 되지  뭔 박수를 그리 받아 먹으려 하냐고 궁시렁 했는데  글을 써보니깐 알겠네요... 

 호흥을 해주시면 신나고 보람도 느끼고.. 그러네요  ㅎ

댓글도  가끔 남겨주시고.. 찬성이든 반대든 꾹꾹 눌러도 주세요 ~~  ^^
---------------------------------------------------------------------------------

아.. 아야 아냐.. 내가  인터넷에 갱제에 관한 글을 하나 쓸라고 열씨미 고뇌하고 있어 마누라...

그랬더니 그러면 우리남편  미네르바 되서 잡혀가는거 아녀? 하고는 썩쏘를 날리더라고요...

 피식 하며~~  

아씨 승질나  꿀물은 못타줄망정 약올리기는...

우리 마누라는 잠이 안오면 나보고  어이. 남편! 갱제 얘기 한번 씨부리봐. 그럽니다..
그러면  저는 여기 저기서 주워들은 경제 얘기를 이리 저리 짜집기해서 막 씨부리죠... 
그러나  마누라는 5분도 안되서  달나라에 가있습니다.

옛날 우리 선조들은 남편 말을 하늘로 알았다던데..
이건뭐  우찌 된 일인지 남편말을 수면제로 아니..  참네....

자.   다시 아파트 얘기를 이어가보죠..
지난 글에서  지금 아파트의 교환가치 가격이 비정상적임을 얘기했죠..
그럼 왜 이렇게 되었는가 살펴 볼 필요가 있습니다..

과거를 알아야 현재가 이해되고 현재를 이해하면 미래를 내다볼 수 있기 때문입니다..
현재 서울.수도권 아파트를 기준으로 보면  아파트 가격이 전세가격 대비 최소 2배에서 많게는 3배이상에 형성되어 있습니다.
주변에 한번 살펴 보세요.. 거의 그렇지 않나요?  아무튼 제가 본 것은 그렇습니다...

우리가 경제활동을 함에 있어서 가장 먼저 관찰해야 하는 빤떼기는 뭘까요..
그것은 인구 입니다...
즉 경제인구 => 밑줄쫙 돼지꼬리 땡땡..
이건 수급(사람 대가리를 말하는게 아니라 수요공급...)과도 밀접한 관계가 있습니다.

주식투자나 펀드를 하시는 분은 아주 눈여겨 봐야할 대목입니다.
먼저 수급적인 측면 즉, 수요와 공급의  빤떼기를 파악한후 접근하기 시작해야 합니다..

  결국  부동산이든 주식이든 뭐든... 경제 활동은  전부 사람이 하는 거잖아요...
그래서 경제활동 참여자의 상황 및 동향을 면밀히 살펴봐야 합나다..
우리가 인도 중국.. 이런 나라를 왜 미래사회에 주목해야할 나라라고 말을 하냐면
얘네들 인구분포 보면 20,30대가 젤 많습니다...  이런 세대가 사회 중추 세력이  되어 가기 때문에  갈수록 경제활동 인구가 늘어나고 재화를 많이 생산할 수 있고 소비도 많아지고 경제성장률도 높고 경제에 활력이 넘칩니다..

솔직히 늙으면 다 귀찮아 지잖아요.. 이빨도 빠져서 고기 씹기도 힘들고  대충 그냥 잇몸으로 씹거나   두유 이런거 마시고 말죠...
그리고 다리아파 죽겠는데  여기 저기 싸돌아 다니며 노는 것도 귀찮고.. 아무튼  소비패턴이 확 바뀝니다.
늙으면 벌어놓은 돈으로 여생을 살아야 하기 때문에 돈지랄 하기도 힘듭니다.
돈을 버는  부가가치 창출에 신경쓰기보다 자산 지키는 것에 몰두하게 되며, 소비 패턴은 매우 보수적이 될 수 밖에없습니다...
그래서 고령화가 많이 진행된 나라일수록 경제성장률이 영~~  시원찮습니다...

