얼마전 전 직장 동료였던 지인을 우연히 만났습니다.. 디자인 하시는 실장님인데 지금은 개인 사업을 하고 계십니다..
남편은 대기업 건설회사 현역 간부입니다.
팀장하고 간만에 실장 아줌마를 만났는데 대화도 중에 깜짝 놀랐습니다..
이 아줌마 실장님이 대뜸 한다는 소리가 "어디 아파트 살 사람 없냐 있으면 소개 시켜줘" 하는 것이였습니다.
이야기를 들어보니 신랑이 요즘 미분양 아파트 때문에 고민이 이만 저만이 아니랍니다.
오죽했으면 오랜만에 만난 전 직장 동료에게 이런 부탁을 할까 싶었습니다..
지금 미분양 문제가 서서히 수면위로 떠오르고 있습니다..
부동산 경기 침체 속에서도 "어디 들썩 들썩, 어디 어디 호재.." 하면서 부동산 시장에 우호적인 언론들도 요즘 수도권 미분양 문제를 제법 심도 깊게 다루고 있습니다..
저는 우리나라의 가장 큰 잠재 리스크를 부동산발 유동성 위기로 보고 있습니다.
지난글 참조: 경제를 이해하려면 먼저..
지난 글에서도 여러차례 말씀드렸지만 제가 생각하는 4대강 사업의 본질은 결국 건설사 자금 지원이고 이는 결국 은행지원이고 급격한 유동성 위축으로 인한 경제 충격을 줄여보자는 어설픈 몸부림으로 생각하고 있습니다..
현재 부동산발 문제에는 부동산PF 우발채무가 현실화 되어 가는 현상이 있습니다.
우발채무 (偶發債務, contingent liabilities)는 현재는 채무가 아니지만 장래에 일정한 조건이 발생하였을 경우 채무가 되는 것입니다.
부동산 경기가 좋을 경우 자체 차입금 등 레버리지를 일으키지 않고 프로젝트를 진행할 수 있지만
다 지어놓은 아파트가 팔리지 않아 미분양이 적체가 지속될 경우 PF 우발채무 현실화를 맞이하게 됩니다.
아래 표를 보시면 우발채무가 무섭게 증가한 모습을 보이고 있습니다.
PF 의 연체율은 이미 위험수위를 지났습니다.
부동산PF 우발채무 잔액 46조원 중 절반이 1년내 만기 입니다..
작년 3분기 기준 국내 주요 건설사의 PF(ABS+ABCP+PF론) 내역을 살펴보겠습니다..
대우건설 4조5000억원 , 삼성물산 1조1000억원, GS건설 4조원, 대림산업 2조2000억원, 현대건설 1조9000억원, 현대산업개발 8200억원, 금호산업 2조7000억원, 두산건설 1조9000억원 등으로 8개 건설업체의 PF 대출액은 19조원을 상회하고 있습니다...
미분양이 해소되지 않으면 다음과 같은 메카니즘으로 흘러 가게 됩니다.
문제의 근본 해결인 미분양이 해소가 안 될 경우
시행사 도산 > 건설사 채무 급증 > 금융회사 부실화 > 유동성 위축 >회사채권금리 상승 > 중소기업 자금압박 > 기업도산율 증가 > 고용 더욱 위축 > 소비 더욱 감소 > 실물경기 침체 .....
이렇게 되면 정부가 거둬들이는 세금까지 줄어들어 재정까지 압박 들어 옵니다..
이미 부동산 경기 침체로 부동산에서 발생하는 세금이 상당 줄었고 거기다 종부세 페지까지 해서 더욱....
한편 지금 세계경제는 소버린 시스크(Sovereign Risk) 즉, 국가의 채무상환불능 혹은 국가부도 리스크에 촉각이 곤두서 있습니다.. 서로 국가 신용도 지키기 위해 눈치작전 하고 있습니다.
이런 상황에서는 우리 정부도 CDS 즉 국가 신용도 관리에 신경을 쓸 수밖에 없습니다..
따라서 정부가 민간의 우발채무를 신경쓸 여력이 부족합니다..
정부가 4대강 사업하면서 대형건설업체에 돈을 퍼다 날라주고 있는 상황에서도 건설업체의 유동성 문제가 해결이 안 되고 있습니다.
이제 돌파구는 하나입니다.. 민간에서 소화해 줘야 합니다..
그러나 대형 건설업체 간부 사모님이 미분양 아파트 홍보하러 다니는 상황이 예사롭지 않습니다..
돈이 있어야 아파트를 사지요.. 아파트 살사람은 이미 다 샀는데요...
아파트 가격이 전체적으로 지금보다 10%이상 더 하락 한다면 건설사 부도가 가시화 되고 그들이 들고 있는 미분양은 시장으로 쏟아집니다.. 이런 트리거가 당겨 진다면 일본 데자뷰가 될 확율이 높습니다..
1990년 일본 부동산 경기가 꼭지에서 버블이 터질 때쯤 소니를 필두로한 일본 전자업체는 세계 최강이였고 토요타도 렉서스를 앞세우고 잘 나갔습니다.... 부동산 버블에 구멍이 날 즈음에 들려오는 삼성전자, 현대차의 세계시장에서의 선전 소식을 접하면서 왜 자꾸 일본 데자뷰가 생각나는지 ...
일본은 잃어버린 20년으로 가고 있는데 우리는 그러지 말고 잘 이겨 나갔으면 하는 생각입니다..
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