장미빛에 현혹되지 말고 다가올 쓰나미에 대비하자

비관론자들이  왕따, 찌지리가 되어 가는 시점입니다...
저도 비관론자라는 소리를 듣습니다.
저 스스로는 비관론이  아니라  사실론이라고  항변해도  주변 사람들 보는 시선이 점점 차가워지고 있습니다...
요즘  회식 자리에  재테크 얘기가 나오면 저는  한쪽 구석에 찌그러져서  아직도 나를 동조하는 애들 몇명이라 맥주나 홀짝홀짝 마실뿐 할 말이 별로 없습니다.
 MB가 주식 사라고 할때 샀으면 대박 났을 것이라고 말 하는 사람도 있고,    여유 있고 제법 높은  위치에 있는 임원급 상사가 그동안 모아둔 돈으로  송도 국제도시에  미분양된  오피스텔을 구입 하겠다고 합니다.
남들이  외면할때  과감히 투자하는 것이  재테크라는 말에 다들 감탄을 합니다...  
그 감탄소리의 승수만큼 저는 점점 더 찌그러져 갑니다..  --;

이렇듯  위기는 극복 되었고 미래를 장미빛으로 확신하기 위해서는 아직 넘어야 할 산이 있습니다..
아니, 산 정도가 아니라   그야말로 쓰나미로 표현 할  수 있습니다..
쓰나미를 잘 이겨 냈고 수습을 잘 했다면 새로운 도약을  기대 할 수  있지만 아직  쓰나미가 오지도 않았는데
 방심하고   있다가는  참변을 당하는 수가 있습니다..

 이 쓰나미는  올 수도  있는 가능성을 말하는  것이 아니라  이미 밀려 오고 있는 사실을 말하는 것입니다.
그 규모와  파워가   조금 높은 파도 수준 일지  어촌마을을 초토화 시킬 정도 일지는 아직 모르기에 방심하지 말고 대비해야 한다는 것입니다..

이번 경제위기는 극복된 것이 아니라  아직 진행형 임을 잊어서는 안됩니다..
지금 세계 경제가 휘청이고 있는 것은 세계 경제를 리더하는 미국경제가  흔들리고 있기 때문입니다.
미국은 세계 최대의  소비국이면서 그들이 쓰는 돈인 달러는 기축통화입니다.
가장 많이 흥청망청 소비를 하던  나라  국민의 일자리가 줄어 들고 있고, 소득은 감소하고  소비는 줄이고 있습니다.

기축통화인 달러는   여기저기 투기를 조장하고 거품을 만드는 돈이 되어 가고 있습니다..
투자한 돈이 아닌 투기한 돈은 속도가 빠릅니다...   전광석화 [電光石火]
치고 빠져 버립니다..   그것도 자기돈이 아닐 빌린돈이라면 더욱 심합니다.
제로 금리에 가까운 싼돈이 달러입니다. 이 돈이  펀더맨탈과 연관성이 떨어지게  각국의 자산가치를 높혀 버리고 있습니다..

금융이 펀더맨털과 다르게 착시현상을 일으키니는 것 !  이것을  버블이라고 합니다..

올해 세계 경제 위협요인중   동아시아 버블붕괴나 경착륙이  31.8%나 됩니다..
동아시아중 버블붕괴를 우려하는 나라는  중국과 한국 입니다...
유럽, 일본, 미국은 거품이 꺼져가면서 고통을 감내하고 있는데 우리는 거품을 즐기고 있습니다..
주식이 오르고 주택이 회복된다고 그뻐하고 있지만 이 사실이  세계 경제 위협요소의 3분의 1을 차지하고 있다는 경계의 목소리에 귀 기우려야 합니다..

현재 세계경제위기의 시발점이자 커다란 기폭제는 미국 주택버블의 붕괴 였습니다..
주택버블의 착각에 빠져  흥청망청 쓰던 미국인이 주택버블이 꺼져 가면서 소비를 줄이고  원금, 이자를 갚아야 할 처지에 놓여 있습니다...
따라서  세계경제 회복을 논하기 전에 미국 주택시장및 주택시장과  본드처럼 엮여 있는  금융권  속내를 잘 들여다 봐야 합니다..

