[부동산시장?] 4. 버블형성

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이 글을 처음 보시는 분은  지난 글을 먼저 읽어 보시면
 보시는데  좀더 도움이 되실 것   같습니다..
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안녕하세요.... 어제는 발렌타인데이 였네요   즐거운 시간 보내셨나요? ....
쏠로들에겐 아마 염장 지르는 소리겠죠?
저도 쏠로 시절 제법 보냈는데  쏠로들의 마음을 그 누구보다 잘 압니다... ㅎㅎ
가끔 보면 평소엔  멀쩌하다가 순간 순간  싸이코패스로 변신하여   염장 지르는 소리를 찍찍 하는  친구들이 종종 있죠 ~~.
  인격 진화를 의심해 볼만한 말을  하는  유인원 같은  친구들이 주위에 보면 꼭 한 둘은 있더라고요...
노총각 노처녀 한테  "야~ 너 왜 시집 안가니?, 너 왜 장가 안가냐?" 

 =>(  누가 가기 싫어  않가나 없어서 못가는 거지  열여덟..  >,.< )

여러분~~  주변에 쏠로들 있으면  "야~  너 왜. 아직 쏠로냐?...", "너 애인 안사귀니??"  ,"너 시집안가??"  이런  강호순같은 엽기 발언 하기보다  그냥 주변에 소개팅 해줄 사람 있나 없나 살펴보고  괜찮은 사람 있으면..  "야.. 너 이번 주말에 소개팅 한번 해라. 괜찮은 사람 있야.."
이렇게 행동으로 좋은 일 하는 게 진정한 우정이 아닐까 생각합니다..   ^^

 

자..그럼  이야기 계속 해볼께요~
지난 글에서는   아버지 세대에 대해서  생각해 봤는데 오늘은 자식세대에 대해서 알아 봐야 할 것 같습니다.
저는 이 세대를 "골때리는 세대"로 표현하고 싶습니다...

 

"골때리는 세대"

IMF 때 졸업한 사람은 이태백 소리 듣고  직장에서 짤린 사람은   삼팔선 소리듣다가

카드대란 때 멋모르고 카드 박박 긁다가 신용불량자 타이틀 따고  한번  살아 볼거라고 자영업 뛰어 들었다가  2004년 자영업 구조조정때 말아먹고....   남들  아파트 사서 돈 벌었다고 하도 떠들길래  2007년  대출 이빠이 땡겨서   집샀는데  집값은 떨어지고 ..

집 대출 받은거 갚는데 보탤려고  중국펀드 적금깨서 들었다가 반토막 말아먹고

그것도 모자라 세계적 금융공황 맞아서  연봉삭감 되도 찍소리 못하고 짤리지나 않을까 벌벌 떨어야 하고  경제상황은 좋아질 기미도 안보이고  앞으로 일이 더 걱정이고.......

 

 정확한 나이대를 선 긋듯 규정 짖기는 모호한 면이 있지만  자식세대를  지금의 30대 ~ 40대 정도로  생각하면 큰 무리는 없을 듯 합니다..
공휴일만  되면 로보트 태권브이 볼려고  이집 , 저집  기웃 기웃 한 기억이 있다면  40대 정도쯤 될것이고   미래소년 코난의 발가락 괴력에 탄성을 지르고,  은하철도999의 메텔  언니 하이바 속에 뭐가 들어 있을까.. 하고  고민한 기억이 있다면 30대 정도 되었을 것입니다.

이들은 80 , 90년대 캠퍼스에서 돌좀 던지고 놀다가   군대갔다 와서  90년부터  사회생활을 시작하게 됩니다..

우리나라 대한민국은 올림픽도 치루고 한강의 기적 소리도 들어가며 제접 먹기 살만한  나라가 되어갔죠... 

먹기 살만하다고 OECD 무리하게 가입하고 금융시장 개방하고  까불다가  IMF 직격탄  한방 지대로 맞죠!!!
그 당시 회사에서 대리, 과장급으로 한참 돈벌나이의 지금의 40대는 엄청난  구조조정 폭탄을 맞고 상당수가 자영업으로 전향하는 등  경제적 쇼크를 당하게 됩니다..
그 당시 졸업을 앞둔 지금의 30대 중,후반 세대는 취업대란을 겪습니다...  아마 그즘해서  사오정,삼팔선 , 이태백 이런  신조어가 생기며 청년백수, 청년 실업문제가  본격적 사회 문제로 인식되게 됩니다...

