성공가이드

거대하고 묵직한 것일수록 관성에 의해 방향을 바꾸는 것이 쉽지 않다.

하지만 한 번 방향을 틀고 움직이지 시작하면  그 방향이 옳던 그르던 한참동안은 그 방향으로  가게 된다.

대한민국 국민 자산의 대부분이 들어가 있는 부동산 시장의 지각변동이 본격화 되었다. 

민주당 정권이 대못을 여기 저기 박고 있는데  역사적 평가는 후대에서 할 것이고, 어쨌든 2년후 정권교체가 쉽지 않기 때문에 지금 만들고 있는 추세대로 7년 이상 흘러갈 확률이 매우 높다.

향후 자산시장에 춘추전국 시대와 같은 대혼란이 일어날 것으로 보인다..

다음 대선까지 2년 정도 남았다.

집 값을 잡지 않으면 자칫 정권을 내 놓을 수 있다.

그런데 지금 공급대책을 내놓아 봐야 빨라도 3~4년,  다음 정권이 되어야 집이 완공되기 때문에 지금 발표하는 공급대책은 심리적 효과 말고는 한계가 있다.

그렇다면 집값 안정을 위해서 다주택자들의 물량을 강제적으로 시장에 내 놓게 하는 방법밖에 없다...

그렇게 되면 임대물량이 줄어 들어 임대가 폭등이 예상되니 임대3법으로 일단 틀어 막자는  것이 기본 포석이 아니겠는가..

보유세, 종부세로 계속 압박하자 상속으로 돌아 섰다.

그러자 이제는 상속세 세율을 올릴 것이라 엄포를 놓고 있다.

주택을 여러 채 보유하면서 임대료를 높게 받아 세금을 내려는 다주택자들이 많은데 임대 수익률도 시원찮고 보유하면 골치만 아프게 생겼다..

견디는 사람도 많겠지만 출구 전략으로 양도세를 일시적으로 낮추는 카드를 만지작 거리는 것으로 볼때 법인 사업자나 수익률이 안 나오는 주택을 보유한 다주택자 물건의 상당 수는 시장에 나올 것으로 예상된다..

무주택자들은 강제로 시장에 나오는 매물중에  하나 잡아야 한다고 본다..

매물 물량이 동시에 쏟아져 급한 매도자의 급매를 건지는 전략을 고려해보길 추천드린다..

아무튼, 경찰까지 투입해서 부동산 잡기에 나선다는데 아마 견기디 힘들 것이다.

그렇다면 그렇게 강제적으로 부동산 시장에서 빠져 나오는 그 돈들은  어디로 갈 것인가...

굉장히 큰 화두이다.

이게 보통 큰 사건이 아니다.

돈이 갈곳은 아마 여러 경로가 있을 것이다..

토지로 가는 돈도 있을 것이고, 상대적으로 규제를 덜 받던 단독주택이나 다가구  이런대로 가기도 할 것이다...

but, 그쪽으로 돈이 몰려 가격이 부풀어 오르면 정부가 가만히 있을까?

아마 부동산이라는 이유로 계속 몽둥이로 두들겨 팰 것이다..

미국이 3~4배 오를 때 10년 동안 거의 오르지 않았던 주식시장!

거품의 거의 끼어 있지 않은 주식시장으로 돈의 물고를 틀 것으로 예상된다..

부동산 가격이 오를 때 상대적 박탈감으로 화가 나 있는 무주택자!

부동산 시장에서  부의 사다리를  잃어버린 30,40대들에게 자산증식 기회를  줄수 있고, 주가 상승에서 오는 부의 효과로 소비를 늘려 경기부양하기도 좋은 주식시장으로 돈이 흘러가는 것은 정부에서 장려 할 것으로 보인다..

주식시장은 통상 10년 마다 큰 장이 한 번씩 열리는데 이번에는 역대급으로 큰 장이 열릴 것 같다..

코스피 2500을 돌파하면  서서히 뉴스의 조명을 받게 될 것이고 전 고점인 2600을 돌파하면  대중의 관심을 본격적으로 받기 시작하면 주식시장으로 돈의 이동 속도는 매우 빨라질 것으로 예상된다..

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코스피 지수가 2300선에서 안착하는 모습을 보여주고 , 코스닥은 800선을 돌파하며 전고점 근처에 도달했다.

증시 주변 환경이 우호적으로 바뀌고 있고 증권주가  큰 폭으로 오르는 모습을 볼 때  3년 동안의  하락장을 마무리하고 본격적으로 대세 상승장에 접어 들었을 확률이  높은 것으로 판단 된다..

코로나가 종식된 것도 아닌데 미국 증시는 매우 강하다.

나스닥은 매일 사상 최고치를 갱신하고 있고, 전통 산업 위주의 다우도 전고점을 거의 회복하려 하고 있다.

증시가 왜 이렇게 강할까..

아니,  증시만 강한가?

금값이 코로나 사태 이후 완전히 폭등하고 있다. 

최근 연준 의장이 코로나 사태가 마무리 되고 경제가 안정화 될 때까지 무제한 양적완화를 한다고 선언했다.

이렇게 돈을 풀면 머지 않아 금리를 올리는 것 아니냐는 시장의  의문에 대해 당분간 금리 인상은 없다고 못을 박았다..

대량 현금 살포가 예정되어 있다.

금 값은 오르는게  맞는가?

최근 몇개월 동안 금의 가치가  올랐나?

금은 기업 지분처럼 배당을 주는 것도 아니고,은 처럼 산업재로 많이 쓰이지 않는다. 

금은 그냥 금일 뿐이다.

금의 효용가치는  변함이 없다.

다만, 금 값을 표시하는 돈의 가치가 하락해서 금 값이 오르는 것처럼 보일뿐이다..

실물자산은 돈으로 값을 표시한다. 

실물자산에는  토지, 건물, 기업지분 등이  있다...

요즘 돈 빌리기가 너무 쉽다.  마이너스 통장, 신용대출로도 주거래 은행에서 자동이체, 카드사용 실적 등 가산점이 적용되면   2% 초반 10분안에 빌릴 수 있다...

실물은 한정 되어 있고 돈은 무한정 찍어낼 수 있다.

돈은 원래 무한정 찍어내면 안되는 것인데 무한정 찍어낸다고 하고, 무한정 찍어 내는 것에 대하 사람들의 반응은 무덤덤 하다..

돈 가치 하락은 불보듯 뻔하다..

현금은  점점 위험한 자산이 되어 갈듯 하다.

빙하가 녹듯이  돈의 가치는 점진적으로 녹아 내렸는데 이제는 그 속도가 빨라졌다..

현금을 실물로 교환하는 작업을 적극적으로 하지 않으면  어. 어..어.. 하다가 타이밍을 놓치게 된다..

어.어 하다 코스피가 어느덧 2300에 안착 했듯이..

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매월 적자를 내는 가구가 있는가 하면 근로소득이든 사업소득이든 매월 흑자를 내는 가구도 있다. 