미국 주택경기가 바닥을 치고 확실한 상승을 해줘야 전정으로 위기가 회복 되고 있다고 볼 수 있는 것입니다..
지금 미국 주택 가격이 내릴만큼 다 내리고  바닥을 다지거나 상승하고 있나요??
아니면 더이상의 악재가 없어 더 내리지 않을 것이라는 확신이 있나요??
아닙니다... 아직  바닥의 끝을 모릅니다..

미국 주택가격이  지속적으로 하락하다  2009년 잠깐 반등한 후 다시 꼬리를 내리고 있습니다..
작년에는 왜 올랐고 지금은 왜 다시 내려 갈까요...
여러 이유를 댈 수 있지만   세제지원 조치의 영향이 가장 크다고 볼 수 있습니다..
생애 첫 주택구입자에 대한 세제지원  프로그램이  작년 11월이 만기였고  올 4월이면 연장 한 것 마져 끝나버립니다.. 
시장은  미리 반응을 하는 것입니다...   극약처방 효과는 이미 끝났습니다....
하지만 문제는 더 큰 곳에 있습니다..

옵션 ARM(Option Adjustable Rate Mortgages) 재조정에  따라  지금 미국  주택시장은  초긴장 상태에 놓여 있습니다..
옵션 ARM은  옵션이 붙어 있는 변동금리부 주택담보대출을 뜻하는데  2000년대 들어 미국 주택시장이 급증하며 관심을 끌었던 상품이였습니다.
이 상품은 대출자에게 4가지의 선택권(option)을 붙여줍니다.
- 일정 기간 극히 일부 이자만 갚는 미니멈 옵션
- 매달 이자만 갚고 원금은 나중에 갚는 옵션
- 30년 고정금리 균등상환 옵션
- 15년 고정금리 균등상환 옵션

이 중 가장 인기가 있었던 옵션은   미니멈 옵션 인데  전체 '옵션 ARM' 대출자의 75%가 선택했습니다.
이 옵션을 선택하면 초기 몇 년간은 매달 1% 가량의 이자만 갚다가 나머지 이자는 나중에  원리금에 더해  지불하게 됩니다.. 
당장은 조금의 이자만 내지만 일정 기간이 지난 후 어마어마한 빚을 갚아야 하는데  눈가리고 아옹하는 식으로 팔아먹던것입니다.. 
그럼 왜  대부분 이런 상품을 선택했냐.... 
집값이 영원히 오를줄 알았거든요.... 
모두다 그렇게 생각 했거든요...   
한방향으로 쏠려 버렸거든요...    
그래서 버블이 였습니다..

미국 금융기관들이 팔아 먹을때는 좋았지만  지금  집주인이  "배째라 돈 못내겠다.. 집 너 가져.... "
이래 버리니  리먼 같은 애들이 한방에 훅 갔던 것입니다..
2004년,2005년 옵션 모기지 대출자는 총 130만명인데  대출액이 3890억달러로  추정되고 있습니다.

옵션 모기지는 2010년 부터 금리와 원금 상환액이 재조정돼 대출자들의 상환 부담이 점점 커질 것입니다.
옵션 모기지 총 대출중 88%는 2004년부터 2007년 사이에 일어난 것입니다...
버블의 정점이였죠...
버블의 정점에는 누가 달려 드나요???
나방입니다.. 개미들이고, 서민이고 가장취약한 계층입니다..
가장 취약한 계층이 가장 비싼 가격에 가장 무리해서 구매했던것입니다.. 그래서 가장 위험한 것입니다.

위의 그림의 보시면 현재 위치를 알 수 있습니다..
2007년 서브프라임의  쓰나미를 감당하지 못해 리먼이 날라 갔습니다...
2010년  점점 다가오는  쓰나미를   어떤식으로든 극복해야만 합니다...
미국의 금리인상??  결코 쉽지 않습니다...  아마 끝까지 버팅길 것입니다...
똥싸기 전까지 화장실 안가고 빤스에 찔끔 찔끔 나올때까지....
금리를 올리면  옵션 모기지 대출자의 이자 부담이 함께 커지게 되어   우는놈 뽈떼기 때리게 되는 것입니다...
금리를 더 낮춰줘야 하는데   더 낮출 금리 여유가  없습니다.. 

