부동산 시장이 완전히 얼어 붙었다.
국토부 실거래가 정보를 보면 작년 9월이후 거래가 거의 없다.
1000가구가 넘는 단지에서도 한 달 거래량이 한 두개 수준이다.
불과 몇 개월 사이에 분위기가 완전히 바뀌었다.
수억원 하락한 지역이 속출하고 있고 전세를 끼고 무리한 대출을 일으켜 갭투자 했던 투자자들은 견디기 힘들 시간을 보내고 있다.
실수요자 중에서도 집을 살까 말까 고민하는 사람들이 늘어나고 있다.
분위기가 이러한데 과연 집을 사야할까 말아야 할까..
변수가 많고 값이 모호할 때는 명료한 것부터 정리하면 된다.
수학 방정식을 풀듯이 말이다..
집과 관련한 첫번째 명제
"내 집 마련은 필요한가?"
굳이 내집이 필요 없는 사람이 있을 수 있다.
한 곳에 정착해 사는 것이 답답하고, 2년 마다 이사 다니며 이 동네 저 동네 살아보는 것을 즐기는 사람이 있을 수 있다.
이런 사람은 굳이 내집 마련이 필요 없는 사람이다.
하지만 대부분은 이런 부류에 속하지 않는다.
자녀 교육 문제 때문이라도 한곳에 정착을 해야 한다.
100세 인생에서 2년 마다 여기 저기 옮겨 다니는 것은 피곤한 일이다.
따라서 대부분은 사람들은 내집마련이 필요한 사람들이다.
집과 관련한 두번째 명제
"미래의 집 값은 지금보다 오를까 내릴까"
"소비가 물가지수" 추이에서 힌트를 찾을 수 있다.
현대 화폐 시스템은 금본위제가 아니기 때문에 물가는 계속 올라간다.
소비자물가지수의 방향은 기본적으로 우상향이다.
20년전 짜장면 한그릇 값이 2000~3000원 수준이였다.
지금은 5000~6000원 한다..
앞으로 20년 후에 짜장면 한 그릇 가격은 10000원을 훌쩍 넘을 것이 확실시 된다.
소비자물가지수 산정 항목에 집세(월세, 전세)가 있다.
집세는 물가상승률 수준으로 오를 확률이 매우 높다.
집세의 토대인 집값 역시 물가상승률 만큼 올라갈 확률이 높다.
위의 두 명제를 조합해보면 다음과 같다..
"내 집은 있는 것이 편리하고, 집세는 시간이 갈수록 올라간다."
이제 변수를 생각해보자..
조만간 금융위기에 준하는 경제 위기가 올 수 있다.
외부 충격이 가해진다면 실직자는 늘어날 것이고 대출을 갚지 못하면 급매물이 쏟아져 나오면서 집값은 하락하게 된다.
인구가 줄어들고 생산인구가 감소하면 일본처럼 빈집이 속출할 수 있고 지역에 따라 빵원에 준하는 값으로 폭락할 수도 있다.
하지만 모든 지역이 그러하진 않을 것이다..
우리나라 인구가 3분의 1로 감소 한다 하더라도 나머지 인구는 어딘가에 살긴 살아야 한다.
교통이 편리하고, 사회 인프라가 잘 갖춰져 있고, 각종 편의 시설이 잘 갖춰진 곳은 인구가 감소 하더라고 사람들이 몰려든다..
사람이 몰려드는 곳의 집값은 출렁출렁 하더라도 기본적으로 우상향이다.
주식투자의 전설인 피터린치, 코스톨라니도 주식투자에 앞서 자기 집 한 채는 마련하라고 조언하고 있다.
바닥을 맞추긴 어렵다.
금융위게 준하는 외부충격이 올지 안올지 알 수 없다.
지금과 같은 부동산 조정기에 원리금 갚느라고 생활이 안될 정도로 무리한 대출이 아니라면 내집마련은 하는 게 좋을 듯 하다..
내집은 사야할 필요가 있고, 생활이 가능한 범위 내에서 대출을 동원해 살 수 있다면 그때 사는 것이 정답이다.
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