 이미 이들은 상당한 경제적 충격을 받습니니다..  권투로  비유하면 다운을 한번 당한거고...

(스타크래프트 게임을 하는 사람들은  프로토스가 쉘드가 깍였다고 이해 하시면 됩니다.)

 

그후  IMF를 서서히 극복해 가는가 싶더니   IT 버블 후유증으로  경기침체를  겪게 됩니다..
그러자  대중이 오빠가   경기부양을 목적으로  신용카드를  길바닥에서 찌질이 대학생에게까지  마구 뿌려대기 시작합니다.
수입이 신통찮은 자영업자에게 카드를 10장 넘게 남발하는   엽기행각을 벌이기도 합니다.

결론은  빤짝 경기회복후  카드대란 펀치를 맞고 수백만 신용불량자를 양산 하십니다.

 이 펀치를 누가 가장 많이 받게 될까요....  각자 알아서  판단하시기 바랍니다...

( 아마 골때리는 세대가 아닐까  저는 개인적으로 그렇게 생각합니다..)
신용불량자들  여러분 주변에 보면 몇명씩 있을 것입니다....
( 만약  주변 사람중에 없으시다면?   당신을 대한민국  귀족으로  임명 합니다...  )

카드대란으로 인해 찾아온  경기침체 여파로   자영업 구조조정이  이뤄져서
 IMF 당시  회사에서 짤려서 자영업으로 뛰어들어  어렵게 살아오던  상당수가 

 확인사살 되어 버립니다...

 

이제 시야를 조금 넓게 가져 볼까요
그당시  세계는 어떤 빤떼기에서 놀고 있었나를 살펴볼 필요가 있습니다...
지금  30대,40대들이  나이키 신발 사달라고  아버지 가랑이 잡고 고집 피우다  뽈떼기  얻어 맞을때 (80년대)   영국의 대처아줌마하고 미국의 레이건 아저씨가  둘이 짝짝꿍 하고 세계를  살림 하면서  경제사적인 패러다임이  변하게 됩니다.

시장을 자율에 최대한 맡기는 신자유주의 경제 패더라임을 추종하게 되죠..
시장을 보이지 않는 손에 맡기면서   규제를 최대한 자제하고 보호무역 장벽을 서서히 낮추는 방향으로 가닥을 잡아 나가는 거죠..

이런 신자유주의 경제적 패더다임 변화와 함께 공산주의가 무너지고  IT 기술이 발전하면서  세계화가 급속히  이뤄지게 됩니다.
 자원은 없고 가진건 몸뚱아리 밖에 없는 우리나라는 수출을  죽으라고해서 달러를 벌어와야  입에 풀칠을 할 수 있습니다.

세계가 경쟁무대가 되어 버렸기 때문에  세계적인 기업과 경쟁하기위해  대기업을  중심으로한  수출위주 산업으로 서서히 경제편제가 이뤄지게 됩니다.

우리나라 경제규모에서  내수보다  수출이 차지하는 비중이  점점 더 커지게 되고 (내수시장 축소) 중소기업보다  대기업 위주로  산업 구조가 바뀌게 됩니다..
지금 우리나라 중소기업은 대기업의 부품 및 부속을 만드는  하청으로 대변될 정도이고  그나마 왠만한 일자리는  인권비가 싼 중국, 베트남 이런대로 공장을  옮기게 됩니다...

신자유주의 경제 패러다임으로 경제가 움직이면서  양극화는 점점 심화되어  사회의 허리인 중산층은 점점 얆아지게 되었습니다... 이건 뭐 세계적인 현상이죠...
당연히 빈부격차가 심해집니다...  

(이것이 부동산 시장에서 미치는 후유증은 다음글에서 다뤄보고자 합니다.)

한마디로 아버지 세대와 달리  지금 30,40대 자식 세대들은  부모세대에 비하면 돈이 그리 많지 않고   대부분은  그저 봉급 받아서  보험 몇개 넣고 적금 조금 하고 입에   풀칠할 정도 입니다..

 

문제는 2000년  이후인데..
2000년 IT 버블 붕괴후  그린스펀이 금리를 대폭 내려서 왕창 풀린 달러와   일본의  엔캐리 자금이 세계 여기 저기를 들쑤시고 돌아 다니며  자산가치를 부풀려 놓습니다.
  세계를 하나의 경제 시스템으로 보면 본원통화가 엄청 풀리게 된 샘입니다.
그리고  신자유주의 경제패러다임으로 시장 규제를 최대한 하지 않는 다는 원칙이 있었기 때문에  정부의 규제를 별로 받지않는 금융파생상품이   IT 기술과  맞물려  신용통화를 엄청나게  창조하게 됩니다..

