성공가이드

예전에는 글을 쓰면 댓글에 대해 답글을 달았는데 요즘은 답을 잘 달지 않는다. 

그래서 댓글이 적은 편이다. 

격려의 댓글에 대해서는 감사히 생각하고, 이견에 대한 댓글은 한 번 곱씹어 보고, 인신 공격성 글은 그냥 "반사" 시킨다.

댓글 읽고 상처받는 연예인들이 많던데 던지는 돌은 그냥 피하면 되는 것이지 기어이 돌을 맞고 머리 깨져 가면서 나에게 왜 돌을 던지냐고 화낼 필요가 없다고 본다..

어제 부동산 관련 글 댓글 중에 이건 아니다 싶은 것이 있어 그에 관해 몇자 적으려 한다. 

"집값 급등의 원인을 정부 정책의 실패에서 찿고 계시는 군요.
박근혜 대통 시절 최경환에 의해 뿌리채 흔들려 버린 부동산 정책을 정상화해 가는 중입니다.
급하면 체하는 법 , 부동산 정책은 1번에 강하게 들어갈 수 없다는 것은 경제 전문가이시면 아실거고
그것을 정부도 고려해 진행하고 있는 것으로 압니다.
시행 정책에는 전혀 문제가 없다고 할 수 없지만 그것말고는 대안이 없다는 것도 아실겁니다.
말씀하시는 내용을 보면 이전 카이사르 께서 부동산에 갖고 계시던 신념이 화장실 들어갈때와 나갈때 기분따라
바뀌시는 것 같아 글에 내용이 의구심에 듭니다... "

댓글의 윗부분은 필자 글에 대한 다른 시각의 의견인데  댓글을 주고 받으면서 토론하는 것은 한계가 있기에 의견을 주셔서 감사하다는 말로 대체 하는 바이고, 색깔 친 부분은 생각할 거리가 있기에  크게 3가지 관점에서 의견을 쓰려 한다..

1. 가지고 있던 신념

2. 신념이 기분에 따라 바뀐다.

3. 글에 대해 의구심이 든다. 

믿음? 신념? 당위? 이런건 인문학적 관점이다..  

재테크, 경제적 관점으로 볼때 신념을 갖는 것은 대단히 위험한 태도이다. 

불로소득의 병패, 안정적 거주, 기본권으로서의 주택... 이런게 나쁘다는 게 아니다. 다 좋고, 공감하며, 그래야만 한다는 것에 100% 동의 한다..

하지만 경제 현상은  옳고 그름, 정의 불의 , 좋고 나쁨 이런 관점이 아니라 실제 하는 현상으로 봐야 한다.

경제 상황은 계절과 같다.

날씨는 늘 변한다.

여름에는 반팔 나시 입고 , 찬바람 불면 코트 입어야 하고, 한겨울에는 롱패딩 입어야 한다.

변하는 날씨에 인간이 맞춰야 하는 것이지, 날씨에 신념을 가지면 한겨울에 반팔을 입으며 "날씨가 정상이 아니다" 하는 격이다.

재테크, 경제적 관점으로 보면 사람은 변해야 한다..

경험하고, 공부하고, 생각하고, 대화하다 보면 점점 변하게 된다.

지금 생각이 3년전, 5년전 10년 전과 똑같다면 오히려 나를 의심해야 한다..

내가 지금 알고 있는 것이 틀릴수도 있다는 생각을 늘 해야한다..

부동산에 대한 신념 같은 것은 원래 없었고, 부동산에 대한 인식이 기분에 따라 바뀐 게 아니다..

글로벌 경제 상황에 따라 부동산 시장 상황도 늘 바뀌었다.

투기꾼이 준동해 우리나라만 오른게 아니고 금융위기 이후  어마어마한 돈이 풀려서 거의 대부분 나라의 부동산이 올랐다. 

투기꾼의 영향이 없었다는 것이 아니라 근본 원인은 투기꾼 보다는 풍부한 유동성이라는 것이다.

(일본이 유독 특이한 케이스 이고 OECD 선진국들은 대부분 우상향이며 한국은 중간정도 수준 )

아무튼 부동산 시장 상황이 예측과 다르게 흘러가는 모습을 보면서 원인을 찾고 공부를 했다..

