20년후 아파트 노후화 문제에 대하여

안녕하세요..
금요일 입니다...

주식은 미친듯 오르고 , 환율은  줄기차게 내리고
주식시장은 악재는 둔감하여 무시되고,  호재에는 민감하여 폭등하는  들뜬  분위기....
집 값도 들썩 들썩하여  고점 대비 80~90%까지 회복되었다는 보도도  보이고..
청라지구가 1순위에 모두 마감되고  부동산 열기가 후끈 달아오른다는 보도가 여기저기 장식하네요...

 

 저는 요즘 회사에서의 입지가 다시  뻔데기 처럼 쪼그라들고 있습니다...  (아휴  짱나~~  )
작년부터 부동산은 왠만하면 처분하라고  술만 먹으면 노래를 불렀던 터라 
지금같이 부동산이 들썩인다는  기사가 나가면 저는 아주 난감합니다...

예전엔  회식할때  제 주위에 몰려와서  갱제에 대해 신나게 떠드는 인간들이 많았는데
요즘은 신용을 잃어서리  구석에 짱박혀  어리버리한 신입사원 한테나 갱제 얘기하며 놀고 있습니다..
 일반 직원들은  나를 보고  히죽 히죽 웃으며   집값 떨어진다매  우찌된거냐고  딴지를 걸어오네요...
어린애들은 술을 먹이지 말아야지.. 술만 먹으면  장가도 안간것들이 상투튼 애 아빠한테 왜이리 저돌적으로 변하는지  원..

어제는 기어이 후배녀석이 아파트를 사겠다고 하더군요....
몇개월동안 회식때마다  교육시켜  놨는데  보람도 없이 ...  --;
대출을 내서  아파트 지른다네요...
몇 천정도는 맞벌이 하면 금방 갚을 수 있고, 자기 아는 사람 중에 아파트 사서  수천만원 수익을 낸 사람 수두록 하다네요.

 아파트가 뭔지... 쩝.....
오늘은 아파트에 대해 몇자 적어보고자 합니다...
향후 부동산 시장 특히 아파트에 대해 이야기 할때  여러가지 지표를 참고하여  판단하곤 합니다..
은행 예대율 , 인구 변화 추이,  전세가 매매가 비율, 가계부채, 가구소득증감추이 등등....
여러고수들이 자세히 설명을 하시니깐   어설픈 제가  아는척 해봐야 별 도움도 못드릴거 같고...
저는  향후 우리나라 아파트 미래의 모습을 상상을 해보려 합니다..

 

우리나라에 아파트가 얼마나 많다고 생각하시나요?
저는 한때 우리나라에  아파트가 얼마나 많은지 알아보려고  여기저기 돌아다녀 보았습니다..
주말에 방구석에 있어봤자 방구만끼고  마누라 어깨나 쭈물러야 해서 
주말마다  자전거 타고 버스타고 지하철타고  서울 인천 경기지역을 다 돌아다녀봤습니다...
자전거로 돌아다니면  강북쪽은 이틀이면 거의 돌아볼 수 있고  인천, 부천 이런곳은  하루에 한곳만 둘러봐도 대충 알수 있습니다...
한마디로 열라리 많습니다.  입이 쩍쩍 벌어집니다...

저는 정말 놀랐습니다.
 "이야... 진짜 많구나 많어.... "  산골짝이 바로 밑에도 성냥갑처럼 빽빽이 들어서있고  서울뿐만이 아니라 지방도 정말 많습니다..
저는 고향이 경주인데 한때는 고향갈때 차창 밖으로 아파트만 관찰했습니다...
완전 쇼킹 입니다..... 
평소에는 생각을 못했는데 관심을 잦고  보기 시작하니깐 우리나라에  아파트가
 정말... 굉장히...  엄청나게 ..  억수로 .. 허벌라게  많다는 걸 깨닫게 되었습니다....

반포아파트단지...   중계동, 하계동 아파트단지.. 부천 아파트단지...... 거의 성냥갑에 막사를 연상캐 합니다.
은평뉴타운은 어떻게 짖고 있나하고 가봤더니   모양만 쫌 더 이뿌고 높낮이만 변화를 줬을뿐 숨이 턱턱 막히더군요..
70년대 지은 아파트 말고는 거의 15층~ 25층...   비싼땅에 재건축한건 거의 30층....

 

20년후를 여행해 봅시다....
과연 어떤 현상이 생길까요....

아파트는  영구적으로 사용할 수 있는 것이 아닙니다..
아파트는 비바람을 맞고 ,  아버지가 술드시고 벽뚜드리고,  애들 코피터지며 싸우다 문짝도 부수고...

오래쓰다보면 변기도 막히고 물도 샙니다..
아파트는 시간이 지날수록 노후화 됩니다....

 

제가 한때   17년된 아파트에 산적이 있는데  맨날 물세고  비만 오면 벽에 곰팡이 펴서 말리느라 고생한적이 있습니다..
21평인데 그 아파트가  요즘 2억5천 합니다....
한달에 100만원 저축하는 가정이면  거의 15년 모아야 하는 엄청난 돈입니다...

