부동산 방정식 풀어보기 1

세상 모든 것 중에 가장 정직한 것은 수학이다. 

어쩌면 가장 쉬운 게 수학인지도 모른다. 풀기만 하면 답은 언제나 동일하다.. 

몇 가지 변수로 이뤄진 방정식을 풀어 가는 과정은 결국 동어반복(同語反覆)이다. 

양쪽 변에 동일한 값을 더하거나 빼거나, 똑같이 나누거나 곱하거나.. 

좌우로 이항 하면서, 변수에 대입하고 이리 저리 요리 조리 조작하면서 

결국 같은 말을 계속 반복 해가면서 범위를 좁혀 답을 찾아 가는 것이다.

하지만 경제 현상은 정확 하지 않다. 변수가 몇 개인지 조차 정확히 알 수 없다.

부동산 가격에 영향을 주는 변수는 몇 개 일까?

주식 가격에 영향을 주는 변수 중 가장 큰 변수는 무엇인가..

몇 개인지, 무엇인지 정확히 알 수 없다. 말 그대로 "그때 그때 달라요~~"..  

변수가 몇 개 되는지도 모르고, 변수의 값도 정확히 측량 할 수 없으므로 예측은 불가능하다. 

 이 사실을 겸허히 받아 드려야 한다. 경제 현상을 이해 할 때는 여기서부터 출발하는 것이다. 

그래서 확신이 아닌 확률로 접근하는 것이다.

경제 현상은 그 특성상 정확히 풀 수 있는 성질의 것이 아니라는 전제를 숙지한 상태에서 부동산 방정식을 풀어보자.

어떤 것의 값을 결정하는 뿌리는 그 가치이다.

가치가  값의 기준이 된다. 가치에 매긴 값이  거품이 끼기도 하고, 거품이 빠지기도 한다..

따라서 일단은 "그만한 값을 지불할만한 가치가 있나"를 생각해봐야 한다.. 

아파트 가격이 지역에 따라 평수에 따라 천차만별이지만 서울지역은 평균 4억~5억은 된다. 

어지간한 가정에서 생활비, 교육비 다 쓰고 월 100만원 모으기가 쉽지 않다. 

학교 졸업하고 취직 하는 나이가 30대 초반...  직장 생활 잘해서 오래 견디면 50대...

생활비 쓰고도 돈을 모을 수 있는 기간은 넉넉 잡아야 20년이다..   

20년간 5억을 벌려면 한 달에 200만원 가량을 저축해야 한다. 그런데 이것이 가능한  가정이 과연 얼마나 있을까..  

주변을 둘러보면 능력자들이 너무도 많다. 몇 억씩 하는 아파트를 한 채씩 가지고있다.  물론 빚도 많이 있으시지만...

아파트를 소유하지 않고, 빚도 없는 나는 정말 희귀종이 되어 있다.

 오늘날 아파트 값은 소득에 비해 굉장히 높은 값이 매겨져 있다. 

지금의 아파트 값은 소득이 많고, 인구도 많았던  베이비붐 세대가 만들어 놓은 가격이다.

소득도 적고, 인구도 적은 다음 세대가 이  말도 안 되는 가격을 유지시켜 줄 수 있을지 의문이다..

어쨌거나 아파트를 살만한 나이인 30~ 40대가 부모의 도움 없이 2억 정도 모아 놓았으면 대단한 것이다..

대단히 성실하거나 능력이 출중하거나 부모로부터 지원받았거나 둘중 하나다..

2억의 현금이 있다해도 2억이 모자라기 때문에 대출을 해야 한다..   

다행이다.  나랏님이 백성을 사랑하사 온갖 규정을 풀어 놓아서 집값의 70%까지 이빠이 땡겨서 대출할 수 있게 해주셨다.

집 값이 4억이면 통상 2억 정도는 담보대출을 하게 된다. 

2억을 은행에 넣어두면 요즘 예금이자가 1.7% 정도 되니 1년 이자가 340만원

2억은 대출을 해야 하니 담보 대출이자 2.5% 하면 500만원 정도.. 

소유에 대한 1년의 기회비용은 840만원이다.. 

이제 전세를 살게 될 때의 기회비용을 생각해보자..

요즘은 매매가 대비 전세가가 많이 올랐다..

매매가 4억이면 3억 정도에 전세가 형성 되어 있다.

현금이 2억임으로 1억은 전세대출을 해야 한다..

전세자금 대출 이자는  3%  정도 임으로 300만원이다..

따라서 전세를 살았을 때 1년 기회비용은  640만원..

840만원과 640만원.. 전세가 비용이 적게 된다. 

또한 매입 하는 사람은  취득세, 보유세를 내야 하고,  노후화가 진행 되면서 물이 세거나 뭐가 뿌러지거나 하면 유지보수비가 발생 할 수 있고, 언젠가 있을 감가상각도 감당 해야 한다.

전세를 사는 사람은 정기적으로 이사비용, 도배 장판 비용이 발생한다. 

이런 특수성을 고려할 때 전세 세입자가 리스크는 좀 더 적고, 비용이 더 적게 든다..

매매가 대비 전세가가 많이 오른 상태에서 이정도 인데 매매가 대비 전세가가 50%정도 였을 때는 기회비용 측면에서는 전세가 많이 유리했다..

위의 예는 많은 상황중 하나이다...

여러 경우의 수가 있을 수 있는데 LTV가 70%이기 때문에 어떤 사람은 아파트 가격의 70%를 대출로 끼고 있는 경우도 있다.

또 어떤 경우는 오른 전세금을 감당하지 못해 반전세로 사는 경우도 있다...

최근 몇년사이 시장 사황이 매우 많이 바뀌었다. 

변수가 조금씩 달라졌고,  복잡하게 엉키기 시작했다. 그래서 어떤 결과가 나올지 정확 예측하기가 어려워 졌다. 

어쨌거나 대세는 전세가 점점 사라지고, 전세에서 월세로 전환되고 있다.. 

전세의 다른말은 1가구 2주택이다..  누군가 전세를 끼고 집을 샀다는 것이다...

전세에서 월세로 모두 전환 되려면 집 주인들이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 한다...

돈을 벌어서 주거나, 대출을 내서 돌려 주거나.... 현실적으로 돈을 벌어서 전세금을 돌려주기는 힘들다..

한 채 있는 것도 대출껴서 집을 샀는데 전세금 돌려줄 돈이 어디 있는가.. 

물론 부자들은 있겠지만 부자들만 1가구 2주택이 아니라, 세상 분위기에 편승한 1가구 2주택 가정들이 다들 대출을 끼고 집을 샀다.

방향은 전세가 사라지는 것이 맞지만 전세가 완전히 사라지려면 , 그 막대한 전세자금을 돌려 주려면  최소한 한 세대는 지나야 할 것이다. 

따라서 당분간 대세를 이룰 임대 형태는 큰 임대 보증금에 집 주인의 은행 대출 이자에서 플러스 알파 정도의 수익을 줄 월세를 주는 반전세..  

어쨋거나 현재상황은 소유와 랜탈 모두 기회비용은 비슷하다..

 이제 관건은 두가지다..   

1. 아파트의 미래 교환가치, 즉 미래의 가격.

2. 임대 형태의 대세가 될 월세 시장의 추이.

이 두가지 변수에 따라 부동산의 향배가 정해질듯 하다...

다음글에서...