전세값 폭등 소식, 재해석 하라

저는 뉴스나 역사스페셜 같은 다큐를 좋아하지만  마누라는  천추태후, 선덕여왕같은 드라마를 좋아합니다.. 

오래전   마누라의 기세에 눌려 리모콘을 빼앗겼습니다. --;

차선책으로 컴퓨터 질을 좀 할려고 해도 3살밖에 안 된 딸아이가 
제가 컴퓨터만 틀면 뽀로롱, 코코몽 틀어 달라고  찡찡거립니다..
그래서 저는 밤에 어쩔수 없이 책을 봅니다.

 어제도 여느때와 마찬가지고  방구석에서 책을 보고 있는데
마누라로부터  긴급 호출 명령이 떨어 졌습니니다...

내용인즉슨,  시사메거진  2580에서  "들썩이는 부동산 시장"이란 제목으로
전세대란이 어떠니, 부동산가격이 폭등하니 마니....
어제 보신분도 계시겠지만 아주 난리도 아니였습니다..

 참고로 저의 마누라는 지하철 탈 때  경로석에서 다리 쩍벌리고 앉아 있는  새파란 깍두기 보면  그냥 지나치지 않고 꼭  한소리 해서  초딩때  반에서  싸움 10등한 저를  공포의 도가니로 몰아 넣곤 합니다..  --;

평소에는 그렇게 대범한 마누라가  지금 집사지 않으면 큰 일 나는 것이 아니냐는듯 겁을 먹고 있었습니다..
암튼  메스컴에서 주는 메세지에서 받는  서민들의 데미지는 장난이 아닌 것만은 분명합니다..

출근해서도 마찬가지 였습니다...
융단폭격처럼 쏟아지는 부동산 상승에 대한 언론의 메세지에 분위기는  최고조에 이른듯 합니다...

" 전세물량 부족 역대최고 수준...."
"전고점의 99.8% 수준"
그러나 겁먹을 필요 없습니다...

 그 이유를 간략히 말씀 드리고자 합니다..
공감하시는 분은 참고만 하시면 되고, 공감 하지 않으신 분은 패기처분내지 스킵하시기 바랍니다.. 

먼저 말씀 드리고 싶은 것은  언론이 보도를 통해  보내는 메시지를 그대로 수용하지 마시기 바람니다...
그들이 전하는 팩트는  참고 하되  팩트와 함께 뽀나스로 흘려 보내는 그들의 메시지를 그대로 수용하고 받아 들이면  그들이 원하는 대로  조종을 받게 될 수도 있습니다.

이부분에 대해 길게 쓸 수도 있지만 오늘 글의 핵심이 아니므로 스킵~~  

요즘 언론에서 보내는 부동산 관련 보도를 보면 다음과 같은 팩트와  메시지로  구분할 수 있습니다.

최근 팩트는 다음과 같습니다.
전세값이 오른다, 아니 열라리 오른다.
전세는 가뭄에 콩나듯 하는데 월세는 차고 넘친다.
뉴타운 개발이 본격화 되면서 공급이 수요를 따라가지 못한다....

 언론이 보내는 메세지는 다음과 같다고 생각해 볼 수 있습니다..
전세는 실수요다, 이런 전세값이 오르는데 집값 오를거다 그러므로 지금이라도 집사라.
실수요인 전세값이 전고점 돌파했다,  집값은  떨어질리 없다.
우리나라 경기위기 극복해냈고 부동산 거품 아니다.
전세가 자꾸 오르는데 왠만하면 집하나 장만해라...
보금자리 많이 공급하께 구매할 마음의 준비 단단히 해라...

뭐 이정도로 요약해 볼 수 있습니다...

 우리가 주목해야 할 것은  메스컴에서 알려주는 팩트 입니다...
메스컴이 전하려는 메세지는 과감히 스킵.. 
왜냐.. 그들의 메세지에  불공정한 의도가 섞여 있기 때문입니다.

우리는 뉴스의 팩트를 가지고 재해석을 해야 합니다..

저의 재해석은 이러합니다.
혹시 틀린것이 있으면 고쳐 주세요....

전세 수요는 거품이 없습니다...
전세를 구하면서 나중에 전세 넘기면서  권리금 받을거야 하는 소리를 들어 본적이 없습니다..
전세는 인간 생활의 기본인 의식주 중에  주거에 해당하는 가장 기본적인 수요 입니다..