2016년 하반기부터 부동산 관련 서적을 집중적으로 읽고 많은 사람과 이야기를 하고 "매경부동산자산관리사" 자격증도 취득하면서 부동산 시장에 대한 공부가 좀 더 되었다.  

그러다 2017년 8.2 대책이 발표 되면서 시장이 조정을 받고, 양도세 부담을 느낀 급매가 시장에 나올 때 매수하여 막차에 겨우 올라 탔다. 

요즘 부동산 관련하여 정부 정책에 비판적 시각으로 글을 많이 쓰는 것은 화장실 갔다 왔기 때문이 아니라 가면 갈수록 정부가 너무도 비상식적인 정책을 쓰고 있다고 생각하기 때문이다..

물론 필자의 지금 생각이 틀릴수 있다.

따라서 필자 글에 대한 의구심은 반드시 필요하다.

늘 말해왔지만 글을 읽고 무엇에 대한 확신, 감동, 감사 이런 것은 갖지 마시릴 바란다. 

필자의 모든 글에 대해 의구심을 가지기를 바라는 바이다..

여기는 책임 못지는 말은 하지 말아야 하는  국회 청문회장이 아니고 개인 생각을 자유롭게 쓰는 개인 블로그일 뿐이다.

필자 뿐만 아니라 모든 이의 주장과 글에도 의구심을 가져야 한다고 본다..

경제활동이란 최종적으로는 본인이  판단하고 본인이 결정하고 본인이 책임지는 것이다.

"예언자들의 묘지에는 방대한 면적이 배정되어 있다. 
버크셔는 거시 경제를 예측한 적도 거의 없고, 예측에 계속 성공한 사람도 거의 보지 못했다. "

 - 워렌버핏-

상황은 늘 변한다.

예측하지 말고 변하는 상황에 적극적 대응만이 생존률을 높힌다..

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후원해 주시는 소정의 원고료는

커피 값에 사용됩니다. 

2020년 대형 경제위기가 올 것처럼  공포분위기를 조성하는 유튜버들이 활개를 치고 있다. 

수출은 계속 감소하고, 경기선행지수는 반등할 기미가 보이지 않고 무역전쟁, 한일분쟁도 아직 해결되지 않았다..

아무튼 경제 뉴스는 대단히 어둡다. 

이럴 땐 돈의 움직임을 봐야 한다. 

돈이 가장 빠르고 정직하고 정확하기 때문이다. 

자산시장의 핵심 바로미터는 금리다.

정책금리는 1.25%로 역대 최저 수준이다. 

그런데 시장 금리는 오르고 있다.

시장 금리가 반등 한다는 것은 실물 경제는 불황의 바닥을 지나고 있다는 신호로 해석할 수 있다..

금리가 오르면 채권에 몰린 자금이 위험해진다..

가격이 떨어지기 때문이다. 

실물회복과 채권 자산이 불리해지는 상황이면 주식시장에 호재로 작용한다.

아니나 다를까.. 주식시장의 분위기는 좋다..

월봉상 5개월선 위에 안착하는 모습을 보여주고 있다. 

주봉상으로도 60주 저항선을 뚫었다. 

2년 하락을 마무리 하고 상승으로  전환하는 과정에 있다고 볼 수 있다.

이번달에 월봉상 장대 양봉으로 마무리 하면 강력한 매수신호다.

대장주 삼성전자의 모습을 참고하자..

부동산 시장의  중요 뉴스는  단연 "분양가 상한제" 시행이다..

서울 주요지역에 민간택지 분양가 상한제를 시행한다는 것이다..

음..  이건 좀...  아닌 것 같다..

문제인 정부들어 쏟아낸 부동산 정책이 대체로 실패했다고 생각하는데 이것 또한 실패할 것으로 예상된다..

가격이란 기본적으로 시장에서 수요와 공급에 의해 정해져야 한다..

시장에서  보이지 않는 손에 의해 정해지는 가격을  정부의 보이는 손이  강제적으로 가격을 책정해 버리면 반드시 부작용이 나타나게 된다...

분양가 상한제를 시행하면 분양가가 시장 가격보다 많이 내려간다..

가령 시장에서 중고 아파트가 10억에 팔리고 있는데 새아파트 분양가가 8억에 하면  분양 당첨자는 로또를 맞게 되는 샘이다..

