재건축은 황금알에서 폭탄으로 돌변하고 있다..

오늘은 스스로 무기력함을 절실히 느낀 하루 입니다.
아무리 이야기해도 나의 뜻이 전달 안 될 때 느끼는 답답함 이랄까요..
자초지종을 말씀드리면....
직장 선배중에  형처럼 친하게 지내는  사람이 있습니다..  
서로 친하다 보니  집에 빤스가 몇장 있는지도 알 정도 입니다.
(그 만큼 서로를 속속들이 잘 아는 사이랄까요  ~)
그 선배는 40대 중반이고  자녀 둘에 평범한 직장인 입니다..
현재  수도권에 24평 아파트가 한 채 있고  부채는 없습니다..

그런데 최근 선배의  장인어른이  노총각 아들 장가 보내려  현금이 필요해서  안산에 보유하고 있던  상가를 사위인 선배에게 싸게 넘기겠다고 한답니다..
선배는 그 상가가 조만간 재건축을 할 계획이라며  좋은 물건을 받게 되었다고  좋아하며 현재 보유하고 있는 아파트를 담보로 대출을 알아 보고 있습니다..  
최근 재건축이  황금알에서  폭탄으로 돌변하고 있는 상황이여서 틈만나면 말려 보지만 도무지 말을 들으려 하지를 않습니다..
조합장 말만 듣고,  주변의 부동산 불패 신화를 믿는 사람의 말만 골라 듣고 있는 모습을 보니  얼마나 많은  평범한 사람들이 재건축, 재개발하면 아직도 황금알을 낳는 로또로 착각하고 있겠구나 하는 생각을 하게 되었습니다...
부동산 불패신화의  망령이  아직까지 살아 있는 모습을 보니 씁쓸합니다..
제가 부동산 전문가는 아니지만 제가 알고 있는 상식선에서  몇마디만 하고자 합니다..

그동안  "어디 어디 재건축이다, 어디 어디 재개발이다" 하면  로또처럼 생각하는 사람들이 많았습니다..
물론 아직도  상당수의 사람들이 그렇게 믿고 있습니다...
서울 외곽에 20년 넘은 허름한 빌라가 몇 억씩 하는 말도 안 되는  상황을 가끔 볼 수 있는데  알고보면 거의 재건축, 재개발이 될 예정이기 때문이라고 합니다...
적지 않은 사람들이 재건축, 재개발에 속해 있으면  헌집 주고  공짜로 새집 받는 다고 알고 있습니다.
조금 넓은 평수로 옮기려면 자기분담금을 더 내지만 대부분 자기돈 한푼도 들이지 않고  새 아파트를 받는것이라고  생각하는 사람들이 의외로 많습니다...
재개발, 재건축에 중요한 것 몇가지만 정리해보겠습니다.
재개발, 재건축은 정비사업이라는 큰 태두리로 이해할 수 있는데
정비사업(재건축, 재개발)은   도급제 와 지분제 가 있습니다..
도급제는  조합원 즉 건물주들이  시공사인 건설업체에 도급을 주는 개념으로 건설업체는 공사를 해주고 공사비를 받고
공사비 이외의  개발이익은 조합이 가지는 방식입니다.

지분제는  시공사(건설업체)가 조합원들에서 지분에 맞게 무상지급을 해주고 그이외의  개발이익은 건설업체가 가집니다.
여기서 무상지급율이   100% 이면 같은 평수로 옮기는 것이고 150%이면 1.5배 큰 것으로 갈아타는 것이니 이쯤되면 대박에 가까운 것입니다..
문제는 미분양이 났을 시 그 책임은 누가 지냐는 것인데
정비사업이 도급제로 진행 될 경우  미분양이 되었을 때 그 책임은 조합원(건물주)이  떠앉게 됩니다.
향후 부동산 시장이 호황이여서 분양이 100% 될 확율이 높다면 큰 문제가 되지 않는데  부동산 시장이 장기침체되어  미분양이 된다면 도급제로 정비사업이 이뤄진 곳의 조합원은   그 야말로 쪽박을 찰 수도 있는 폭탄이 되는 것입니다..

그렇다고 지분제로 사업이 시행되는 곳도 안심할 수 없습니다..
지분제로 할 경우 이론상  조합원은  무상으로 지급받고 미분양이 되더라도 건설사만 손해보고 조합원은 피해가 없을 것 같지만 실제로 그럴 확률은 적습니다..
건설업체가 바보가 아닌 이상 리스크를 자기들이 모조리 떠 안지는 않습니다..
시공사들은 사업기간이 지연 되어  금융비용이 증가하거나 미분양이 되었을 경우 독박을 써야 하기 때문에  유사시 빠져나갈 구멍을 마련하게 됩니다.
그래서  설계변경, 사업기간 지연, 마감재 변화등에 따라 추가로 공사비를 요구 할 수  있다는 내용을 사업제안서에 반드시 달아 놓습니다...
분양이 잘 되어  지어놓은 아파트가 다 팔릴 경우  별 문제가 없겠지만 미분양이 되거나 건설비용이 예상외로 커지면  시공사와 조합원간의 법정 싸움으로 비화될 확률이 매우 높아집니다.. 이런 상태가 되면 아주 골치 아프게 됩니다..
결론적으로  정비사업(재건축, 재개발)이 도급제로 하든, 지분제로 하든 향후  미분양이 발생하게 되면  조합원은 그야말로 폭탄을 받은샘이 됩니다...
지금처럼 부동산 시장의 미래가 불확실한  상황에서는 도급제든 지분제든  재건축,재개발로 돈 벌려는 생각은  잠시 접어 두는 것이 좋을 듯 합니다...

 최근 뉴스 보면 재미 있는 보도를 보게 됩니다..
조합은  지분제를 하려하고, 시공사는 도급제를 하려고 한답니다...
즉, 조합은 지분제를 해서 무상으로 새 아파트 받고 미분양 리스크는 건설업체에게 전가 하려 하고
시공사는 도급제를 해서 건물만 지어주고 건설비 챙기고 미분양은 조합 너네가 알아서 하라고 합니다..
이것을 보면 부동산의 향후 흐름은 답이 나와 있다고 생각합니다..
현재 정비사업의 조합원이신  분들, 그리고 저의 직장 선배처럼 조합원이 되고자 하시는 분들은
먼저 내가 속한 정비사업이 지분제인지 도급제인지  알아본후 신중하게 생각하시길  권해 드립니다..
쿨하게 말씀 드리면 왠만하면 조합원이 되지 마시길 추천합니다..
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