대다수의 서민들은  생활비,교육비 , 월세, 대출 이자 내는 것도 빠듯하지만 중산층 이상은 매월 생활비 쓰고도 돈이 남는다..

그렇게 남는 돈으로 예전에는 저축을 했지만 고도 성장이 멈추고 금리가  턱없이 낮은 수준으로 하락한 이후로는 줄곳 부동산으로만 몰렸다. 

그동안 닥치고 부동산 시대였는데 이제는 패러다임의 전환이 임박했다. 

정부의  무지막지한 부동산 압박정책으로 인해  부동산 투자의 매력은 급속도로 약화 되고 있음은 분명한 사실이다..

당분간은 어떻게 될까 지켜보겠지만 현실에서 각종 규제의 압박을 직접 경험하고 나면 부동산 시장에서만 머물던 투자자들이 대안 투자처를 심각하게 고민하리라 판단된다.

주변을 살펴보면 개인투자자 중에 부동산 투자도 하면서 주식 투자도 하는 사람은 정말 드물다..

내집마련 정도까지는 모를까...   갭투자 하고, 상가투자 하고, 지방 돌아다니고 하는 사람중에 주식투자도 그렇게 관심 가지는 사람은 아직 보지 못했다..

특히 돈 잘 버는 자영업자, 늘 바쁜 전문직 종사자들은 주식투자를 할 시간도 없고 정신도 없어서 여유자금이 생기면 아파트나 상가에 투자해 왔다. 

이런 투자자들이 아직 주식시장에 본격적으로 들어오지 않았다..

우리 주변에 부동산으로 돈 번 사람은 많지만 주식투자로는 돈 번 사람보다 돈 잃은 사람을 더 쉽게 볼 수 있다..

또한 부동산은 눈에 보이지만 주식은 눈에 보이지 않는다.

주식은 알고 보면 회사 지분인데 주식을 회사 지분으로 인식하는 단계까지 가려면 적지 않은 경험과 시간이 걸린다..

중국집에 가면 짜장면과 짬뽕중 하나만 시켜 먹듯이 그동안은 부동산과 주식 둘 중 하나를 선택하여 투자해왔는데 앞으로는 부동산만 바라보던 투자자 중 상당수는 향후 주식시장으로 넘어올 것 같다..

이때, 부동산 시장에서 돈을 싸들고  주식시장으로 넘어 오는 투자자들은  어떤 스타일로 투자를 할지 주목할 필요가 있다.  돈이 몰리는 자산의 가격은 올라가니까..

아마도 부동산 투자처럼 투자할 확률이 높다고 생각한다.

돈이 적은 사람들은 모 아니면 도 스타일 이지만, 돈이 많은 사람들은 대박보다 돈의 가치를 지켜려는데 포커스를 두고 있다.

월세 주듯이 배당을 따박따박 주는 회사..

안정적으로 비즈니스를 오랫동안 성공적으로 이끌어 왔던 회사..

쉽게 망할것 같지 않을 회사...

이런 회사를 주목할 것 같다.

요즘 핫한 주식은 언택트 인터넷 주,  2차전지, 바이오 이런 주식들이다..

장미빛 미래가 그려지고 매분기 실적도 잘 나온다..

이런 주식을 사려면  돈이 주식시장에 외부에서 많이 들어오거나 주식시장 내부에서  뭔가를 팔고 사야한다.

그런 이유로 인해 코로나 국면에서 전통 우량주들이 찬밥신세가 되었다..

비접촉 국면에서 실적도 좋지 않고  4차산업 시대인데 도통 비전이 없어 보인다..

하지만 코로나 치료제, 백신이 가시권에 들어오고 확진자 증가 속도가 꺽이는 시점에서 이제는 그동안 잡주 취급 받았던 전통 우량 컨택트 종목에 서서히 관심을 가질 필요가 있다..

기업 본연의 가치를 볼수 있는 눈과, 대중과 반대편에 설줄 아는 용기가 있는자에게 시장은 언제나 선물을 준다.

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임대차3법이 초스피드로 통과 되고 곧바로 시행 되었다.

돌이킬 수 없는 루비콘 강을 건넜다고 본다.

많은 사람들의 삶에 큰 영향을 끼칠 것이 분명하다..

이왕 이렇게 되었으니 나의 염려가 기우이길 바라며 모든 일이 잘 되었으면 좋겠다..

일단, 내 생각이 짧은 것인지, 잘못 생각하고 있는 것인지 모르겠으나 "고위 공직자, 청와대 참모들 중에 집 두 채 이상 있는 사람들은 모조리 팔고 있다"며  마치 잘하고 있다고 홍보하듯이 언론 플레이를 하고 있는데 이게 과연 옳은 일이고 정의로운지 아무리 생각해도 알 수가 없다..

집 한 두 채 더 가지고 있는 것이 그렇게 큰 잘못인가?

힘 없는 사람의 집을 강제로 강탈한 것도 아니고,  자기가 돈 벌어서 시드 머니 만들고, 집값 하락에 대한 리스크를 안고, 대출 이자 내어 가면서 합법적으로,  필요에 의해서 ,시장에서 정당하게 샀는데  마치 적폐인양 죄악시 하고, 공직자라는 이유로 강제로 팔게 하는가 과연 옳은 일인가?.

 버스 대절하고 우루루 몰려 다니며 매물 싹슬이 하여 시세 조작하는 것.. 이런 것은 명백한 투기로 잘못인것  맞다...

하지만 자신이 열심히  살아 돈 모으고,  저금 하자니 금리가 낮고, 주식 하자니 잘 모르겠고,  노후에  월세 놓고 임대 수입으로 살아가려 집을 한 채 더 사서 임대 주는 것이 그렇게 큰 잘못인가?

그렇게 생긴 임대 물건으로 인해  OECD선진국 중에 가장 저렴한 수준의  임대비가 형성 되었고 임대인, 임차인이  서로 상생하며 살지  않았던가?

차기 대선주자인 이재명 도지사는 "토지거래허가제"를 검토하고 있다고 한다...

경기도에 사는 은퇴 예정자들 중 노후에 월세 놓고 임대 수입으로  노후대책 계획하던 사람들은 고민스럽게 됐다...

너무 극단적이고, 즉흥적이고, 감정적이고, 대중을 지나치게 의식하는 포퓰리즘적이다.

개인블로그에 글이나 쓰는 일개 범부가 뭘 그리 많이 알겠냐마는 10분만 생각해봐도 이렇게 하면 생겨날 부작용들이 상당히 많을듯 한데  이래도 되나 싶다.

이렇게 되면 임대인과 임차인이 서로 으르렁 거리지 않을까?...

시장에서 수요와 공급에 의해  전세.월세 가격이 매겨 졌을 때는 임차인.임대인이 서로 만족하는  지점에서  거래가 이뤄졌기 때문에 서로 협력 관계였다..

