부동산 정책 실패의 근본 원인

3년 동안 20번이 넘는 정책을 펼쳐도 집값이 잡히지 않고 있다.

정부는 누가 이기나 식으로 계속 규제책을 던지고 있다..

조만간  임대차3법을 시행하고 종부세 올리고 양도세 강화 한다고 한다...

 

결국 정부의 부동산 정책이 실패하는 것에 500원 건다..

병의 근본 원인에 대한 진단을 잘못하고 있기 때문이다..

 

정책당국자들이 대한민국은 자본주의 자유시장경제 시스템을 체택하고 있다는 것에 대한 기본적인 이해가 부족한 것 같다.

 

국토부 장관이면 부동산학개론에 나오는 부동산 자산시장 작동원리 정도는 기본적으로 알고 있어야 하지 않나...

위 그림은 부동산학개론에 나오는 가장 기초적인 이론인  "부동산 시장의 동시적 균형" 이다..

 

임대시장, 자산시장, 공급시장은 서로 유기적으로 엮여있다..

임대가(전세, 월세)가 올라가면  부동산 자산가격은 올라간다..

자산가격이 올라가면 집을 사려는 사람이 많아진다.

건설업체는 수요가 있는 것으로 파악되면  분양에 자신이 있어 신규 건설을 하게 된다. 

신규 건설에 되면  공간시장(임대:전세, 월세)에  신규 물건이 공급된다..

공간시장에 물량이 쏟아지면 임대시장은 안정을 찾게 된다..

반대 사이클도 작동한다..

공간시장에 물량이 많으면 월세, 전세가 하락한다..

임대가가 하락하면 자산가격도 안정을 찾게 된다..

건설사는 분양에 자신이 없기에  신규 공급을 하지 않는다.

공급 물량이 적으면 임대가는 올라간다..

그럼 위의 사이클이 또 반복된다..

이처럼 부동산 시장은 수요와 공급에 의해 서로 상호작용하며 작동한다..

 

부동산은 공급이 금방 되지 않기 때문에 가격 탄력성이 낮다..

수요와 공급이 미스매치 되면 가격에 급격한 변화가 생긴다..

따라서 정부가 할일은  수요 예측을 잘 하여  수급에 맞게 공급을 잘해주는 것이다...

 

가격이 오른다고 세금 때리고, 임대료 오른다고 임대료 못 올리게 하고,  불로소득 안된다고 분양가상한제 하고,

투기바람 불지 모른다고 재건축 억제하고...

 

정부가 하는 정책을 한마디로 요약하면 가격통제, 공급 억제  이다.

가격통제, 공급억제는 자유시장 경제 시스템 작동에 혼란을 주는 엑션이다..

시장 균형이 파괴되어 시장은 제기능을 하지 못하고 예측 불허 상황이 된다..

 

지금이 딱 그러한 상황이다..

정부가 규제책을 내어 놓을때 마다 "부동산 시장의 동시적 균형"시스템은 먹통이 된다..

 

임대차3법이 시행되면 어떤 일이 벌어질까..

임대차3법은 임차인을 보호하는 법 같지만 시장경제의 수요공급 관점으로 보면 임대공급을 방해 하는 법이다..

부동산학개론에 의하면 임대 공급이 줄면 임대가는 올라가고, 임대가가 올라가면 부동산 가격은 더 올라간다...

 

시장을 파괴하지 말고 시장에 맡겨야 시장은 균형을 찾아간다..

너무 많이 건드려서 시장기능이 제기능을 찾는데는 많은 시간이 걸리는데 정부는 여전히 시장에 맡길 의지가 없는 것 같다..

 

부동산 시장에 더 큰 혼돈이 올 것 같다..

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