우리나라는 인구분포는 어떨까요..
우리나라 인구분포는 현재 1972년생이 가장 많습니다..  한국나이로 38살이죠...
그 후로는 서서히 인구분포가 줄어들고 있습니다..
 햄버거 피자 이딴거 많이  먹고 취미로 맥주 마시며 육포 씹는  배뚱뚱이 아가씨들 봤죠?
꼭 그런 형상이라고 보시면 됩니다..

서두에  부동산 빤떼기  과거, 현재, 미래를 생각해 본다고 했는데  편의상 세대를  3분류로 구분지어보면
지금 50대에서 60대까지  아버지세대...지금 30대에서 40대까지  자식세대...   지금 10대 20대인 손자세대로 구분해 보겠습니다..

그냥 제가 편한대로 이름 부쳐봤습니다...

아버지세대는 흔히 베이비붐 세대라고 하고 자식세대는 X세대쯤 되겠죠...

(남들처럼 적절히 도표 첨부해가며, 차트 올려야  뽀다구가  쫌 나는데 이건뭐.. 귀찮아서리.
정확한 수치는 틀릴지 모르지만 맥락은 크게 틀리지 않을 겁니다..)

우리나라가 경제발전을 해온 것을 쭉 보면  70년대 이후부터 본격적으로 산업사회로 접어들게  되었습니다.
 그전까지는 머리 긴여자 머리카락 짤라서 가발 만들어  팔고
독일가서 석탄캐고  베트남가서 몸빵해서 달러 벌어오고 그랬잖아요..
참 마음이 싸하죠...

 아무튼 70년대 이후로 경제성장률  7~8%는 우스웠죠... 박정희 아저씨 군화발로 까데며 밀어부치지, 정주영 아저씨  5백원짜리 지페한장 들고 불알 두쪽 가지고  영국에서 차관 얻어서 맨땅에 해딩하며 조선소 걸립하지..  아무튼 대단한 열정으로 엄청난 경제성장을 이룹니다.
반도체, 휴대폰, 자동차.. 이런 산업도 이제는 세계적인 경쟁력을 갖추게 되었고요..

 미군 똥꾸녕 쳐다보며 미군애들 방구 마셔가며  "기브미초콜렛" 하던 코찔찔이 들이 지금은 어느덧 중장년이 되서  30평은 우습고 40~50평 되는 아파트에서  자동차 한대 굴리고  애들 서넛 낳아서   어릴적 누룽지 먹던 얘기하며 구라치고 있잖아요..

스테이크 써는 자식들에게 잘난척도 하면서 동남아 애들 불쌍한 시선으로 쳐다보며 살고 있죠..

우리나라도 불과 몇십년 전까지만해도 핀리핀 보다 못산거 아시죠.. 그때 미국애들 우리나라보면 어떤 생각했을까요. 뭐 통밥 굴리면 답이 딱 나오죠...

아무튼

 먼저 50대에서 60대까지의 인구분포군인 아버지 세대를 주목해야 합니다..
이들이 학교를 졸업하고 사회 생활을 하던 시기는 우리나라가 고속 성장하던 시기 입니다.. GDP가 7~8% , 10% 막 성장하던 때입니다..
이때는 김우중 할배가 휠체어도 안타고 머리 염색해서 다니며 "세계는 넓고 할일은 많다" 며 설레바리 치고 밖으로 싸돌아 다니기 전이라  생산이 거의 국내에서  이루어 졌습니다.
그래서 그당시에  우리나라 핵심 경제 인구였던 지금의 아버지 세대는  일자리도 많았고 돈을 많이 벌수 있었습니다..
그 당시 국내총생산 GDP는 거의 우리나라사람 호주머니에 다 들어 갑니다.
요즘은 몽골, 중국, 베트남 이런애들이 월급받아 자국으로 송금해 버리지만요~~..
친구가 그러던데 요즘 시골에서 읍민 체육대회 이런걸 하면 완전 위아드월드 라네요..
완전 쌔까만 애, 대충 시커먼 애 이런 애들이 옆동네 김씨 할배하고 막걸리 마시며 어깨동무하고 오바이트 놀이하고 그런데요...