임대인은 임차인이 전세대출 할 때 쉽게 동의 해줬고, 임차인은 집주인이 집을 팔고자 할 때 집도 잘 보여주고 매수하러 오는 사람에게 이 동네는 살기 좋다고 말하기도 했다. 

어디 그 뿐인가 집주인이 사정이 생겨 계약 전에 들어오려 하면  복비와 이사비만 내주면 임차인은  계약 만료 전이라도 흔쾌히 다른 곳으로 이사를 갔다.. 

이제는 상당부분 협력관계에서 대립관계로 전환하게 되었다. 

4년마다 갱신되고 임대상한이 5%로 제한 되기 때문에 같은 아파트 단지, 같은 평수라도 시세가 서로 차이가 나게 생겼다.

시장가격보다 낮게 임대료를 받는 집주인은 세입자를 빨리 내보내고 싶어 한다.

시세보다 저렴한 가격에 살고 있는 임차인은 최대한 나가지 않으려 한다.

그 동안은 집주인이  웬만한 것은 수리를 해줬다..

좀 더 높은 임대료를 받기 위해 도배 장판 해주기도 하고 싱크대로 갈아주는 경우도 있었다.

사용하다가  변기가 고장나고 물이 새고 하면 수리도 해줬다..

이제는 당신이 쓰다 고장난걸 왜 나보고 수리해 달라고 하느냐 할것이다..

살기 싫으면 나가던가 할 것이고  누가 수리해야 하냐는 문제로 다툼이 생기거나 법적분쟁으로 비화 될수 있다... 

임차인이 화가 나 있는데 집 주인이 갑자기 사정이 생겨 집을 팔게 되었다면?

골탕 먹으라며  집도 보여주지 않으려 할 것이고 협조를 안할 것이다..

임대인이 화가 나있는데 2년  거주 후2년 더 거주하려 계약갱신권을 사용하려 한다.

문제는 은행에서 전세담보금 대출에 대한 집주인 동의를 받아 오라고 하는데 집주인은 동의를 안해주려 한다면 이 또한 골치 아프게 된다......

아무튼 앞으로  임대인, 임차인 간에 이런 저런 트러블이 많이 생길 것이고  사회적으로  불필요한 에너지가 많이 소비될듯 하다.. 

부동산 관련 전문가가 아니라도 시장경제 원리에 대한 기본적 상식만 있어도 충분히 알 수 있었던 임대차3법의 부작용이 이제 본격화 되고 있다. 

어쩌다 보니 부동산 관련 글만 계속 쓰고 있는데  거주에 관한 문제는  삶에 직결되기 때문에 매우 심각하게  지켜보고 있다. 

오늘자 뉴스 보도를 보니  예상 되었던  부작용이 하나둘 현실에서 나타나고 있다. 

빌라 가격이 들썩이고 있고  12년만에 거래량이 최고치를 찍었다고 한다..

경제상식 "대체제" 현상으로 충분히 예상 가능했던 일이 벌어지고 있는 것이다..

재산세, 종부세 등 보유세를 올리니 전세에서 반전세로, 반전세에서 월세로 빠르게 전환 되고 있다. 

경제상식 "조세의 전가와 귀착" 현상을 알면  충분히 예상 가능 했던 일이 벌어지고 있다. 

전세가 사라지기 위해서는 집주인이 전세값을 모두 상환해야 하는데 그것이 불가능하기 때문에 전세는 사라지지 않는다고 주장하는 사람도 많은데 직관적으로는 그렇게 생각하기 쉽다..

전세가 일시에 사라지지 않지만 급격히 사라지는 추세가 만들어 지는 것이 무서운 것이다. 

집을 추가로 확보한 사람들은 매월 현금흐름이 좋은 사람들이 많다. 

여유 자금을 다른 곳에 돌리던 사람들이 세금 압박을 받게 되면 세금을 내기 위해 자기 능력을 총동원해 전세에서 월세로 전환 해야 겠다는 확고한 목표가 생긴다. 

이자가 낮기 때문에 일단 아파트 담보를 최대치로 땡겨  전세금을 갚아 나가려 한다..

요즘 신용대출도 신용 1등급일 경우 이자가 2%대 초반 수준에서 1~2억 정도는 신용대출 할 수 있다..

전세를 월세로 돌리겠다는 확고한 목표가  세워 졌기 때문에  전세는 매우 빠르게 감소할 것이다..

정부가 임대차3법을 강행하니 전세 품귀 현상이 생기고 있다. 

공급을 감소하게끔 하는 현상이 외부 요인으로 작용하면 공급곡선 자체가 왼쪽으로 이동해서 가격을 올려 버린다.

지금 딱 그런 형상이 벌어지고 있다..

지금은 법이 본격적으로 가동 되기도 전이다..

법이 한번 만들어지고 나면 잘 바뀌지 않는다..

바뀔수도 있으나 부작용으로 곪아 터져야  손을 볼까 말까다..

신문기사 내용은  투기꾼들에 의한 가짜 뉴스라고  떠드는 폭락교주 유튜버들도 많은 줄로 안다...

주말에 따릉이 자전거 타고  내가 살고 있는 동네 부동산 10군데만 돌아다녀 보면 지금 부동산 시장 상황이 어떻게 돌아가는지를 쉽게 알 수 있다..

전세물량이 빠르게 줄어 드는 시작 단계에 불과 한데 앞으로 어떤일이 벌어질지 싶히 염려 스럽다..

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생태계 평형(equilibrium of ecosystem) 이라는 말이 있다. 
생태계에서 생물 개체의 수, 군집의 종류, 물질의 양 , 에너지 흐름 등 생태계의 안정된 상태를 생태계의 평형이라고 한다.

자연 생태계는 다양한 매커니즘이 복잡하게 얽혀 있는데  인간이 인위적으로 과도하게 개입하면 생태계 평형이 깨져 큰 혼란이 오는 사례는 무수히 많다. 

토끼가 없던 호주 대륙에 영국 신사 한명이 토끼를 들여와 키웠는데 그 중 몇마리가 도망가서 급격히 번식해 버리는 바람이 호주 생태계가 큰 혼란을 겪게된 일화는 유명하다..

호주에는 토끼의 천적이 없었던지라 번식력이 바퀴벌레 수준인 토끼가 무지막지하게 번식해서 농작물에 큰 피해를 입혔다. 

천적 여우를 풀어 해결해 보려 했는데 여우가 아무리 토끼를 먹어도 토끼 번식력이 더 강해 효과가 없었다.

고민끝에 생각해낸 것이 토끼만 잡는 바이러스를  뿌리는 것이였는데 90% 토끼가 죽고  살아남은 10%의 토끼가 바이러스에 내성이 생겨 더 많이 번식하여 난리도 아니다.. 

호주는 아직까지 토끼와의 전쟁을 치르고 있다..

인도에서  있었던 일이다..

거리에 코브라가 너무 많아 코브라에 상금을 걸었다..

그랬더니 코브라가 점차 줄어 들며 효과를 보는 듯 했다. 

