부동산 방정식 풀어보기 2

결국 수요와 공급이다. 

미래 가격을 점 칠 때는 수요와 공급의 상관관계를 가늠하는 것이 핵심이다. 

공급이 수요에 영향을 주기도 하지만 수요가 공급을 주도하는 것이 일반적인 현상이다.

 부동산 방정식을 풀 때도 수요 측면을 중점적으로 체크 해야 한다.

금융위기 이후 한 때 부동산 경기가 한풀 꺾였었다.. 한동안 미분양 문제가 이슈화 되었고,  하우스푸어 얘기도 나왔다.

미분양을 털기 위해  건설사는 할인 분양까지 했다. 그러자  재값 주고 입주한 사람들은  할인 분양 받은 사람들을 입주 못하게 막기도 했다. 

그런데 언제부턴가 그런 뉴스가 사라지기 시작했다. 정말이지 거짓말처럼 감쪽같이 사라졌다.  

어느샌가 부동산 가격은 금융위기 이전인  전 고점을 돌파해 버렸다.

"역시 부동산이야" .. 다들 감탄사를 연발하며 2030 젊은 세대마져 부동산 불패신화에 심취하게 되었다.

금융위기 이후 조정을 받던 부동산 가격이 2013년부터 서서히 반등의 기미를 보이더니 2014년부터 본격적으로 반등하기 시작했다..

그리고 2016년.. 역사를 새로쓰면 전고점을 돌파하고 말았다..

가격이 올랐다는 것은 누군가 열심히 샀다는 것이다.. 

그동안 무슨일이 있었는지 살펴보자..

몇 년 사이에 대한민국은 금융위기를 모두 극복하고, 경기가 활성화 되어 소득이  폭발적으로 증가 했는가?

그래서 그 늘어난 소득으로 월급의 몇 십년을 모아야 하는  집을 샀던가?

아니다. 그동안 소득은 그리 늘지 않았다. 아니, 오히려 중산층은 쪼그라 들었고청년 실업 문제는 어느덧 고질병이 되었다.

그 사이에 눈에 띄게 늘어 난 것은 가계부채다. 

금융위기 때 가계부채가 문제라고 걱정 할 때가 700조 였는지 지금은 1300조에 육박한다.. 

가계부채가 늘기는 커녕 두 배로 늘었다.

답은 여기서 딱~ 나온다.. 

소득이 늘어나서 집을 산 것이 아니라, 빚으로 집을 많이 샀던 것이다.

빚으로 집을 살 수 있었다는 것은 빚을 내기도 쉬웠고, 빚을 내도록 상황이 조성 되었기 때문이다..

먼저 금리를 보자.

지금은 호랑이 담배피던 시절 이야기 같지만 10년 전 기준금리는  5% 정도 였다.

금융위기가 터지자 위기를 극복하기 위해  2%까지 급격히 내렸다.. 얼마 후 파국을 면하게 되자 다시 금리를 올렸다..

2% 에서 여러차례 올려  2011년 6월에는  3.5%까지 올렸다. 사실 금리를 올리는 것이 아니라 정상화 시키는 과정이였다..

이 시기에 부동산 거품이 꺼지면서  부동산 경기는 연착륙 내지 안정화 될 조짐이 보였다..  

그런데 정권이 바뀌고  경기를 부양한다면서 금리를 다시 내리기 시작했다..

3.5%까지 올렸던 금리를  슬금 슬금 내렸다.  2014년부터는 아예 대 놓고 막 내려 버렸다.

지금은 금리가 얼마?  1.25% 다.  이자 부담이 적어지니  몇 억씩 돈 빌리고도 무서운줄 모른다.. 

그리고 부동산에 있던 규제란 규제는 다 풀어 버렸다..   

2014년에는 최후의 보루라 생각 되었던  LTV , DTI 마져 풀어 버렸다..

이게 무슨 뜻인지  요약해 보자.

1. 금리 1.25%  => 수 억  빌린다고 쫄지마라  이자가 싸니 걱정하지 말고  집 사.

2. LTV 70%  =>  집값의 70%까지  대출해 준다.  => 돈이 없다고 걱정 하지 말아라, 집 값의 70%까지 빌려줄께..  집 사

3. DTI 60%  =>  1년 총 수입에서 원리금 60%까지 내게 해준다. => 값을 능력이 없어도 빌려 준다니까. 집 사 

이것이 다가 아니다.  투기까지 부추겼다..  

실제로 거주 하지도 않을 거면서 분양 딱지를 팔아서 차익을 먹게 해줬다. 

신규 분양 아파트는 DTI 즉, 상환 능력를 따지지도 않고 빌려준다.. 

저금리 현상이 가져온 전세 품귀 현상... 여기에 대해 특별한 대책을 세우지도 않는다..

돈 빌리기 좋고, 돈 빌려도 부담 안되고, 전세는 없고, 월세는 아직 비싸고.. 

이렇게 되니 아직은 돈을 모으지 못해 집을 살 마음이 없는 젊은 사람들이 , 

아직은 집을 살 능력이 없는  젊은 사람들도  너도 나도 할 것 없이 등 떠밀려 집을 사버린 것이다.

실직적인 수요에  투기적 수요가 추가 되었다.

미래에 구매력이 되는 미래 수요까지 추가 되었다.

그야말로 마른수건 짜기, 언 발에 오줌 누기다..

금융위기 이후 늘어난 어마 어마한 가계부채...그 막대한 빚을 누가 졌나.........

30, 40대 젊은 세대, 그동안 집을 못 샀던  서민들이다.. 

주변을 둘러보면  30, 40대들이 몇 년 사이에 거의 다 집을 샀다.

어떤 직원은 30대 초반의 총각인데도  원리금에 연봉의 반을 쏟아 부으면서도  집을 사더라..

능력이 되는 수요는 물론이고 능력이 안되는 수요까지,  

현재의 수요는 물론이고, 미래의 수요까지, 그야말로 탈탈탈 털어 먹었다.

건설업체는 이게 웬 떡이냐, 얼씨구나 좋다 하면서 집을 마구 때려 지었다.

지나가다 보면 깜짝 깜짝 놀랜다.. 주택 다 때려 부수고 빌라 올리고 난리도 아니다.  

신도시라며 아파트  마구 때려 짓는 것 보면 입이 쩍쩍 벌어진다.. 

수능시험 보는 애들이 몇 년후면 현재 보다 30%나 감소 한다는데...

그 애들이 수능 보고 대학 들어가서 졸업하고 돈 벌어서 집을 사줘야 하는데  

인구 자체도 적을 뿐만 아니라 일자리가 없어 지금의 높은 가격의 집값을 지불 할 수가 없다.

젊은 세대를 빚쟁이로 만들어서 어쩌겠다는 건가.. 돈이 있어야 돈을 쓰지.. 돈을 써야 경제가 살아나지..

원리금 값고 나면 돈이 없다.. 가계부채가 서서히 목을 조여 올것이다.

연착륙 할 수도 있었는데 이제 물건너 갔다..  폭탄돌리기 놀이가 끝나간다.. 

파국을 면할 수 없다..  벼랑끝까지 몰렸다. 

금리 인상을 신호탄으로 거래절벽 현상이 생기면서  길고 추운 겨울이 시작 될 것이다..