 세계에 통화량이  폭발적으로 늘어나면서   자산 가격을 엄청나게 밀어 올려 버린 것이죠..
그게 전세계적으로  광범위하게 일어 납니다...  우리나라도 물론 예외가 아니죠....  우리나라 자산 가치 상승도 이런 큰 흐름에 편승한 것으로 볼 수 있습니다...
아무튼  2000년대가 되면서  누구나가   부동산이 오르는 것만 보게 됩니다.. 잠시 주춤하다가도  또 오릅니다.. 정부가  규제를 하면 더오릅니다.....  정부 정책 백약이 무효....

여기에는 은행의 역할이 아주 컸습니다...  우리나라  은행들 예대율 (예금과 대출 비율)이  현재 140%가 넘는 다는 사실을 다 알실 것입니다....
10억을 예금으로 받았는데 14억을 빌려 줬다는 소리입니다...  은행이  부동산 담보대출을 미친듯이  해주기 시작한 것이  2004~2005년 경 부터인데 우리나라 부동산이 미친듯이 오를때랑 거의 일치 합니다.
그때 은행들이 어떻게  예금받은것 보다 더 많은 대출을 해줄수 있었냐면  간단합니다..
돈을  외국에서 끌어와서   부동산 담보 대출로 마구잡이로 빌려줬던 것입니다...
그당시 환율이 하락하는 추세였기 때문에 조선사 선물환 매도하게 됐고 은행은 선물환을 받아주면서 선박 수주량 만큼으로  외국에서 차입해서   아파트 담보대출로 빌려 줬는데
단기 자금을 빌려와서  20년, 30년 장기로 빌려줬습니다...    그 후유증으로 지금 은행권이 이 날리를 치고  우리은행이 위기네 어쩌내 하며  시끄러운 것이고요...

문제는  2005년이후.. 집값이  미친듯이  뛰었을때   그  집을   누가 , 어떻게, 어떤 돈으로, 왜 샀냐는 것입니다.
누군가 집을 샀기 때문에  집값이 올랐다는 것은  당연한 원리겠죠..

 그때 어떤 일이 있어났나요  불과 몇년 전입니다...  5년도 안됐습니다...
다들 기억나시죠....      판교 신도시 아파트 분양받는 것이 로또 당첨이라며  몇날 몇일을 텐트에서 고스톱치고  날밤까면서   청약하고.. 새치기 하면  이년, 저년  쌍욕하며 머리 끄뎅이 잡고 싸우고....  다들 아파트, 아파트 했죠...
나중에는   몇십년 동안 소외되었던  강북의  소형 아파트까지 7000천만원에 거래되던게 2억을 넘어가고  저 멀리 의정부까지 아파트 광풍이 불었죠..
여러분 다들 아실 것입니다..

 

그들이 왜 샀을까요...
전세가 7000만원 하는 , 장마철이 되면  곰팡이 피는  20년된  17평짜리 아파트를  2억을 넘게 주고, 융자 1억씩 받으며 왜 샀을까요....

그렇습니다..  살기위해 산것이 아니라 돈벌려고,  투자로 생각하며 샀던  것이죠...

(사실은 투기죠..)

 

 더 오를것을 믿어 의심치 않았기 때문입니다... 

그동안  전세로 옮겨다니며 집없는게 운명이려니 하며 살다가   이건 뭐  자고 일어나면 몇천씩 오르니 지금 아니면 영원히 못살거 같아서...
남들다 아파트 사서 돈버는데 이번에 안사면  바보 또라이 소리 들을까 싶어 샀던거 아닌가요~~

 

마지막 불꽃은 2008년 봄... 강북구, 노원구, 도봉구..........  그리고   의정부 같은 수도권 북부.....
이때 다들 아실 것입니다.. 그동안 소외 되었던 소형 아파트 가격 엄청나게 뛰었습니다..
궁금하시면  부동산 사이트 가서 찾아보시면 압니다.. 도대체 얼마나 뛰었나...   2005년에 1억 2천 하던 노원구 24평 아파트가 2008년 봄  2억 8천 합니다...