암튼  그당시 우리 아버지 세대들은 애들 학비대고 한달에 한번 삼겹살 굽고..  그래도 서서히  저축할 수 있을 만큼 경제상황이 점점 좋아지는 추세였습니다...
우리 아버지 세대는 고생을 많이 했긴 하지만 경제가 초고속성장하던 시기에  직장 다니며 일하였기 때문에 고속성장의 혜택을 누리며  자산을 형성 할 수있었습니다..
물론 지금 우리나라에서 돈이 제일 많은 세대 이기도 하고요..
당연히 부동산을 가장 많이 소유한 세대이기도 합니다.... 쫌 산다는 사람은 아파트 두세채는 우습죠...
왠만큼 산다면 한채 정도는 가지고 있고요...

 이 사람들이  30대 후반, 40대 중반 쯤 되었을때 중산층 정도에 속했다면  1900년대 후반 2000년대 초반이 되는데  아파트 살사람은 한채씩 다 샀습니다..

그 당시는  아파트가 지금처럼 초악성 버블이 낀 것이 아니여서 매매가가 전세가 대비 1.3배~ 1.5배 였기 때문에 전세금에서 조금만 더 보태면 살 수 있었습니다..
 전세금은  거의 현찰을 들고 있었을 테고   조금만  대출 받아서 집을 사게 되면  집주인하고 전세값 인상때문에 인상 붉히지 않아도 되고
애들 데리고 이리저리 집시처럼 떠돌아 다니지 않아도 되니 그냥 확 질러버려 하며...  집을 사게 되었습니다...
결혼한 후부터  적금  부은 것도 있었고  대출도 그리 부담되지도 않고....

한편,  아버지 세대때 아파트 가격은 꾸준히 계속  올랐습니다...

 IMF 이런 사건이후 주춤하거나 몇번 내리기도 했지만 곧 회복되고 더욱 오르게 됐죠..
인구가 계속 늘어나는 추세였고...  산업화가 본격 진행되어 수도권으로 인구가 마구잡이로  밀려오던 시기라 수도권은 늘 주택 수요가 모자랐죠..
아파트는 가격이 높은 상품이라 10%로만 올라도 몇천만원이  그냥 올라 버립니다.. 그렇게 오르는 것만 보게 됩니다..  떨어지다가도 금방 회복되고 오르는 것만 보게 됩니다..
그러면서  부동산은 불패라며 서서히 신화가 되어 가는 것입니다..

이제 자식세대를 보죠.. 지금의  30대~ 40대 정도.....  이들 자식세대는  부동산이 오르는 것만 보고 자랍니다..
친구 아버지는 집사서  순식간에 몇 억버는데 우리 아버지는 뭐하셨냐 집한채 없고.. 우이띠... 이를 부득 부득 갈며  나는 장가가서 돈 빨리 모아서 집사야지 이럽니다...
아버지가 집사서 돈을 많이번 것을 본 자녀라면.. 그렇지 역시 그래.. 역시 부동산이야...  뼈빠지게 벌어봐야 일년에 1000만원 모으기 힘든데
아버지는 집사서  수천만원 금방버네.. 아버지 저도 살래요...

그러면 아버지는 그래.. 집이다. 집.. 집은 정직한 것이여 이사람아..합니다....
여기까지가 아버지 세대 이야기 입니다..

글이 또 길어 졌는데 요약하면..
아버지 세대는  산업화가 본격화 되고 경제가 고도 성장하는 추세  한가운데 있었던 터라  주머니를 두둑히  채울수 있었습니다.

아버지 세대가 집을 살 시점에는 인구가 꾸준히 늘고 일자리 찾으러 사람들이 수도권에 모이던 시기라 수요가 탄탄했고 그로인해 가격상승 요인이 비교적 정상적인 것이였습니다.
매매가도 실 이용가치인 전세가 대비 그리 부담스럽지 않게 형성 되어 있었습니다..
그러다가  시간이 지나갈수록  부동산은 무조건 오른다는 인식이 저변확대 되고

 급기야 부동산 불패라는 신화를 만들어져 가던 시기였습니다...
모든 사람이 부동산은 무조건 오른다는 믿음이 확신으로 변해 갑니다.... 