얼마후 길거리에 코브라가 줄어 들었는데 코브라 보상금을 신청하는 사람들은 오히려  점점 늘어났다.

알고 봤더니  코브라 보상금을 타기 위해 우후죽순처럼 코브라를 사육하기 시작했던 것이다.. 

코브라 보상금을 중지했다.

그러자 코브라를 사육할 필요가 없어서 코브라를 모두 방사해 버렸다. 

코브라는 보상 정책을 취하기 전보다 훨씬 더 많아졌다..

이와 같이 정부 정책의 부작용을 일컬어 "코브라효과"라 하기도한다. 

다음사례, 마오쩌뚱 시대  식량난이 심해졌다. 

마오쩌뚱은  참새가 곡식을 많이 먹는다는 얘기를 들었다..

참새에게 빼앗기는 곡식만 막아도 인민들이 배곪는 일이 없겠다 싶어 마오쩌뚱이 참새 박멸을 지시했다..

전국적으로 참새잡이 캠패인이 벌어졌다.

처음에는 효과가 있었다..  그러나 얼마 후 참새 수억마리가 사라지자 참새의 먹잇감인 병충해가 창궐해 대기근이 생겼고 수천만명이 굶어 죽었다.....

경제는 생태계와 같다. 

미세조정은 하돼 가격은 시장에 의해 작동 되게 해야 한다. 

시장경제에서 넘지 말아야 할 선이 가격을 건드는 것이다.

시장에서 형성 되는 가격에 인위적으로 개입하면 경제 생태계에 혼란을 초래한다. 

수요공급 원리를 무시한채 가격을 통제하는 정책을 무리하게 써서  부동산 시장 생태계 시스템이 꼬여 버렸다.

하다 하다 안되니 이제는 "1가구 1주택 원칙" 취지의 입법을 예고 하고 있다. 

배가 산으로 가려한다.

1가구 1주택 되면 어떤 세상이 되는지 생각은 해봤는지 모르겠다. 

다주택자의 다른 이름은 임대 공급자다..

1가구 1주택으로 못 박으면 임대공급이 줄어들고  임대시장이 쪼그라든다. 

임대물량이 적고 임대시장이 쪼그라들면 임대가격이 오를뿐더러 이동하기 매우 어렵게 된다.

이사할 이유는 얼마나 많은가..

자녀 교육을 위해 , 직장을 옮기 위해 , 부모님을 봉양하기 위해, 더 좋은 곳으로 옮겨 타기위해 이사를 다닌다.

집 소유보다 자녀 교육을 중시한 사람은 집을 사지 않고 강남에 전세를 살기도 했다.

더 좋은 직장을 옮기기 위해  강북에 소유한 집을 전세 주고 내가 원하는  강남에 전세를 얻어 살기도 했다. 

거주 이동이 자유롭고 편해야 그 사회는 능률적이고 효율이 생긴다..

이사짐 센타 돈 벌고,  가구 업자 바꾸고 ,  도배 장판 인테리어업자 돈벌고,  업자들이  일하면서 짜장면도  시켜먹고 한다..

1가구 1주택도 좋지만  임대시장을 파괴하며  모두가 주택을 소유해야 하는 , 1가구 1주택을 강제하는 정책은 위험하다..

현금흐름이 좋은 젊은 사람들에게 대출 지원을 많이 해줘서 자가 소유를 원하면 집을 쉽게 사주게 하고, 여유가 되는 사람은 주택을 더 사서 임대시장에  임대 물량을 공급하게 해서  임대를 원하는 사람에게 저렴한 가격에 전월세로 살게끔 해줘야 한다.

다주택자를 적페로 몰아 임대시장을  강제로 축소 시키는 정책을 펴면  결국 집을 살 수 없는 서민들에게 피해가 돌아간다..

주거 이전이 경직되면 건설 경기에 활력을 넣을 수 없어  경기가 침체 된다.

주택임대시장, 주택매매시장, 주택 공급시장이 유기적으로 작동하며 주택재고를 시장경제 원리에 의해 조절되게 해야 한다.

축구 경기가 마음에 안든다고  심판이 축구장에서 공을 차고 돌아다니면 곤란하다.

정부는 심판자 본연의 역할에 충실해야 부동산 시장 생태계를 조속히 정상화 시켜야 한다.

정부가 수요 공급에 의하지 않고 시장 가격에 강제적으로 개입하는 것은 심판이 공을 차는 격이며 생태계를 파괴하는 행위다...

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세상이 급변할 때는 변화의 모습을 유심히 살펴야 한다.

감정을 철저히 배제하고 , 내가 처한 상황에 따른 편견을 경계하고 , 최대한 객관적으로 있는 그대로의 모습을 보면서 최대한 팩트에 가까이 접근하는 것을 목표로 하고  정확한 팩트에 근거해 현명한 판단을 내리고 과감한 의사결정을 해야 한다.

부동산 시장이 매우 급격하게 변하고 있다.

주거는 삶의 가장 중요한 부분중 하나이기에  집을 보유하고 있든 보유하고 있지 않든 눈을 부릅뜨고 시장 상황을 살펴봐야 한다..

많은 의견을 청취하되 그 누구의 말이라도 맹목적으로 신봉하고 무조건 따르는 것은 위험하다.

최근 언론에 소개된 내용중에  한국의 워렌버핏이라고 하는 "존리" 대표의 부동산에 대한 의견이 좀 자극적이다..

카드, 자동차 없애고 주식투자하라는 의견에는 소비를 줄이고 그 돈으로 자산에 투자하라는 뜻으로 공감할 수 있지만 집은 사지 말고 월세로 살면서 주식투자하라는 말은 신중하게 받아 드려야 한다고 본다..

존리 대표보다 더 위대한 주식투자 현인중에  일단 자기집은 먼저 마련하라는 조언을 한 사람도 여럿 있다. 

대표적인 예가 피터린치와 앙드레코스톨라니..

주식투자의 구루들이 일단 자기 집을 먼저 사라고 한 이유는 인플레이션에 대한 헷지 기능, 
레버리지 효과, 낮은 가격 변동성 등의 이점을 근거로  실수요자로서 감당할 수 있는 수준에서 레버리지를 일으켜 내집마련을 먼저  할 것을 권유했다..

주식전문가 중에도 의견이 서로 상이 하니 양쪽 모두의 의견을 신중히 들어봐야 할듯 하다..

여기서 참고해야 할 것은 임대시장의 전월세 가격상황과  매매시장의 대출이자 상황이다..

월세 가격이 적정하고 안정적인  추세로 흘러갈 국면이면서  대출이자가 높은 수준이라면 존리대표의 의견이 납득이 간다..

하지만  전세.월세 공급물량이 적어서 임대료가 추세적으로 상승이 예상되는 국면인데 반해  대출금리가 1~2%대 최저 금리 수준이라면  월세 낼 돈이나 원리금 상환 금액이나 비슷하게 된다..