상당수의 아파트가 거의 10년 이상... 15년... 20년된 아파트도 허다하죠...
20년 후면  제1기 신도시 아파트들은 거의 40년이 되어갑니다...
부천, 중계, 하계, 분당, 과천등등..................

지금 4억, 5억 하는 아파트가 그때되면 거의 40년된 노후화된 고물 아파트가 되어 있습니다..

아파트 노후문제 ...   지금은 재건축으로 해결할수 있습니다...
현재까지 재건축은   70,80년대  5층 , 10층 정도 하는 아파트 였고, 대지도 넓습니다....
그리고 아파트 가격이 대세 상승이고, 수요가 꾸준이 늘어나는 추세라면...
5층짜리를  20층~ 25층으로 높히고  평수 넓혀주면   집주인은 공짜로 넓고 새 아파트 생겨서 좋고 
건설업체는  분양할 아파트가 생겨 돈벌이가 되니  짝짝꿍 궁합이 맞아 재건축 추진이 잘 되었습니다..

 

그럼 20년 후에도 가능할까요??
현재 10년, 15년된 아파트는 이미  15층, 20층,25층  입니다..
주차장도 지하에 있고 대지도 좁습니다....

건설업체가 이걸 재건축 해서 수익을 내려면 최소 30층, 40층으로 지어야 합니다...
그리고  재건축을 해서 분양을 확실히 할 수 있다는 확신이 들어야 투자해서 재건축을 하게 됩니다...

그런데 20년 후에도 그게 가능할까요?? 

현재  부동산 버블로 고생하는 미국의 부동산 가격은 도시근로자가 7년정도 모으면  구매할수있는 가격입니다..  그런데 그것이 버블이여서 지금 이 난리를 치고 있습니다..
일본의 부동산 버블때는 일본 도시 근로자들이 9년 모으면 살수 있는 가격이였고 그것이 버블이여서 붕괴했습니다..
그런데 우리나라는 현재 13년입니다...   그리고 근로자 소득이 줄어들고 있습니다..
한마디로 엄청난 가격입니다..., 악성 버블입니다.

아파트 노후문제는  아파트 가격이  지속적인 상승 추세이고,  지속적으로  수요가 받쳐줘서  분양의 확신이 있어야   재건축이 사업성이 있어  노후 아파트 문제를 해결 할 수 있습니다..
그런데 아파트 가격이 하락 추세이고, 수요가 못받쳐주고, 사업성이 떨어져서  재건축 사업을 하는 건설업체가 없다면??

이런 상황에서 30년 40년된 고층아파트가 노후화 될 때면 이건  답이 없습니다...

40년된  아파트를  리모델링하던가  때려 부수고 재건축 해야 하는데 이걸 아파트 소유자들이 자비를 들여서 해야 합니다...
도시 전체가  30년, 40년된 아파트로  변모해 있는 모습을 상상해 봅니다..

향후  그린벨트를 밀어내고 500만호를 짖는다고 합니다.. 와우...
한집에  3명 산다고 가정하면    1500만명이 살수 있는 아파트를 짖겠다는 소린데 
앞으로 인구가 줄판인데  현재 전체 인구의 거의 3분의 1일 살 수 있는 아파트를 지어버리면 도대체 어떻게 하겠다는 소린지 ~~ 
단독주택, 사글세, 셋방... 이런거 다 밀어내고  고가의 아파트만 지어대면   서민들은 어디서 살으란 소린지....  (아파트 가격이 엄청 싸지면 되겠네??  ^^)
요즘 뉴타운으로  서민층 주거공간 밀어내는 바람에  빈민층, 서민층은 외각으로 밀려나고 있습니다...
도심에  서민 주거공간을 밀어내고   고가의  아파트만 지어대면 그곳에 아파트를 구매하거나 전세라도 살수있는 중산층으로 다 채워야 하는데   다 채울수 있으려나  의문입니다.. 

텅텅빈  아파트단지가 속출할지도 모릅니다...
서민들은  외각으로 외각으로 밀려나고 도심 뉴타운은 텅텅 비어가는 기현상이 생길수도 있습니다.

 

지금 13년간 모아서 살 수 있는 높은 가격에 구매를 하고  20년동안 열씨미 일해서 이자내고 대출 다 갚고 나면  은퇴할 나이가 됩니다..  그러면  30년, 40년된  고물 아파트하나 덜렁 남게 되네요...
근데 그때 재건축, 리모델링을 자비로 해야 한다면???    못하고 그냥 살아야지...

개인적인 생각인데  지금의 무자비한 아파트 건설은  20년후에 엄청난  사회문제가 될 수도 있을거라 생각합니다..

이런 얘길 해줘도 후배는 아파트를 사겠다고 하는데....
제가 뭘 잘못 생각한건가요?