그리고  자식세대까지 부동산시장에 뛰어들 채비를 하게 됩니다...
자 그렇다면   2000년 중반... 자식세대들이 시집 장가가서 사회 중추적 역할을 할때쯤  어떤 일이 일어 났을까요...
이건 다음에 써야 겠네요...  

오늘 발랜다인데이인데  초코렛은  주고 받고 하셨나요?
초코렛 못받고 손가락만 빨던 노총각 시절이 생각이 나네요..

마누라가  발렌타인데이인데 제가 좋아하는 하우스 맥주 사준다고 하네요..

발렌타인데이에  초코렛도 못 얻어먹고 ,

맥주 사주는 것이 오히려 더 고마운 마음이 드는 이내 청춘도 참.. 

  ^_________^

아무튼 모두들  즐거운 주말 되세요..

요즘 우리회사는 두파로 나눠졌습니다.
이건뭐 회식할때  술만 퍼마시면  부동산 얘기로 티격태격..
물론 저는  부동산은 이제 아니다라고 개거품 물고 설래바리 쳐왔었죠..
작년부터 회사내에서 만큼은   싸이비 애널리스트 흉내내면서  잼있게 잘 지내고 있었는데
얼마전에  본부장이 새로 오면서 저의 입지는 완전 개폭락...  --;

저로 말씀 드릴거 같으면   지방의 허름한 대학에 입학해서   겨우 겨우 졸업했습죠..
수업만 끝나면 김밥 가게서 김밥말고...  시내서 오징어 구워팔고  방학때마다 노가다판에서 십장하고 막걸리 마시고 돌아다녀서
공부와는 담을 쌓고 살아서리  겨우겨우 졸업해슴다.
졸업후 시골에서 밥빌어먹고 살길이 없어   나이스 신발(나이키 짝퉁) 신고  누룽지 씹으며서 서울와서  면접 볼때 사기치고 입사해서
지금은 전산쟁이로  하루종일 모니터에 코박으며  겨우 겨우 밥빌어 먹고 사는 처지라 스팩이 영.. 형편없죠..

그런데 저의 스팩과는 비교도 되지 않는 위대하신 수령과도 같은 본부장이 부임해서리 저의 입지는   완전 뻔데기가 되었습니다.
연세대  졸업에 군대서는 소령까지 있다가   34살의 나이로 제대한 후 00은행 특차로 들어가서  수백억대 자산가 자산을 관리해주며
실력을 쌓아오다  초고속 승진을 거듭하여..  은행 기획실..  핵심 요직을 두루 거치다 지점장까지 지낸  나름 금융통이죠...

이 아저씨 온 이후로 내팬들 다 뺐겨서 요즘 사는 낙이 없어서리  아고라에서 놀면서 요즘 취미 붙히고 있습니다.  --;
아무튼  새로온 본부장 아저씨는  올해 하반기가 부동산 바닥이니   집을 살사람 사고 늘릴사람 늘리라고   떠들고 다니고 있슴다..
그래서 요즘  순진한 우리직원들 부동산 광풍이 불었습니다..  부동산 사는 광풍이 아니라  관심만 광풍요 다들 돈은 별로 없더라고요 ㅎㅎ

아무튼 저는 맨정신엔 조용히 짱박혀 있다가 술기운에 본부장한테 그건 아니잖아! 그건아니잖아!  하며 대들다가   다음날 아주 민방해  죽을뻔 했습니다..

우리 회사가  뭐   나름  보통 사람들이 다니고 있는 회사정도는 되니깐 아마 여러분 주변도 이와 비슷하리라 봅니다..
제가 부동산 시장은 이제 별 재미 없다고 생각하는 이유는 다음과 같습니다..

일단 아파트를 가지고 얘기 해보죠.. 토지는 다음에 기회되면 얘기해보고요...