분양가 상한제를 안해도  서울시내 재건축 재개발을 모두 막아놔서 새아파트 공급 부족으로 분양 당첨이  로또처럼 되어 버렸는데 분양가 상한제까지 해버리면  분양에 당첨되면 불로소득 3~4억은 그냥 생겨버리게 된다..

잠재 수요층이 분양에 당첨 되려고 전세 시장에 몰리면 전세가는 더 올라간다.

전제가가 올라가면 아파트가격을 더 밀어 올리게 된다..

시장에 개입하는 것은 정도껏 해야한다..

가격이 오르면 공급을 늘리고 수요를 억제해야 한다..

가격이 내리면  공급을 줄이고 수요를 장려하는 정책을 해야 한다..

서울 아파트 가격이 오르는데 서울시내 아파트 공급을 막는 정책을 남발했고, 가격을 찍어 누르고 서울 외각에 공급을 늘리는 정책을 발표했다...

서울 집값 갑겠다고 경기도 외각에 신도시 만들면  경기도 집값만 떨어진다..

서울집값을 잡을려면 서울시내 재건축을  풀어주거나 그린벨트라도 풀어서 공급을 늘여야 한다..

그리고 강남의 높은 가격을 높은 가격 그대로 인정해야 한다..

돈 많은 사람들이  그곳에서 그들만의 리그를 펼치고 있는 것이다...

정책이 시장에 영향을 주지만 결국 시장을 이기는 정책은 없다..

심판이 공을 차면 개판된다..

부동산 시장의 기본 해법은  LET IT BE!

 정부가 강력한 부동산 투기 억지 정책을 펴고 있다.

엎친데 덮친 격으로 금리마저 본격적으로 오를 기세다.

이명박그네 정부에서 마음껏 빚 낼 수 있는 여건을 마련해 줬고 어지간한 사람은 마음껏 빚을 내서 집을 샀다.

빚으로 가격을 밀어 올렸기 때문에 이번 대출 규제로 인한 타격은 불가피하다.

그렇다고 이제부터 본격적으로 폭락한다고 믿는 것은 너무나간 생각이다.

정부도 폭락을 원하지 않고 기득권 세력도 폭락을 원하지 않는다.

힘을 가진자가 원하지 않는 일이 일어날 가능성은 그리 크지 않다.

집 없는 서민도 부동산 가격이 폭락한다해도 좋은 게 별로 없다.

부동산 가격이 폭락하면 은행이 망가진다. 은행이 망가지만 금융위기가 온다.

금융위기가 오면 내가 다니는 회사가 망하는 수가 있다..

IMF, 금융위기 같은 충격이 가해지면 일시적으로 폭락할 수는 있지만  그리 흔한 일이 아니다.

집은 생존의 필수 요소인 의식주의 한 축을 담당하기에  매우 귀중한 가치를 지닌 실물 자산이다.

인구가 줄고 경기가 침체되고 고령화가 진행 되어도 역세권이고 학군이 좋고  생활 인프로가 좋은 곳에는 사람이 몰린다.  

인기 있는 곳에 위치한 부동산의 가치는 현재 가치, 혹은 그 이상으로 유지할 것이고 물가상승률 이상으로 오를 가능성이 많다.

물론 인구가 줄어드는 지방 도시나 비역세권 지역은 인구가 줄어들기에 가격이 빠질 것이다.

인구가 늘어나고 중산층이 늘어나는 추세에서는 살기 좋은 곳부터 사람이 몰리다가 변두리 달동네까지 개발해서 사람이 몰려 들었다.. 

결과적으로 모든 곳의 집 값이 올랐다. 

하지만 인구 증가가 둔화 되고  고령화 되는 추세에서는  반대 현상이 생길 것이다.

주거 환경이 안 좋은 곳부터 비어간다..

시골이나 지방도시, 교통과 주거 환경이 안 좋은 곳부터 인구가 줄어든다..

반면 주거 환경이 좋아 인기 있는 곳은 여전히 있기 있을 것이다..

그런 곳은 대한민국 인구가 반토막 나도 충분한 가치가 있음으로  사고자 하는 사람이 분명 있기 때문에 최소 물가 상승률은 따라 가리라 예상된다..

