언제 집을 사야 할까

부동산 대책 이후 많은 사람의 관심은 "그렇다면 집을 언제 사야 할까.."일 것이다.  

먼저 부동산 투자를 고민하시는 분은 번지수가 틀렸음을 말씀 드리는 바이다.

필자는 부동산 전문가가 아닐뿐더러 부동산 투자는 그리 관심이 없다.

그저 재태크가 아닌  삶의 측면으로 생각해보고자 한다...

향후 집값 추이를 정확히 예측하기는 힘들다..

앞으로 오를지 내릴지.. 오르면 언제 오를지, 내리면 언제 내릴지 정확히 아는 사람은 없다.

 거품이 끼었던 말았던 어쨌거나 지금 가격은 현 시점에서 집단 지성이 만든 힘의 균형이다. 

그렇다면 하나의 답을 도출해 낼 수 있다. 

사고 팔고 해서 돈을 벌 목적이 아니라 당장 거주해야 하는 집을 사고자 할 때 

지금 살 수 있는 능력이 있다면 지금 사면 된다.

서울 아파트 평균 가격이 대략 5억.  

중위계층 4인 가족의 가구당 월 평균 수입은 대략 450만원이다.

4인 가족이 10년 동안 밥도 안 먹고 돈을 모아야 아파트 한 채 살 수 있다.

결코 만만한 가격이 아니다. 

부모로부터 크게 물려 받은 재산이 없는 서민이라면 아파트를 살 때 매우 신중해야 한다.

평생 가장 중요하고 거대한 구매 행위기 때문이다.

대게 집을 살 때 은행에서 대출을 하게 된다. 

그런데 규제가 강화 되어 이제는 집을 사면 다음달부터 원리금을 상환 해야 한다. 

여기서 또 하나의 답을 도출해 낼 수 있다. 

매월 원리금을 내고도 생활이 가능하다면 집을 사면 된다.

지금은 DTI가 40%지만 얼마전까지 60% 였다. 

수입의 60%를 원리금 지불하고 집을 산 사람이 있었다는 소리다.

월 450만원 수입에  270만원을 빼면 180만원 남는다..

180만원으로 4인가족이 한 달 생활이 가능한가?

집을 산 댓가로 삶의 질이 많이 떨어질 것이다. 

순자산 2억 5000만원 있는 40대 가장이 5억의 집을 사면 어떤 생활이 펼쳐질까..

이 사람은 55살 이후면 은퇴를 고려 해야 한다. 

대출 이자가 현재는 3%대로 낮지만 향후 더 오를 가능성이 높다.

40대 가장이면 향후 실질적으로 10년 정도 상환 여력이 된다.

자녀가 교육비가 많이 드는 고학년이 되고 대학에 가기 시작하는 55세 이후는 수입의 전부를 생활비로 쓰기에도 모자란다..

2억5천 만원을 대출해서 10년 만기에 이자율3.5%를 적용하면 매월 247만원을 원리금으로 상환 하게 된다.

원리금 빼면 200만원이 남는다.. 

자녀 학교 보내고, 학원 보내고, 뭐하고 뭐하고 하면 생활이 가능할까..

잘 따져 봐야 한다..

정년이 보장된 안정적인 직장이 아니라면 굉장히 위험하다..

몇번 연체 되면 독촉 날라오고 은행이 경매 넘길 준비 한다..

부동산 불패신화를 믿어 의심치 않거나 계속 오른다고 섣불리 예단해서는 곤란하다..

우리 동네는 호재가 가득하니 무조건 사야 한다며  쉽사리 풀배팅 하지 마시기 바란다..

인생 한 방에 꼬일 수 있다.

능력이 안 되는데 사는 것은 탐욕이다.

리스크가 굉장히 크다.

"누구는 몇 해 전 대출 풀로 땡겨서 집을 사서 지금 집 값이 1억 뛰었다는데~~ "

그 사람은 운이 좋았던 것이다.  

하이 리스크, 하이 리턴이다. 

큰 거 한 방 바라다 큰 거 한 방 맞을 수 있다. 

부동산은 당분간 쉽지 않다..

대출규제가 강화 되었다. 

시장은 실수요자 중심으로 완전히 재편될 것이다. 

하나의 그림을 보자.

위 그림은 10년차 부부와 부동산 가격 추이다. 

연관성이 상당하다..

점점 실수요자 중심으로 시장이 재편되기 때문에 10년차 부부 인구 증감률과 집값의 연관성은 훨씬 강화 되리라 생각된다.

지금은 10년차 부부가 급감하는 국면이고 2019년이후 다시 반등한다..

2018년부터 회계규정이 강화되어 구조조정이 예상된다.

2018~2019년에 막대한 공급이 예정 되어 있다.

점점 부동산 규제가 강화 된다는 것은 명확하다.

여러 상황을 볼 때 당분간은 시장을 관찰하는 것이 좋을 것 같고 2019년을 눈여겨 볼만 하다..

필요에 의해서나, 구매 능력적으로나 내가 실수요자 요건이 될 때 그때 구매를 고려하는 것이 합리적이다 생각한다.