일단 아파트!!!! 
부동산은  아주 고가의 자산이죠..  서울변두리에  20년된 허름한  17평 아파트도 2억씩이나 하니...  쩝...
일단 두가지 측면으로 생각해 볼 수 있습니다..

이용가치와  교환가치... 
이용가치라고 하면 말 그대로  아파트를 이용하는 가치로서  쉽게 전세가라고 생각하면 되겠죠...
수요와 공급에 의해   투기적 요소가 끼지않는 적정한 이용가치의 척도가 전세가라고 생각하면 큰 무리가 없을 듯 합니다..
전세를 구하면서 투자의 개념으로 하는 사람은 없죠 아마?  있으면 말해주세요

우리나라 평균이라고 할수있는 서른  중반 중소기업 대리급 정도의 직장인이라면 아마 연봉  3500정도에
강북구에서  전세 1억 정도의 아파트에 산다고 가정해 볼 수 있을 겁니다... 
전세 1억 정도면   한달에 이용가치로  금리를 5%로 잡았을때  월 40만원 정도의 이용료를 내고 살고 있다고 가정할수있습니다.
한달 월급 300정도에 40만원을 주거비용으로 사용한다면 뭐 이건 어느정도 수긍이 갈겁니다..
강남, 목동 이런대를 비교해봐도 소득대비  전세비는  머리가 끄덕 끄덕 할 정도의 가격이 형성되어 있음을 알수  있을겁니다.

강남은 교통의 요지요 문화시설,편의시설이 잘되어 있고 학군도 좋아  전세 프리미엄이 높죠
그래서 왠만하면 전세가가 3억이 넘죠.. 3억이면 월  주거비용으로   120만원 정도 내는 샘입니다.
강남에 사는 사람들 왠만하면 연봉 5천 6천은 넘을테니 월 500 잡으면 120만원 정도면  어느정도 매력적인 가격이 될겁니다.
이렇듯 이용가치는  수요와 공급에 의해  비교적 적절하고 이성적인 가격이 형성되어 있습니다..
뭐 당연하겠죠 투기요소가 없으니  보이지 않는 손에 의해 균형점을 찾아가는 거죠..

자 근데  교환가치의 잦대로 두고보면   이야기가 상당히 달라집니다... 
제가 예전에 살았던 강북구 번동을 예로 들어 보겠습니다... 21평 아파트 전세가가  8000만원 인데 매매가는  2억 7천만원 입니다...
  2억 7천만원   그냥 숫자로 보면 그런가 보다 라고 하지만  이거 모을려고 해보세요..
한달에 200씩  저금하는 가정이 있다면 거의 10년을 모아야 모을수 있는 돈입니다...
평범한 직장이 한달에  100만원을 저축한다고 했을때 20년을 모야 합니다. 허걱...

2억7천만원이면 아파트 이용하는 이용비로 한달에  110만원 정도를 지출하는 샘이 됩니다..
거기다가 관리비, 가스비, 전기세 이런거 합치면  130정도들겁니다..
월급 300버는데 한달에 130정도를 주거비용으로 쓰고 있는 샘이 됩니다.
거기다  집살때 보통  3분의 1에서 반정도는  대출을 하는데 그 이자까지 합치면  이건뭐  어마어마하게 많은 돈을 주거비 하나로 쓰는 샘이죠...

강남으로 가볼까요..  전세 3억정도하는 아파트 가격  강남은 전세가 대비 매매가가 3배정도 되니 9억 정도 됩니다..
요즘은 많이 내렸지만 한때 10억은 우스웠죠..

집이 9억.......................

9억이면 일년에 주거비용으로 거의 5000을 사용하는 샘입니다..
연봉 1억을 받는사람이라면 연봉의 반에 해당하는 돈과 주거비용과 비슷하다는 거죠...

솔직히 매우 비정상적이죠...
그러면 왜 교환가치가 이렇게 비정상적으로 되었느냐..

이유는 간단합니다..