월세는 매월 버려지는 돈이고, 월세의 보증금이나 전세금의 현금은 인플레이션에 의해 녹아내린다....

그에반해 보금자리론 30년 대출하면 30년 동안 원리금이 매월 똑같아 예측가능하다.

또한 현재 원리금 100만원 낸다고 하면 10년, 20년 후의 100만원은 지금처럼 부담이 가지 않는다..

20년 전의 10만원은  부담 스러운 돈이였지만 지금의 10만원은 외식 한 두번 안 하면 세이브 되는 돈이다.

아무튼 돈가치 하락으로 인해 원리금은 점점 갈수록 부담이 줄어들게 된다..

하지만 전세나 월세로 30년을 산다고 가정 해보자...  

월세는 실물이기에 짜장면값 오르듯 인플레이션 만큼 점진적으로 오르게 될 확률이 높고, 보증금 역시 매년 조금씩 올려줘야 한다..

따라서 임대료는 갈수록 점점 부담이 늘어나게 된다...

집 살 돈으로 주식에 투자하고 성공하면 큰 문제가 없을수도 있지만 확률적으로 개미가 주식투자로 돈을 벌 확률이 그리 높지 않다..

2007년, 2017년과 같은 상승장에서도 개미들은 돈을 잘 벌지 못한다..

처음에 돈을 벌었더라도  상승장 끝물에 무리하게 투자하여  그동안 벌었던 돈 다 토해내는 게 다반사다..

월세로 살면서 그 돈으로 주식투자 하라는 존리대표의 의견은 신중히 생각하자..

개인적 의견이지만  지금과 같이 주거가 불안정한 시대에는 실거주 한채는 일단 베이스로 깔고 그후에 다른 것을 도모하는 것이 맞다고 본다..

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주식을 매수하는 방법은 여러가지가 있다.

투자자 마다 다 다른데 필자는 크게 두가지 방법을 활용한다. 

1. 쌀 때 사서  제 값이 될때까지 매수하기

2. 오르는 것을 확인하고 점진적으로 수량을 확대하기

첫번째 방법은 가치투자할 때 주로 사용 하는데 벤자민그레이엄 계열 투자자들이  주로 활용하는 방식이다. 

여기서 싸고 비싸다는 것은 벨류에이션에 의한 측정이지 명목가격이 아니라는 것쯤은 주린이가 아니며 다 아실테고..

이와 관련된 내용은 추후에 하기로 하고, 이번글에서 간단히 소개하고자 하는 것은 두번째 방법으로 제시리버모어 계열 투자자들이 트레이딩 할때 주로 활용하는 방식이다..

주린이 시절에는 웬지 좋아 보이는 주식을 덜컹 사놓고 오르길 기다렸다..

거의  충동구매, 뇌동매매다...

필 받을 때 샀다가 내려가면 계속 물타기 한다..

지하1층이 바닥인줄  알았는데 지하2층이 있고, 지하2층이 바닥인줄 알았는데  어어 하면서 지하10층까지 내려가는 경우도 많다... 

바닥을 확인해 가면서 들어가는 게 정석이다..

 위 그림은 필자가 이번 코로나 패닉장에서  코스닥레버리지를 매집해 가는 과정이다.  

B 표시는  HTS에서 자동으로 기록해 주는 매수 기록이다...

오르는 걸 확인하면서 계속 분할 매수하며 매집해 들어갔다..

코스닥은 이미 많이 올랐지만 오늘도 매수했다..

이제 막 달리기 시작했으며 버블을 논할 단계가 아니라 판단하기 때문이다..

 첫 매수 시점은 4월초다..

왜 4월에 매수를 시작했는가..

그때 바닥 신호가 나왔기 때문이다..

5월,6월에 월봉상 양봉이  5개월 이평선 위에 이쁘게 올라타는 것을 확인하고 더 크게 배팅...

목표로 하는 매수 금액의  80%가  채워졌다...

트레이딩에서 매수는 오르는 것을 확인 하고 사고, 오르는 탄력이 붙으면 더 물량을 보테고...

이렇게 하는 것이 제시리버모어가 활용한 피라미딩 방법이다..

종목 추천이  아닌 매수 방법에 대한  의견이니 참고만 하시길~~ 

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몇년 사이에 집 값이 몇 억씩 오르고  전세 값도 폭등하여 서민들의 거주에 대해 불안감이 재앙수준이다. 

오늘도 추미애 장관이 투기꾼을 때려 잡겠다고 엄포를 놓고 있던데 한심하다 못해 측은하다.. 

나라를 이끌어 가는 지도자들의 무지함이 절망적이다. 

지도자라 해서 모든 분야에서 다 잘 알 수 없다.

그래서 리더는 경청이 매우 중요하다..

경청을 하기에 앞서 참모들이 입바른 소리를 잘 하게 환경을 만들어 놔야 한다..

한비자가 뭐라 했던가  군주는 신하들에게 자기 의도를 드러내지 마라 하였다.

리더가  자신의 좋고 싫음을 드러내면 부하들은 리더가 원하는 답만 말하려 한다.

군주가 좋아하는 말만 하는 간신은  알고보면 군주가 만들어 내는 것이다. 

입바른 소리를 하면 화를 내고, 원하는 답을 얘기하면 좋아하기 때문에 멀쩡한 신하도 간신이 되는 것이다.

김현미 장관을 비롯하여 청와대에서 정책을 담당하는 사람들이 가장 큰 문제라 본다..

이들에겐 고정관념이 박혀있다. 

 "부동산 값이 오르는 것은 투기꾼 때문이고 가진자가 없는 자를 착취하기 때문이다."

여기서 한 발자욱도 물러섬이 없어 보인다. 

평생 사회 비판, 대기업 비판만 했던 진보 경제학자들의 말만 듣고,  부동산학을 전공하고 부동산 시장 현장에서 산전수던 다 겪은 실무형 전문가들은 부동산 카르텔의 한통속이라 생각하며 투기꾼 무리의 일원으로 보면서 그들의 말은 들으려 하지 않는 것이 가장 큰 문제다...

김현미 장관 밑에서 일하는 공무원들이 부동산 시장 상황을 이토록 모를리는 없다고 본다..

다만, 조언할 수 없는 환경이거나 조언해도 말귀를 못 알아 먹거나 질타를 받았다고  본다.

집값이 오르는데 재건축 규제를 풀으라고? 당신 미쳤어?

(재건축을 완화해야 주택 공급이 기대 되어 가격이 안정 되는데..)

불로소득은 악인거 몰라? 그런데 양도세율 낮추라고 돌았어?

(양도세율을 일시적으로라도 낮춰야 매물이 시장에 쏟아져서 가격이 안정 되는데..)

세금을 올려야 집을 안 살거 아냐? 안그래?

(세금 올리면 세입자에게 전가되고 전세가 임대료 올라가면 집값 더 올라가는데.. )

재건축아파트가 가격을 밀어 올리는데 분양가상항제 해야 재건축이 잡히지 않겠어?

