부동산 가격 상승 원인에 대한 고찰

지난 7, 8월에 나타난 서울 부동산 가격 폭등 현상은 주식시장 끝물에 주로 나타나는 "화려한 불꽃 태우기 현상"과 흡사했다..  

과열된 부동산 시장은 정부의 "9.13 부동산대책" 발표 이후 상승세가 확연히 껐였다. 

현재 눈치보기 양상이 진행되고 있는데 가격 조정폭은 예측하기 힘들지만  기간 조정은 불가피해 보인다. 

한번쯤은 부동산 시장 상승 원인에 대해 진지하게 고찰해볼 필요가 있다.  

시장을 대하면서 가장 위험한 태도는 스스로 이념화 되는 것이다.

이념화 되면 편향에 빠지고 편향에 빠지면 본질을 보지 못하고 왜곡된 모습을 보고 그것이 본질인양 착각하게 된다.

그런 의미에서 "부동산 불패론자", "부동산 폭락론자"  두 포지션 모두 그리 바람직하지 않다.. 

시장의 답은 시장 자체에 물어봐야 한다. 

오를 때는 오르는 이유를  분석하고, 내릴 때는 내리는 이유를 따져봐야 한다.

이렇게 수 년동안 계속 오르는데 이 모든 게 투기꾼 때문이고, 시장이 미쳤기 때문이라고 생각하면 본질을 알기 어렵다.

"그럴리가 없는데~ 그래서는 안되는데~ "

이런식으로 생각하면 분석의 정확도는 떨어진다..

선대인으로 대표되는 하락론자들은 경제학자라 하기 어렵다..

보고 싶은 것만 보고,  항상 "집값은 떨어져야만 한다"는 당위론을 펼친다.

집값이 수 년째 오르고 있는데 오르면 안되는데 오르고 있는 것이고 언젠가는 내릴거라 주장한다....

경제는 계절처럼 늘 바뀌기 때문에 계절에 따라 말을 바꿔야 한다. 

여름이 다가오면 더워질거라 말해야 하고, 겨울이 다가오면 추워질거라 말해야 한다. 

1년 내내 언젠가 추워질거라 말하면  하루에 두 번 맞추는 고장난 시계와 다름이 없다.

닥치고 하락을 주장하는 사람들이 범하는 오류 중 하나는 사실과 다른 팩트를 근거로  자신의 주장을 펼치는 것이다..

그 대표적 사례가 "인구는 줄고 있고, 소득은 늘지 않는데 집 값이 오르고 있으니 비정상이다"라는 주장이다..

인구 증가 속도가 둔화될 뿐이지 인구는 지금도 늘고 있다.

1인 가족이 계속 늘어나서 가구수는 계속 증가하고 있다. 

1인 가족이라고 하면 고시원이나 반지하 옥탑방에서 사는 저소득층만 생각하는 경향이 있는데 

자발적으로 결혼하지 않는 전문직, 고소득층도 많다.

이들은 혼자 살아도 25평, 30평대에 사는 경우도 많고 여유가 된다면 그러하고 싶은 열망도 강하다.. 

청년실업 문제에 저소득 서민층의 소득이 늘지 않는 것은 사실이지만 냉철하게 말하면 그들은 서울 역세권의 아파트를 구매할 수 있는 계층이 아니다.   

TV를 보다 보면 20대 후반 청년이나 30대 초반  중소기업 사회 초년생을 인터뷰에 등장 시켜놓고 이들이 서울 지역 역세권 아파트를 구매하려면 한 푼도 쓰지 않고 십 수년을 모아야 한다고 하면서 서울 집 값이 문제라는 식으로 여론을 몰아간다..

평범한 중소기업에 다니는 사회 초년생이 서울 역세권 아파트를 못 사는 것은 당연한 것이다....

보다 냉철하게 보자..

주거 형태는 아파트, 빌라, 다가구, 다세대가 있다..  

이중 주거 환경이 가장 좋은 아파트의 비율이 50%가 되지 않는다.. 

아파트중에서도  각종 인프라가 잘 갖춰져 있고  직장 출퇴근 접근성이 좋은 서울 도심 역세권에 위치한 30평대 아파트는 그 수량이 한정 되어 있다..

누구나 다 살고 싶지만 모두다 살 수는 없다. 

의자 뺏기 게임의 의자 갯수처럼 자리가 정해져있다. 

이런 곳에 위치한 아파트는  최소 상위 20% 이상은 되어야 거주 할 수 있는 곳이다..   

자영업이 몰락하고, 청년 실업이 증가하고,  서민층의 소득이 크게 늘지 않고 있지만 중산층의 소득은 계속 늘어나고 있다.

내수 경기는 좋지 않지만 무역 흑자는 수년째 계속되고 최고치를  거듭 갱신하고 있다..

중소기업은 어렵지만 수출 대기업, 금융업 등 상위권 기업에 다니는 직장인은 회사의 좋은 성과를 바탕으로  고액 연봉과 함께 성과급 잔치를 벌이고 있다.

사회 초년생중에 취업을 하지 못하거나  연봉이 잘 오르지 않는 중소기업에서 일하는 사람도 많지만  수출 대기업에서 일하거나  의사, 변호사, 회계사 등 전문직에 종사하며  총알을 차곡 차곡 쌓아가는 사람도 많다..

이들이 결혼 10년차가 되면 자녀 교육문제를 고려해서  빌라나 다세대에서 벗어나 교통 좋고 주거 환경이 좋은 지역의 아파트를 구매하려는 욕구가  매우 강하다....

금융위기 이후 gdp가 50% 늘어났다. 상위 20%는 소득이 늘어났다.. 

하지만 금융위기 이후 부동산 경기가 침체해서 서울지역  공급이 제한적이였다..

지금 서울 아파트값 상승의 원인을  찾아보면 수 없이 많다. 

어떤 재화든 사고자 하는 사람이 많으면 오르게 되어 있다...

지금 서울 집값 상승 원인을 오직 투기적 요인에 의한 비정상적인 현상으로만 생각하는 것은 바람직하지 않다..

심플하게 보면 서울 아파트 가격이 오르는 현상은 서울지역 주요 위치에 공급되는 아파트는 한정되어 있는데, 사고자 하는 사람이 많기 때문인 것이다.

주식투자의 전설 "피터린치"가 주식투자에 앞에 살펴봐야 할  "자기진단 3가지"를 이야기 했다. 

 

- 나는 주식투자에 자실이 있는가!

  주식투자에 자질이 없는 자는 주식투자를 하지 말라는 것이다. 

- 나는 돈이 필요한가!

  돈이 필요 없는자가 있겠냐마는 돈에 대한  욕심이 없는 자는 굳이 험난한 주식시장에 뛰어들지 말라는 것이다..

그리고 또하나...

사실은 이것이 피터린치가 꼽은 첫번째 요소였다.

- 내 집이 있는가...

내 집이 없는 자는 주식투자에 앞서 내 집부터 장만하라는 소리다..

집 값은 장기적으로 물가상승률보다 조금 더  높게 오르기 때문에 내집마련을 우선시 하라는  조언이다..

매달 내가 감당할 수 있는 범위내에서 원리금 상환을 하게 되는 조건이라면  내집 한 채 장만하는 것은 언제든 유효하다...

어차피 바닥을 맞추는 것은 어렵고 인생이란 원래 복불복이다..