지금까지 아파트가격이 계속 올랐기 때문입니다.
아파트는 사기만 하면 무조건 오른다고  확신하기 때문입니다.
절대 떨어질리 없고  한달에 대출이자 100만원 이상씩 내도 그 이상의 수익을 낼수 있음이 너무도 명확하게 증명됐고
앞으로도 그럴것이고 지금 그렇게 오르고 있으니 이건 무조건 된다...
이런 확신이 있었기 때문에 이런 비정상적 상황이 전혀 문제가 되지 않았던 것입니다..
네덜란드 튤립버블때  튤릴 뿌리 한송이가 그당시 집한채 가격과 맞먹었습니다.
네덜란드 사람이  멍청해서 그런것이 아닙니다. 그당시 네덜란드는  비록짧았지만 세계를 휘어잡던 무역대국이요 패권국이였고  똑똑한 사람들이였습니다.
그런 사람들이 왜 튤립 뿌리를 그런 비정상적인 가격을 주고 샀냐면 그렇게 해서 돈버는 사람이 있었고 돈 벌고 있었고
계속  가격이 오르는걸 확신했기 때문에 샀던 것입니다..
사실  알고 보면 그들이나 우리나 별만 차이가 없습니다.

10년 사이에  아파트가 몇배나 오르고  1년사이에도 두배나 오르는걸 봐왔기 때문에  이런 비정상 적인 가격이 형성 되었습니다..
2005년까지만 해도 7000만원 하던 강북구 번동의 17평 아파트가  지금은 2억1000에 가격이 형성되어 있습니다.
3배나 올랐쬬 뜨아...!!!!!
그래서 그걸 보고   향후  5년후는  많이 양보해서  최소 1.5배 정도는 우습게 오를거라고  기대하고 7천만원 하던게  2억에도 매매가 이뤄졌던 것입니다.
2억에 1.5배면 1억을 버는 거니깐요.

얘기가 또 길어 졌네요...

다름 글에서는  그럼 왜 이런 빤떼기가 되었나를 한번 살펴보고
그 다음엔 앞으로 어떻게 될것인가도  얘기 나눠보죠..

벌써 1시가 넘어서 눈이 가물 가물 하네요..

( 가끔   꾹꾹 눌러도 주시고 댓글도 달아주세요..
못하는 사람도 잘한다 잘한다 하면 힘나서 더 잘하게 되니깐요  ^^ )

어제 쓴글이 25,000회 넘게 조회 되어서 지금  약간 고무된 상태 입니다 ㅋㅋ

아고라 관리자가 어제 낮술을 하셨나 ~~  @.,@
어제 제 글을 오늘의 토론방에 올려 버렸네요
뭐 뾰족한게 있나 하고 클릭 하셨다가 실망하신 분들께는 죄송하고요..
그래도 공감하시는 분이 있다면  다행이고요...

아무튼 저도 낮술 몇번 해봤는데 낮술 마시고 사무실 들어오면 사장님, 본부장님..
이런 분들이  사장쉐이  본부장 귀염둥이 이런식으로 바뀌던데요...

짜슥들 낼모래 환갑인데 쉬지도 못하고 고생많다...
흰머리 많은 본부장 귀염둥이...   기러기 아빠라 참 불쌍하지
돈 많이 벌면 뭐하노.. 천년 만년 사는 것도 아닌데 애들하고 뒹굴면서 살아야지
일년에 애들 한두번 밖에 못보는데 그게 할짓이냐 쯧쯧..
뭐 이런 생각도  술기운에 쓱쓱 지나가고......
내코가 석자면서 별 참견 다하죠 ㅎㅎㅎ
아무튼 어제 아고라 관리자님 쌩유~~

이제  싱거운 소리 그만하고 
오늘은 아파트에 대한 제 생각을 몇자 적어 볼까 합니다.

잠깐 급히 창작한 동화 한편 소개해 드리죠...

옛날 어느 시골마을에 쥐박이라는 소년이 살고 있었습니다...
쥐같이 생겨서 쥐박이라네요.. 아무튼 이 소년이 어느날  북극탐험을 하러 배낭매고 북극으로 떠났습니다.