제로금리의 달러가  민간에 투자할 곳은 없고 자산시장에서만  놀고 있습니다...
자산  시장에서 놀고 있는데  원유, 원자재까지 올려 놓고 있습니다..
달러를  마구 찍어 내어  달러가치가 약화되고   갈곳 없는 달러가  자산시장을 밀어 올려 거품이 커졌고
원유, 원자재, 곡물 갚이 올라가게 되어 인프레이션 압력까지 받게 됩니다..
그렇다고 금리도  올리지 못합니다.. 진퇴양난 상황입니다..
저 위기를 이길 수 있는 길은  미국인이 소득이 늘어야 하고 일자리가 늘어나야  하고 어떻게든 스스로  감내해야 합니다.. 
만약 저 파도를 집주인인 미국민이 감내하지  못한다면  집의 차압은 더욱 늘어나고  매물이 쏟아지고 주택가격은 다시 고꾸러집니다...
주택가격이 떨어짐과 함께  금융기관이 확보하고 있는 채권 가치가 떨어지고 자산상각은  급물살을 타고  달러 증발 현상이 재현 될 것입니다...
이렇게 되면 캐리트레이드 됐던 자금은 회수 되어야 합니다...
물론 미국 국민이 잘 버텨내면 상관없습니다...
만약 감내하지 못한다면 ???  

그리고 이것으로 다가 아닙니다...
유럽과 미국을 중심으로 상업용 부동산대출(모기지)과 상업용모기지유동화증권(CMBS)의 만기가 
올해부터  집중되고 있습니다..

위 그림은 미국 상업용 모기지 현황 입니다....  그동안 엄청난 거품이 형성되어 왔습니다..

그러나 지금은 오피스빌딩과 호텔·상가·백화점 등 상업용 부동산의 가격 하락세가  전 세계적으로 확산 되고 있습니다.
미국과 영국 스페인 아일랜드 등의 상업용 부동산의 가치는 금융위기를 거치면서 40% 넘게 급락했습니다.
부동산 버블이 한창이던 2001년~2007년초 사이 은행 빚으로 세워진 이들 건물은 이제 은행권의 잠재 부실로 남아 숨통을 조여오고 있습니다.
 부동산 가격이 급락하면서 담보가치가 상업용모기지 전체 원리금을 밑도는(underwater 상태) 건물이 미국 캘리포니아주에서부터 런던 금융의 중심지 `시티`에 이르기까지 즐비한 상태라고 합니다.
현재 미국과 유럽지역내 상업용 모기지 규모만 4조9400억달러로 추산 되는데 중남미 몇몇 국가들의 GDP를 합한 규모와 맞먹는 수준입니다.

 문제는 `부동산 버블시대`에 끌어다 썼던 빚의 청구서가 올해부터  속속 돌아온다는 것입니다

유럽지역내  2009년 만기가 돌아온 상업용 모기지는 650억달러에 불과했습니다.
그러나 만기규모는 2010년 부터 급증하는데  2010년 1040억달러, 2011년 1540억달러, 2012년 1640억달러에 달하게 됩니다.
올해부터 3년간 전 세계 금융시장이  유럽 상업용 모기지의 차환 여부를 지켜봐야 하는 실정입니다.
미국과 유럽~ 
올해 큰 시험을 치워야 합니다..

민간이  위와 같은 부채를 감당하지 못할 경우 그 부담은  금융권이 감당해야하고  금융권의 담보물건 털어내기가 실패하면   손실 충당을 위해  또다시 금융경색이 오게 됩니다...   그러면 또다시  정부가 돈을 충당 해줘야겠죠...
그런데 이미 정부의 부채가 감당하기 힘든 상태까지 되어 버렸습니다.... 그 다음에 어떤 수를 두게 될지 궁금합니다..~~

이상 말씀 드린 것은 이미 팩트 입니다..  가능성이 아니라 사실...................
이것이 작은 잔파도 일지, 조금 높은 파도 일지,  쓰나미 일지는 판단하기 나름입니다..
별거 아니라고 말하는 사람은 장미빛을 보는 것이고 쓰나미로 판단하는 사람은   만일의 사태를 대비 할 것입니다..

분명한 사실은  이런 상황에서  무리하게  탐욕을 부리는 것은 정답이 아닐 듯 합니다....

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