의식주에 해당하는 상품은 기본적으로 가격 탄력성이 아주 높습니다..
가격 탄력성이 높다는 것은 조금만 부족하면 왕창 오르고 조금만 넘쳐나면 팍 내리는 것입니다.
잠잘 곳이 적어도 추운 겨울날 신문깔고 온가족이  잘 수는 없고,
잠잘곳이 넘쳐나도  앞집은 아들, 뒷집은 마누라 이렇게 살지는  않습니다..
(이런 사람이 더러 있긴 하지만..)
그저 적당히 한 집만 필요합니다.. 

현재  매스컴에서 보내는 메세지는 대충 다름과 같은 프로세스라고 판단합니다..

지금 전세값이 오른다 => 주택 공급 절대부족이다 => 주택가격 거품이 아니다
=> 지금이라도 집을 사라  =>  앞으로 보금자리 주택 공급 할때도  청략 많이 해주라...

 팩트를 근거로  해석해 볼 때 전세가격 상승 현상은 다음과 같습니다..

일단 금리 얘기를 안 할 수 없습니다..
전세 놓던 사람들중 상당수는  금리가 폭락하자 전세에서 월세로 전환을 고려하게 됩니다.

전세금을  은행에  넣어 봐야 물가상승도 못 쫓아 가기에  일단 월세로 전환해 보지만 만만치 않습니다.
월세 매물이 쌓여 감을 확인해 보시면 됩니다..
또한  전세로 돌리던 사람들이 금융부담 내지 부동산 경기하강을 대비해 매물로 내어놓기 때문에
전세는 더더욱 사라져 갑니다.

 이런 현상은 시간이 지날수록 변화를 가져오게 됩니다.
월세가  소화가 되면 괜찮은데 월세가 소화가 안되고 금리가 올라 버리면 다시 월세에서  전세로 전환  됩니다.
또한 매도를 시도했다 실패한 사람들도 전세라도 다시 놓게 될 요지가 많습니다...
따라서  금리인하, 매도전환에 의한 전세 공급축소는 그리 오래가지 못할 것 같습니다..

 한편,   전세가격 급등지역이 전지역적인 현상이냐...
그렇지 않습니다.. 
폭등 수준의 전세값 상승지역은 보통 뉴타운 개발지역 인근입니다...
 
뉴타운은 허름한 동네 전체를 갈아 엎어서  아파트촌으로 바꾸는 겁니다.. 아닌가요 ??
뉴타운 개발대상 지역에 살던 사람들은 서민들이 많습니다..
서민들이 아파트에서만 사나요?

다가구주택에 보면 반지하에서도 몇가구가 살고 있습니다..
요즘 식당에 써빙 보는 아줌마들 거의 연변 출신입니다..
그 아줌마들이 아파트에 사나요?
거의 다가구주택 쪽방, 반지하에서 삽니다..
지방에서 농사짖고 지개 짊어지고 단어 외우면서  공부하다가 서울 올라와서 공부하는 시골 학생들.. 
이들이 지금 아파트에 삽니까?   거의 다가구주택 , 반지하에서 삽니다..
(저도 한때 반지하에서 친구 3명과  살아 봤습니다..  --; )

 그런데 뉴타운 개발하면  한 지역을 확 밀어 버립니다...
뉴타운 도대체  몇개가 지정되어 있고    몇개가 진행중인가요..
뉴타운 대상지에 살던 사람들중 인근 지역으로 전세라도 갈 수 있는 사람들은 전세로 몰리지만
그것도 안되는 사람들은 외곽지로 밀려나거나  고시원으로 들어 갑니다..

뉴타운 개발 여파로 전세 수요가 떠밀려서 일부지역이 급증 하고  있습니다.
지역 발전에 의한  정상적인 인구 유입이 아님을 주목해야 합니다..

뉴타운 개발은 반드시 향후 공급 폭탄을 달고 다닙니다..
뉴타운 개발 지역의 허름한 빌라, 다가구 주택 헐어내고 메이커 새아파트 지어 놓으면
거기에 원주민들이 얼마나 들어 올 수 있을까요..
언론에서도 여러번 지적한 사항입니다..