끝도 없는 얼음 벌판이  보이는데 열씨미 죽으라 북쪽을 향해 걸었습니다.
근데 이게 우찌된 일인지  걸으면 걸을 수록 자꾸 더워지기만 하네요..
분명 북쪽으로 가면 추워져야 하는데 새빠지게 걸어도  점점 더워지고 땀만 뻘뻘납니다.
이게 도대체 우찌 된 일일까요..

눈치챈 분은 아시겠죠..
하지만 성실과 인내, 밀어부치기로  정신 무장한  우리의 쥐박이 소년은 그 이유를 모릅니다....

자..  우찌 된 일인지 알아 보죠..

시야를 높혀 봅니다...
100미터 상공으로 올라가 봅니다..

어느 소년이 열씨미  걸어갑니다..
이제 1키로  상공으로 올라갑니다..
쥐박이 소년은 작은 점으로 보입니다....
쪼맨한 점이 쪼매씩 북쪽으로 움직입니다..

에이 이제 완전히 외계인의 시각으로 봅시다...
지구 북반부에  거대한 빙하가  바다위에 떠 있습니다..
그런데 그 빙하는 점점 남쪽으로 남쪽으로 떠내려가 가고 있습니다...

답이 나왔죠...
외계인의 시각으로 봐야 왜 북쪽으로 걸어가는대도 더워지는지 알수 있습니다..

급조된 창작동화...  쥐박이 소년  이야기를 하고 보니  이것 저것 생각 나는 것이 참 많네요..
외계인(외국인)의 시각으로 봐야 비로소 판떼기가 제대로 읽히고 원인 파악이 지대로 되는 경우가 많겠쬬?

지금 MB정부는 세계가 돌아가는 빤때기를 제대로  파악이나 하고 있는지 참 의문이 드는 경우가 한둘이 아니네요..
물론 파악을 제대로 잘 하고 있겠죠.  뭐 그렇게 믿어야죠. 그래도 우리나라 대한민국 인데..
 대한민국 고급 공무원 될려면  제법 똑똑하다는 소리를 들어야 할테니 말이죠..

그런데 내가 외계인(외국인) 스미스 라면...
스미스가  대한민국이라는 빤떼기를  쳐다보면  솔직히 별로 믿음이 안가지 않을까요?

못사는 나라 무시한다고 욕해도 할말 없습니다만..
내가  저기 방글라데시, 캄보디아 이딴 나라에  거대한 자금을 투자했다면
방글라데시 최고 명문대 나온 방글라데시 공무원을 바라볼때
우와 얘네들 대단히 똑똑한 애들이니깐 잘 할꺼야.. 이렇게 판단하겠습니까?

얘네들 얼굴 시커매 가지고 옷도 촌시럽게 입고 다니는데 뭘 알긴 아나?? 

(동남아 폄하주의자는  아닙니다.  오해는 마세요.. ^^)

 어떤 정책.. 어떤 대책을 내나 함 보자...
얘네들  이번 아마게돈 금융대공황 메커니즘을  제대로 이해나 하고 대처는 잘하고 있나.. 어떠나 팔짱끼고 보지 않겠습니까?
근데 내 놓는 정책이 삽질, 뒷북 치는 정책 내 놓으면 어떤 생각 들겠습니까?
아휴.. 이 귀여운 것들... 너네 공부좀 더 해야겠다... 뭐 이러지 않을까요??
우리나라 자산시장이 외국인에 휘둘리는 판국인데..
외국인이  달러 싸들고  도망가는 것에  휘청 휘청하는 판국인데
압둘라  입장도  되어 보고 , 스미스  입장도  되어  보고 그래야지.. 이런뭐... --;

스미스가 우리나라가 발표하는 정부 정책을 보고는... 
이건 뭐 정책이라고 발표하는 것이  도대체  뭐 하자는 건지~~
뜨아!   허걱!  이런 소리 막 나오자  않을까요?.....