 

그 허름한 중고 소형 아파트!  
전세가 대비 3배가 넘는 그 아파트를 샀던 사람들은  어렵게 어렵게 돈을 모아 전세 1억 정도로 살다가  남들 다 아파트 사서  아파트로 돈 벌었다는 소식듣고
이거 도대체 어떻게 된것이야..  이건 뭐지?  또순이 엄마, 철이 아빠  우리 집 삽시다...
전세금 1억 있으니깐 1억 빌려서 2억하는 집 삽시다.. 그집  얼마전에 1억인데 벌써 2억이래.. 우리 2억에 사면 조만간 3억 되지 않을까??
그래  맞어 맞어. 사자...  이거 쌔빠지게 벌어봐야 1년에 천만원 겨우 모으는데 우리 이걸로  몇년안에 1억 벌면  1억 이자 한달에 100만원 낸다해도 3년만 버티면 본전 뽑고도 돈벌어...................................

비극이죠...

주식도 대시세의 마지막엔 그동안 소외 되었던 소형주들이 폭등을 합니다..
2008년 초  강북 소형아파트 폭등,  경기도 소외지 아파트 폭등은  마지막 불꽃이였습니다.... 

이미 다른 곳은 다 올라 버렸기 때문에 서민들이  접근할 만한 그런 집이죠.

 

우리나라 중추적인 역할을 하고 있는 30대, 40대  자식새대들 중 

대출이라도 받아서  아파트를  살 수 있을 정도의 여유라도 될 만한 사람!

재테크에 신경쫌 쓴다, 관심있다  하는 사람!

나름 투자 마인드  혹은 투기 마인드가 있는 사람들은  거의 다 샀다고 생각하시면 될 것입니다..

아 물론 돈이 있어도 안 산 사람도 많지요...  

아주 현명하거나, 부동산에 아주 관심이 없거나 당장 입에 풀칠하기도 버거운 사람 빼면

현재 부동산 시장에 발을 담글 만한 사람은 거의 다 을 담궜다고 생각하면 큰 무리가 없을 것입니다...

그래서 꼭지입니다...

모두 부동산은 무조건 오른다, 떨어지더라도 금방 회복되고  한달에 대출이자 100만원 내도  몇년만 있으면 본전 뽑고도 돈번다. 확실하다...
대부분 이렇게 생각하고 참여할 사람들은  대부분  참여했기 했다고 판단됩니다...   

지금의 아파트 가격이 더 오를려면  다른 사람이 더 높은 가격에 사야 하는데
눈을 아무리 씻고 찾아봐도 없네요..

그래서 꼭지라고  말하는 것입니다...

정리하면..
2005년 이후에 집을 산 사람이 많아서 집값이 많이 올랐습니다.
그당시  은행입장에서는  주택담보대출은  아주 안정적인 채권으로 인식 되었습니다.

땅 짚고 헤엄치기죠..
아파트는 무조건 오르고, 내리더라도  찔끔 찔끔  내리니 대출 못갚아도  경매 넘기면  본전을 건지니깐요.. 그래서  돈을 빌려 가라고 돈빌려서 집사라고 마구 부추겼죠....
그 당시 집을 산사람들  거의 대출을 끼고 샀습니다...   가계 대출이 얼마나 심각한지 통계청 가면 알수 있습니다.  경방 고수들이 올려주시는 자료를 봐도 잘 아실 것이구요...
3억하면   보통 1억 정도 대출 하지 않나요?   아닌가요? 제 주위에는  거의 그렇던데요..

제 판단이 틀릴수도 있습니다..    판단은 각자 알아서 하시기 바랍니다..

그러나 제 생각은 2009년 2월 현재  아파트 재테크에 관심이 있고   어느정도 우리나라 중산층에 속하는 사람중에  어느정도 대출을 받아서 아파트를  살 수 있는 형편이 되는  사람은 다 샀다는 것입니다...

 

이제 문제는   지금 어떤 일이 벌어지고 있고  앞으로 어떻게 될것인가인데..
이건 다음에  써봐야 겠네... 글이 너무 길어 졌네요... 
다음 글에서는  2005년 이후  아파트 가격 폭등시기에 아파트를 구매한 사람들의 상황과
앞으로  어떤일이 전개 될것인가에 대해서  고민하는 글이 될 것 같습니다...

즐거운 주말 보내시고요..

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공연 같은데 가면    박수 쳐달라고 하잖아요..
그러면 제가 속으로.....    그냥 노래 부르면 되지  뭔 박수를 그리 받아 먹으려 하냐고 궁시렁 했는데  글을 써보니깐 알겠네요... 

 호흥을 해주시면 신나고 보람도 느끼고.. 그러네요  ㅎ

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