부동산 시장은 갈수록 양극화가 심화될 것이다..

선진국이 다 겪었던 일이다..

몇 년 동안 많이 올랐고, 호황으로 인해 공급 물량이 쌓여 있고, 유동성을 조이고 있기 때문에 당분간은 조정이 불가피 하다..

만약 금융위기급의 외부 충격이 오면 망하는 회사가 생겨나기 때문에 실직에 의해 원리금 상환이 불가능한 가구가 생겨 난다. 그때는 일시적으로 큰 폭으로 하락할 가능성이 존재한다.

하지만 외부 충격이 없다면 어떻게든 버티려 할 것이다. 

상승 탄력은 둔화 될 것이고 지금 가격을 유지하기도 쉽지 않을 것이다.

최소 지금 정도의 가격을 유지하거나 더 오르려면 누군가는 사야한다..

지금은 대출 규제로 돈이 묶인 상태이기에  투기수요는 극히 제한적일 것이고 실수요만 가능하다..

조만간 소득 3만불 시대가 된다고 하는데 소득 증대만이 답이다.

아직까지 집을 사지 않은 매수 대기층 중에 소득이 늘어나서 지금의 집 값을 받아줄 능력이 되어야 다시 활기를 띨 것이다...

에너지를 축적하려면 시간이 걸린다..

3~4년 올랐으니 3~4년 정도는 쉬지  않을까 싶다..

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 유동성 축소 계획을 발표했다. 

다음달부터 자산(채권)을 매각하기 시작하고 연말 금리인상까지 시사했다. 

다들  멀뚱멀뚱 하고 있는데 사실 이게 장난 아닌 뉴스다. 

연준이 자산을 매각하면 어떤 현상이 일어날까~~

연준이 국채를 매각하면 달러는 미국중앙은행으로 기어 들어간다.  

즉, 시중 유동성이 축소 되는 효과가 있다. 

국채를 시장에 내 놓으면 채권이 흔해진다..  

흔해지면 가격은 떨어진다. 

그래도 채권을 팔려면? 금리를 더 줘야 한다.

그렇다. 연준의 자산 매각은 시장금리를  밀어 올리는 효과가 있다..

이게 다음달에 일어날 일이다.. 

이번 한 번으로 끝이 아니라 이제부터 시작인것이다.

다음 달 100억 달러부터 시작해서 내년 10월은 500억 달러로 계획하고 있다..

강도는 점점 쌔진다... 

추세적으로 금리가 본격적으로 상승하는 국면에 접어드는 것이다.

게다가 올해 말 기준금리를 인상한다고 한다.

많이 본 그림이지만 한 번 더 보자..

금리 인상은 한 번 속도가 붙으면 장난이 아니다..  

인정사정 없이 올려버린다..

시장 금리는 이제 본격적으로 오른다.

얼마 전  변동금리 판매가 급속히 늘었다는 뉴스가 나왔는데 은행권은 선제적으로 움직인 것이다.

대출자가 변동금리를 고른게 아니라, 은행이 의욕적으로 변동금리를 판 것이다..

"부득이한 경우를 제외하고 변동금리로 대출해줘라.."

위에서 방침이 떨어졌기 때문에 창구 직원은 변동금리를 팔아야 한다.

고정금리로 대출 승인 올려봐야 지점장 승인이 안난다..  "너 미쳤냐" 욕 먹는다..

어쩔수 없이 은행원은 고객들에게 고정금리 한도가 없다고 속인다..

금리가 오를 게 뻔 하기 때문에 은행은 금리 인상 리스크를 개인에게 떠 넘긴 것이다.

문제는 현재 금리가 매우 낮은 저금리라는 점이다..

금리 5%일 때 1% 올리는 것은 20% 인상이지만, 금리 1%일 때 1% 오르면 100% 인상한 것이다. 

고금리 상태일 때보다 저금리 상태에서 금리를 인상 하는 것이 훨씬 충격이 크다.

그동안 대출을 어떻게 해줬나... 이빠이 해줬다..  

집 살 때 보통 어떻게 대출하나...  이빠이 한다..

대출 이자 내고 겨우 생활이 가능한 정도로 한도를 채워서 집을 샀다..

대출자는 현재 금리를 주로 따지지 미래 금리를 꼼꼼히 따지지 않는다.