(분양가 상한제 하여 로또분양 만들어 놓으면 전세로 몰려들고 전세가가 올라가면 매매가도 올라가는데..)

분명 이랬다고 본다...

현장을 알고 있는 실무 공무원들이 경제의 수요 공급의 원리, 가격 탄력성, 보완제 대체제, 조세의 전가 법칙, 외적 요인으로 공급곡선을 왼쪽으로 이동 시키면 가격이 오른다는 사실,  가격을 통제하면 암시장이 생긴다는 것 , 1가구 1주택 정책을 고집한 루마니아 실패 사례,  임대시장에 무리하게 개입해 폭망한 비엔나 사례 ,  로베스피에르 우유값 사태, 정조시대 쌀 폭동, 미국 카트리나 홍수 시  생필품 가격 통제에 따른 부작용 등 수요.공급 시장 원리와 시장에 무리하게 개입하여 폭망한 수 많은 사례를  모를리가 없다.. 

참모들이 말하지 않았다기 보다 윽박지르고 닥달하며 원하는 답만 가져오게 해서 이런 사단이 일어났다고 생각된다...

집을 여러채 사기 때문에 집 값이 오르지 않나? 보유세를 매기면 여러 채 못사지 않나?,  거래세를 높히면 덜 사지 않나?

임대료 오르면 임대료 막으면 되고, 가격 오르면 가격 제한하면 되는거지... 

딱 한치 앞만 내다보는  초딩 생각이다. 

좋은 대학 나오고,  공부 많이 하고, 정의롭고, 용감하고, 추진력 좋은데 세상물정은 잘 모르는.. 

이런 사람들이 힘이 있을 때가 제일 무서운 법이다...

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정부의 무지막지한  수요억지 정책으로 인해 부동산으로 가수요가 들어가기 힘들게 되었다.

영끌해서라도 집을 살 수 있는 계층이 집을 사고 나면 어느정도 분노의 매수세는 조금 잠잠해 지지 않을까... 

어제 문제인 대통령이  주식시장의 개인투자자 양도세 부과 관련하여 코멘트를 날렸다. 

주식시장을 활성화 시켜 부동산 시장에서 소외 되어 분노한  젊은 층에게 부의효과를 주려는 포석으로 보인다..

코스피가 2200에서  안착하고 2500정도 다다르게 되면 분위기는 상당히 달라지리라 예상된다..

한국판 뉴딜, 4차산업, 언텍트, 수소경제 등 증시가 상승하는 명분과 논리가 시장에 쏟아져 나오면서 주가 상승을 설명하려 할것이다..

3월 급락 이후 큰 조정 없이 줄기차게 올라왔기 때문에  에너지 응축이 필요하다..

한번 정도 조정을 한 후에 도약하는 게 자연스러운데  유동성이 풍부하여 대기자금이 많음으로 깊은 조정보다 2200 언저리에서 옆으로 횡보하면 기간 조정을 거치지 않을까 예상한다..

코로나 백신, 치료제 생산이 가시화 되면 실물경제의 회복 수치가 나오면서 강한 상승 모멘텀이 나올듯 하다..

하지만 불행하게도 개미들의 운명은 정해져 있다.. 

상승장에 큰 수익을 내고 위험할 때 빠져 나오는 개미들은 소수에 불과하다..

대부분은 신나게 놀다가 고래의 먹잇감이 되며 투자생을 마감하게 될 운명이다...

수제맥주를 만들때 좋은 재료를 쓰고, 소독을 잘하고, 효모와 홉과 맥아를 적절히 섞는 기술과 타고난 감각이 필요하다.

하지만 가장 중요한 것은 시간이다...

맥주는 절대 후다닥 만들어지지 않는다.

발효하는 시간과 숙성하는 시간이 필요하다..

아무리 맥주 만드는 기술이 발달했다 해도 깊은 풍미의 맛을 내는 맥주를 만들기 위해서는 일정한 시간이 필요하다..

맥주를 만드는데 하루만에 후다닥 만들어지는 속성코스는 없다.

주식투자 역시 마찬가지다..

속성코스는 없다.

아무리 뛰어난 천재라도 후다닥 벼락치기 공부해서 고수의 반열에 오를 수 없다..

맥주의 숙성 과정처럼 반드시 경험이 필요하다..

약오르고, 화나고, 짜증나고, 열불나고, 허탈하고, 우울하고, 포기하고, 기대하고, 욕나오고, 괴씸하고,  설레이고, 환호하고, 감사하고....   

이런 인간이 느낄 수 있는 많은 감정과 108번뇌를 하나씩 경험하면서 어느덧 성숙한 투자자가 되어 가는데 이런 감정은 경험해야 얻어 지는 것이지 머리로 외운다고 되는 게 아니다..

물론 공부 하나도 하지 않고 맨땅에 깨지면서 배우는 것 보다  미리 공부하고, 예방주사 맞고 경험하는 것이 빠르고 안전한 길이긴 하다..

대부분은 저런 감정을 느끼면서 털리게 되며 "주식투자는 하는 것이 아니란다" 하며 주변에 이야기 하는 사람이 된다.

주린이 , 투자 입문자는 알고나 투자하자~ 

욕심을 부릴수록 성공 확률이 낮아진다는 사실을...

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가끔씩 통계청에 가서 통화량을 살폈는데 요즘은 매월 체크하고 있다..

지난주 수요일 5월 통화량이 발표 되었다.

통화 중에 특히 M2 통화를 유심히 봐야 한다. 

M2 통화는 현금, MMF, 요구불예금, 단기 예금 등으로 여차하면 여기 저기로 이동할 수 있는 투자 대기 자금이라 할 수 있다. 

M2 통화가 5월 달에 35조 증가하여 역대 최대 증가 기록을 갈아치웠다. 

2개월 연속 연대 최대 기록이 갱신되었다. 

중요한 것은 통화 증가 각도인데 통화 증가 각도가 달라진 건 2020년 1월부터다...

단발성으로 증가 했나 싶었는데 그 이후 추세를 만들고 있다..

이게 무서운 대목이다...   추세를 만들면 계속 달리는 속성이 있다. 

앞으로 풀릴 돈이 줄줄이 예약 되어 있다. 

하반기 추경 35조,  올해 연말부터 풀리는 3기 신도시 토지보상금 45조, 한국판 뉴딜정책으로 향후 5년간 100조 +@

돈이 돈면 돈을 만들어낸다. 이게 무서운 것이다..

최근 몇년간 아파트 가격이 많이 올랐다. 

웬만한 서울 아파트는  2~3억은 기본으로 올랐다. 

한 단지에서  몇 개 아파트가  거래 되면서 2~3천 만원 오르면 1000가구의 아파트 단지  시가 총액이 왕창 올라 버린다. 

아파트 평가가격이 높아지면 LTV가 낮아지면서 대출 여력이 생겨 돈을 더 빌릴 수 있게 된다. 