은평뉴타운 보시면 답이 대충 나올 것 같습니다..
반도 못 돌아 오는 것으로 알고 있습니다.
얼마전에 은평 뉴타운 지역 근처를  출장차 한번 가본적이 있었습니다..
 제 눈을 의심했습니다..
이건 뭐 군대 막사도 아니고...
가장 기초 인프라인 도로는 그대로인데 아파트만 무지하게 지어대더군요..
나름 교통문제 계산했겠지만 어떻게 문제를 풀지 감이 안잡히더군요..

예를 들어 뉴타운 개발지역에 100가구가 있었다....
뉴타운 개발시 인근 지역에 전세라도 갈 수 있는 가구와
아예 외곽지로 쫓겨가는 가구가 뒤섞여 있을 것입니다.
개발이 끝나면 100가구만 살 수 있겠습니까 ?  위로 위로 마구잡이로 올려 버리는데..
건설업체도 분양할 물량이 있어야 하기 때문에 가구수는 늘어 날 것입니다..
그런데  원주민이 돌아 오는 것보다  새롭게 유입 되어야 할 인구가 더 필요합니다...

  뉴타운 개발이 완성되면 어떤 현상이 벌어질까요...
인근지역에 전세로 갔던 가구는 헌집 주고 새집 받아서 돌아 옵니다..
그러면 그 지역은 역으로 전세가  갑자기 쏟아져 나옵니다.

지금 인근 뉴타운 개발로  인해 전세가격이  폭등한 집주인들.. 그리 좋아할 필요가 없습니다.
개발 완료가 되면 역전세란을 걱정하셔야 할 것입니다..

또한  뉴타운 지역에 새롭게 공급될 아파트...
이곳에  다가구 주택,  반지하 ,혹은  한층에 두세 세대씩 세들어  살던 그 주민들이
억 하는 돈을 전세로 주고 돌아 올 수 있는 곳이 아닙니다.

또한 실수요자가 아닌 시세차익을 노리고, 자기돈 얼마에 융자끼고 샀던 사람중 상당수는 전세 놓을 것입니다..
그 전세 공급 또한 장난이 아닐 겁니다..

뉴타운 개발에 의해 전세가 부족 했던 것의 역순 및  플러스 알파의 에너지로 역전세 대란이 예상됩니다..
이게 불과 몇년후의 일입니다...

정리하면...
지금 전세대란은 자연스런 실수요의 급증 및 주택 공급의 부족에 의한 현상이 아니라 왜곡 현상,착시현상, 일시적 현상 이라는 것입니다..
전세값이 폭등한다고 난리를 치면서도  그동안 경기침체로 미뤄왔던 하반기에 공급되는 물량이 어느정도나 되는지 그 사실을 보도 하는 언론이 없는 것을 보면  분명 의도가 있어 보입니다.

 지금 전세값이 오른다고 집을 사야 하는 것은 아니라는 것입니다..

전세값 상승과 더불이  그린벨트 빨리 풀고 아파트 공급 늘이겠다는 정부 논리를 잘 생각해 보시기 바랍니다..
분명  다른 의도가 있어 보입니다..

저는 이렇게 생각합니다..
정부 관료들이 지금 부동산 시장의 거품을 인지 하지 못 한다고는 생각하지 않습니다..

현재 진행중인 전 세계적인 유동성 장세가 일단락 짖고  펀더멘탈로 승부 거는 시즌이 다가오면
우리나라는 입장이 아주 난처해 집니다.
미국, 중국 시장에  절대적인  영향을 받고 있는 우리나라가  그들이 돈을 마음대로 쓸 수 없게 되면 결국 우리도 내수로 눈을 돌려야 합니다.

결국 4대강 정비사업의 연장선상이라 생각합니다..
 GDP 올릴수 있는 방법중 하나가 되겠죠..

그로 인해 부실건설업체  생명연장해 주고 건설업체 구조조정으로 인한 부실채권으로 말미암아 은행권이 부실해지는 것도 지연 할 수 있다고 판단하나 봅니다.
그렇게 몇년동안 위기를 넘기면서 세계경기가 좋아지길 기다린다는 전략을 짜고 있는것이 아닌다 생각해봅니다.

우리나라 대한민국 잘 살아보자고 아파트 사라고 부추기는것 같은데  그게 잘 살아보자는게 아니라  한 번 끝까지 가보자 하는  무대포가 아닌가 생각해 봅니다.

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