GDP 대비 수출과 내수시장의 비율이  6:3,  7:3  이런 경제 시스템인데 
세계 경기기 활황일때,  너도 나도 돈을 막 써대는 돈지랄 할때야 수출비중 높은 우리나라 그래도 살만했죠....
그런데 지금 미국, 유럽 극심한 경기침체를 겪고  중국도 근로자들 막 짜르고 소비를 마음대로 못하고 주머니를 닫아 버리는 판국에..
 

지금까지 경제 패더다임이였던  신자유주의에대해 근본적인 의문을 갖는 이시점에
미국을 위시해서 강대국들은  욕을 얻어 먹으면서까지  보호무역주의 비스무리하게 방향을 급선회하는 이 판때기에
내수시장 활성화가  그 어느때보다 더 절실한데 내놓는 정책이라는게  복지예산 삭감에 부자들 감세라니 이거원......

누구 말마따나  부자들 곡간 열어서 서민들 나눠좋도 시원찮은 판국에..

=> 이거 강기갑 아저씨가 한소린데  하지만 이런식으로 하시면 곤란하죠??

아무튼  부자들에게 감세해 주면 부자들이 그 돈가지고 소비를 한답디까??
부자들이 어떤 물건을 소비하는지 한번 보시죠...
렉서스차 몰고  병당 몇 만원짜리 수입물 마시고, 루비똥, 샤넬  이딴 명품가방 구두에   아웃백가서 스테이크 썰고 스타벅스가서 트름하면서 커피마시는데.. 그래도 남으면 금딱지 사서 장농에 짱박는데...
이들이    우리 자영업자 , 중소기업 물건을 사기나 할까요??
복지 예산을 늘려서 극빈층 돕는 것에 고민하고 서민들 먹고 살 정책 만들어 내느라 날밤 새야 하는데..(  물론 날밤이야 세겠죠..  근데  엉뚱한것 들고 나와서 탈이지..)
서민들이 돈을  쓸때 누가 만든 상품을 쓸까요...   거의 중소기업 제품 , 동네 된장찌게  돼지 삼겹살 이딴거 먹잖아요..
그렇게 해야 내수가 ( 솔직히 쌩쌩 살기는 기대 안하고 )    그나마 버티기나 하지...

스미스가  MB 정부가 하는 정책 보면 참 기가 막히지 않겠습니까?
말이 너무 옆으로 셌네요..  --;

아무튼  어떤 현상을 파악하기 위해 먼저 해야 할 것인  큰 시야를 보는 안목이 필수적입니다..
그것이 투자에서도 적용됩니다...   주식이든 부동산이든 .....

이런 큰판때기 보는 마인드를 완전히 기본 베이직으로 깔고 접근해야 한다고 이 연사 강력히 주장하는 바입니다.

세계  소비엔진이 꺼지고 시장이 무너지는데  어디서 주워 들은건 있어가지고  이회사는 초우량주라는 둥 ,  골드크로스니, 쌍봉이니, 저항선이니 지지선이니..
이딴 자다 봉창 뚜두리는 소리 하다간 얼마 벌어 놓지도 못한 자산 다 날립니다..

부동산도 마찬가지 입니다.  큰 빤떼기기 어떻게 흘러가는지  커다란 통찰없이 지하철이 들어서니... 자연생태 공원이 들어서니.. 호재가 어떠니...
이딴 소리에 현혹되서 덥석 물었다가  빼도박도 못해서 마누라한테 바가지 긁히고 찬밥도 못 얻어먹으면 참 초라하죠...

제가 제일 먼저 하고 싶은 말은 큰 빤때기가 우찌 돌아가는지 지대로 파악하자.. 뭐 그런 소립니다...

여러분 주위에서는 어떨지 모르겠지만 제 주위에선 지금 아파트를 사야하나  말아야 하나...
24평을 34평으로 갈아타야하나 말아야 하나.. 이런 사람 참 많네요..
부동산 얘기를 하려다 너무 옆으로 샜네요..

이 얘긴 다음편에서  본격적으로 해보죠 ~~