실제로 돈을 더 빌려 빌라를 사기도 하고, 생활자금으로 쓰기도 하고, 사업자금으로도 쓴다. 

없던 돈이 돈에 의해  돈이 만들어지는 것이다. 

앞으로 저렇게  쏟아지는 돈이 얼마의 돈을 더 만들어 낼까...

경제 성장은 둔화 되는데 물가만 오르고 자산가격만 밀어 올리는 세상이 올것 같다..

자산을 가진자와 현금만 가진자와의 격차는 점점 벌어질듯 하다..

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경제학과 싸우고 있는 정부의 고집으로 인해 부동산 시장 돌아가는 상황이 심상치 않아 보인다. 

무주택자들에겐 정말 중요한 시점이다..

특정 사람의 의견에 치우치지 말고 반대편 얘기도 들어보고 심사숙고 하여 현명한 판단을 내려야 할 때라고 본다..

임대차3법도 급진적인데 임대차 5법까지 추진 한다고 한다. 

나라가 표준임대가를 정해주고  분쟁이 생기면 이를 조정해 주는 분쟁위원회까지 만든다고 한다..

말이 분쟁을 조정해 준다는거지 임차인 편에서 일하게 될 확률이 높다.

임대인을 임차인 피 빨아먹는 악덕 투기꾼으로 생각하고 이렇게 압박 하는데 누가 임대를 놓으려 할까..

임대를 하려면 큰 돈을 주고 집을 한 채 더 사야 하는데  취득세, 보유세, 종부세 폭탄을 마구 때리면 누가 임대를 놓으려 하겠는가..

그동안 임대시장은 시장원리에 의해 작동되던 시장이였다. 

전세, 월세는 누가 투자로 하는 사람이 없다.. 필요에 의해서 전.월세를 구하는 것이다..

임대인이 말도 안되는 폭리를 취했는가 ?

폭리가 있는 곳에는 돈이 몰린다..

임대시장에 폭리가 있으면 너도 나도 임대를 놓으려 하기에  공급자가 몰린다. 

공급자가 공급 물량을 시장에 내 놓으면 가격은 내려간다..

수요와 공급이 시장에서 조정되는 것이고  그렇게 균형가격이 형성되며 임대시장이 존재 했었다.

지금 정부의 행위는 공급을 줄이는 외부요인이다..

외부 요인에 의한 공급이 줄면 공급 곡선은 왼쪽으로 이동한다..

공급 곡선이 왼쪽으로 이동하면 가격은 상승한다.

종부세,재산세를 따불로 올리면 임대놓고 노후생활 하던 사람들은 소득이 없기 때문에 능력을 최대치로 끌어 올려 전세를 거둬 들이고 월세로 전환하여 세금을 충당하려 할 것이다..

전국에 있는 임대인들이 서로 전화 통화 하며 서로 대동단결 하는게 아니라 시간의 차이가 있을 뿐 결국 모두 그렇게 움직이게 될 수 밖에 없다.. 

임대 원가가 올라가기 때문에 생기는 현상이다..

임대차N차법 제도가 시행되면  전세는 급격히 사라지고 월세 시대가 된다.. 

거주지는 생필품이다.  수요에 선택의 여지가 없다..

집은 배추보다 더 가격 변화에 따른 공급 탄력이 낮다..

수요에 비해 모자란다고 해서 후다닥 만들어지는 것이 아니다..

탄력이 낮을 때는 최종 소비자에게 전가된다.. 

임대물량이 줄어들면 임대가는 올라가고 임대가는 매매가를 밀어 올린다.

이렇게 아파트 가격이 올라가면 대체제를 찾게 된다..

아파트의 대체제인 빌라 , 오피스텔 가격이 오른다는 뉴스가 나오고 있다..

임대 하려던 사람들이 어쩔수 없이 매매시장으로 내몰리고 있다. 

눈치빠른 사람순으로 , 영끌 선착순으로 집의 소유권을 갖게 된다...

무주택자들은 심각하게 고민하고 의사결정 해야 할 시점이다..

필자의 생각이 틀릴 수도 있으니 너무 휘둘리지 마시고 , 이쪽 저쪽 그리고 완전 반대 쪽 의견의 글도 심도 깊게 읽어보면서 현명한 판단을 내려야 한다...

시장의 흐름을 정확히 예측할 수 있는 사람은 없다...

정부 정책이 효과가 있을지 역효과를 낼지 알수 없다..

하지만, 어쨌거나 분명한 사실은 임대차 3법 혹은 5법은 임대시장에 엄청난 변화를 주게 될 것임은 분명한듯 하다..

무관심하게 있으면 변화에 대응을 못하게 된다..

국민은행 시세, 감정원 시세, 직방, 호갱노노 같은 사이트를 주기적으로 관찰하고 내가 살고 있는 동네 부동산에 자주 방문해서 시장 상황을  자세히 모니터링 하셔야 될듯 하다..

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시장평균에 투자금의 주력을 투입하는 이유는 시장 평균은 망하지 않기 때문이다. 

어떤 일이 있더라도 대한민국 모든 회사가 동시에 망하는 일은 발생하지 않는다. 

핵전쟁이 일어나도 핵전쟁 후 살아 남은 사람들은 의식주를 해결하기 위해 무엇가를 소비해야 한다. 

그것이 상품이든 서비스든 무조건 소비를 해야 함으로 상품과 서비스를 제공하는 회사는 있어야 한다.

따라서 시장전체는 무너지지 않는다.

살아남은 회사는 오히려 독점을 하며 이익을 독차지 하게 된다.

큰 경제위기 이후 구조조정이 완료되면 주식시장이 폭등하는 이유이기도 하다..

주식시장은 경제성장률(GDP), 물가상승률과 정의 비례 관계에 있다. 

경제가 플러스 성장이 나고 물가가 상승한다면 주식시장은 길게 보면 우상향 하게 된다..

IMF, 금융위기, 코로나위기 같이 GDP가 마이너스 성장 되는 것은 매우 드문 현상이기도 하거니와 모두 복귀 된다..

개별주식이 아닌 시장평균에 투자하면 휴지조각 될 염려에서 자유로울수 있다. 

이것으로 시장이 주는 공포는 극복이 되는 것이다. 

지난 3월 폭락장에서도 무서워 하지 않고 매수에 손이 나갈 수 있다.

남들이 공포에 떨때 탐욕이 생겨나는 경험도 할 수 있게 된다. 

시장평균 매매를 위한 투자 모델링을 해보자. 

어떤 프로세스를 거치면서 수익이 나는지 설계를 해보는 것이다. 

기본 프로세스는 다음과 같다. 

1. 시장 평균을 추종 하는 종목 선택

2. 분할 매수 돌입 (투자 목표액을 정하고 여러번 나눠서 매입한다.)

3. 매수 후 상승하면 피라미딩 방법으로 계속 투자금을 쌓아간다. 

4. 매수 후 하락하면  계속 투자금을 쌓아가면서 매매평균 단가를 낮춘다.