대출금리 2% 짜리 빌리는 사람이 금리가 5%,6% 되면 어떻게 될는지 큰 고민 하지 않는다..

기준금리가 1% 오르면 은행이 예대마진으로 붙히고, 신용에 따라 가산금리까지 붙는다. 

금융비용 부담이 만만치 않을 것이다..

가뜩이나 공급폭탄이 기다리고 있는데 금리마저 오르기 시작하면  부동산 시장은 꽁꽁 얼어 붙는다.. 

내년은 정말 안봐도 비디오다..

돈 보다 정확한 것은 없다. 돈 보다 정직한 것은 없다.

자본주의 사회에서는 돈이 말하는 소리가 곧 진리다.

돈이 움직이는 바로미터는 금리다. 

여러 말이 필요 없다.. 금리가 어떻게 움직이는가를 보면 된다..

국제금융의 기준 리보금리는 작년에 이미 방향을 틀었다..

우리나라는 계속 금리 동결로 버티고 있지만 미국이 한 차례 더 올리면 버티기 어려울 것이다..

과거 사례를 보면 미국이 돈 줄을 죄일 때는 금리를 인정사정 없이 팍팍 올린다.

현기증이 날 정도로....

제국주의 시대가 끝난 것 같지만 알고보면  지금도 계속 되고 있다.

군대 동원해서 남의 나라 쳐들어 가서 약탈하는 방식은 양차대전으로 끝났다..

화력이 너무 발달 해서 지금은 그렇게 하면 쳐들어 가는 놈이나 당하는 놈이나 같이 터진다..

외람된 말이지만  노벨평화상은 핵무기에게 줘야 한다.

핵무기가 없었다면  2차대전이 끝나고도 수 억 명은 죽었을 것이다..

어쨌든 이미 오래전에 방법을 바꿨다.

금융으로 약탈하는 시대가 된지 한참 됐다...

돈으로 공격하고 돈을 무기로 약탈한다..

당하는 놈은 자기가 당하는 줄도 모르고 당한다..

양에 모이 잘 주고 털이 모락모락 자라면 양 주인은 주기적으로 양털깍기를 한다.

지구를 접수한 유대자본은 주기적으로 이 짓을 한다..

대략 10년 단위로 주기적으로 찾아오는 금융위기가 우연이라고 생각하면 지나치게 순진한 생각이다..

돈을 너무 많이 풀어 놔서 예전처럼 급격하게 기준금리를 6~ 7% 까지 올리지는 쉽지 않을듯 하다..

이번에는 야금야금 슬금슬금 올릴듯 한데 적어도 5%대는 갈 것이다..

미국이 금리를 5%로 올리면 어떤 일이 벌어질까...

작살 나는거지 뭐...  

가계부채 어떻 할건데.. 

시장 금리는 이미 움직이고 있다..  본 게임은 아직 시작도 안했는데...

부동산 시장이 2008년 부터 침체기를 겪다가 2014년 이후 급격히 올랐다...

 말들이 많았다..  뭐가 어쩌네 저쩌네...

니 예측이 틀렸네 , 내 예측이 맞았네... 

의미 없다 의미 없어.... 

긴 설명이 필요 없다.

소득이 늘어나서 , 그 돈이 갈 곳이 없어서 부동산으로 갔던 것이 아니지 않는가..

가계 수가 급격히 늘어난 것도 아니다..

그냥 가계부채가 늘어난 만큼 , 딱 그만큼 집 값이 올랐다...

지금처럼 대출을 옥죄면 집 값은 더 이상 오르지 못한다..

사고 싶어도 돈이 없어서 살 수가 없다..

누가 자기 돈주고 집 사나. 대출 해서 집 사지... 대출 안 해주면 집 못 산다...

거래절벽이다..   

거래절벽 상태에서 금리가 올라버리면 무리하게 빚낸 사람은 오르는 이자를 견뎌내기 힘들다.

눈치보며, 허리띠 졸라매며 버티다가 임계점에 다다르면 하나 둘 던지기 시작한다..

거래절벽 이후 투매다..

2017년은 눈치보기, 2018년은 견뎌보기, 2019년은 맺집 약한 투기꾼들부터 던지기 모드....

대략 이런 시나라오로 흘러가지 않을까 싶다...