5. +10% 평가 수익이 나고 목표 금액까지 매수 완료하면 매수를 종료한다.

6. +10% 평가 수익 이후 손절가가 아닌 익절가를 확정한다. 

7. 익절가를 정한 후 5% 수익이 깨지면 전량 매도한다. 

8. 시장평균 매매는 손절이 필요 없다.. 내려가면 계속 매수다. 쫄지말고 매수..

9. 매도 기준에 따라 분할 매도 하면서 수익을 실현한다. 

각 항목 마다 무엇을 , 언제, 어떻게 해야 하는지에 대해  설명할 것이 많은데 차차 하기로 하자..

이건 필자가 사용하고 있는 방법인데 기술적 분석과 기본적 분석을 섞어 놓았다...

항상 투자하는 것이 아니라 시장이 좋을 때만 투자하는 것을 기본으로 한다. 

이 방법을  채택하고 정착한지 5년 정도 되었는데 수익이 나지 않은 월이 있긴 했지만 손실 보는 월은 없었다..  

그 이유는 조금만 생각해 보면 알 것이다..

박스권, 횡보장에서도 조금씩 수익이 나지만 2017년 같은 상승장에서는  많은 수익을 가져다 준다..

이 방법을 끝까지 고수할지 나도 잘 모르겠다..

계속 기준과 방법론을 업그레이드 하고 있음으로 조금씩 변화는 할 것이지만 큰 맥락에서는 위의 모델링을 따르게 될 듯 하다..

효과를 보고 있기 때문이다..

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어제 글과 같은 맥락의 글이다. 

시장은 과연 변화 하고 있는 걸까...

어제 미국 증시가 대단히 재미 있었다..  

다우, 나스닥 양시장 모두 초반에 2% 가까이 상승하는 모습을 보고 잤는데 자고 일어나니 다우는 보합, 나스닥은 -2% 하락 마감했다.

그동안 상승을 이끌었던 기술주들이 배부분 하락하는 가운데 테슬라는 16% 폭등했다가 -3% 폭락으로 마감했다.

하루 사이에 테슬라 한 종목에만  50조가 출렁 출렁했다...

한가지 주목해야 하는 뉴스는 미국 FDA에서 코로나 백신과 치료제를 패스트트랙으로 승인했다는 소식이다..

6주안에 백신과 치료제를 생산하기 위해  원재료를  확보하고 있다는 소식도 들린다..

미국 뿐만 아니라 영국, 중국, 그리고 한국도 백신, 치료제 개발에 박차를 가하고 있다..

코로나 시장은 1등만 먹는 시장이 아니라 먼저 만드는 top 10이 먹는 시장이다. 

아무튼 코로나 치료제, 백신이 생산 된다는 것은 언젠가 코로나 쌩난리의 끝이  온다는 의미다..

경기 회복을 기대할 수 있는 희소식에 언텍트 관련주들이 차익실현 매물이 쏟아지고 있는 건가..

네이버와 카카오가 큰 폭을 빠지고 있는데 그에 반해 금융주 및 경기 민감주들은 나름 선방하고 있다..

선수 체인지가 되고 있는 변곡점이 왔는지 유심히 살펴야 할 시점이다..

특히 외국인들이 매도하는 것이 무엇이며, 그 돈으로 무엇을 매수하는지 매의 눈으로 탐색하자...

카카오, 네이버가 싸다고 신규로 들어가서 덥석 덥석 물면 물리는 수가 있으니 조심해야할 시점이다.~~~

뭐..   5년, 10년을 바라보는 투자자라면 크게 상관 없을 수도 있겠다..

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시장은 늘 변화를 한다.  시장이 변화 한다는 사실을 아는 것이 너무도 중요하다.

시장에 오랫동안 생존해며  경험을 통해 직접적으로 체득하기도 하고 책을 통해 간접적으로 익히기도 한다.

가장 좋은 것은 공부를 통해 알고 있던 것을 시장에 참여하며 직접 경험하는 것이다. 

초보 투자자라면 처음부터 너무 욕심 내지 말아야 한다..

인생은 길다.. 백세시대라는 말도 있지 않는가.. 

10년 동안은  돈을 못벌어도 돈을 까먹지 않고 생존만 하고 있어도 성공한 것이다..

10년 동안 퇴출 당하지 않고 많은 경험을 하면 그 경험치가 큰 자산이 된다..

10년 경험하고 익혀서 평생 써먹으면 된다..

우리나라 시장이 2018년 2월부터 2년 6개월 동안 약세장이 펼쳐지고 있다..

주식시장 전체를 두고 볼 때 보통은 1년, 길어야 2년 정도 약세장이 진행 되는데 지금의 약세장은 제법 긴 약세장에 속한다..

경험적으로, 직감적으로, 확률적으로 볼 때 지금은 약세장의 끝을 지나가고 있을 가능성이 높다고 본다..

일반 사람들이 강세장을 알아차릴 때는 이미 한참 오르고 난 이후다...

저녁 뉴스에서 주식 시장이 오르고 있다고 떠들어야 그제서야 알게 된다..

주변 지인들 가운데 휴먼인디게이터를 여럿 두고 있다..

한번씩 물어본다..   요즘 주변 사람중에 주식얘기 하는 사람 있냐고...

아직은 감지 되지 않고 있다.. 일반 대중들은 오직 부동산 얘기만 하고 있다고 한다..

동학개미 얘기가 많이 나오고 있는데 동학개미는 그나마 빠른 개미들이다..

시장의 변화를 잘 관찰해 보자...

시장은 늘 변한다....

지금은 거들떠 보지도 않는 인기 없는 종목들이 한때는 시장의 뜨거운 주목을 받았던 종목이 많다...

금융주, 자산주, 배당주, 가치주  이런 주식들은 요즘 완전 찬밥신세다..

카카오, 네이버,엔씨소프트, 바이오, 배터리 같은 성장주가 대세다..

요즘은 전통적인 가치 환산법이 무용지물이 되다시피 하고 있다...

코로나 때문에 망할지도 모른다는 것이다..

코로나가 아니라 코로나 할배가 와도 인간이 살아가기 위해서는 기본적으로  생존을 위한 필수적인 그 무엇이 필요한 법이다.

PER 100배인데 미래 전망이 밝은 성장주라는 이유로 돈이 몰리고 있다.

PER4, PBR0.3 , 시가배당율 7% 찍어도  잡주 취급 당하며 빌빌기고 있는 종목들이 널려 있다...

계절이 바뀌면 그것도 또한 순식간이다...

숨이 턱턱 막히는 여름에는 롱패딩 입는 겨울이 온다는게 믿기지 않는다..

계절의 여러 싸이클을 경험하면 알 수 있다..

달리는 말에 올라타라는 말이 있긴 하지만 그것만 쳐다보고 정신 팔여서는 안된다..

지금 개무시 당하고 있는 주식들 무조건 무시하지 말아야 한다..

그 속에 진주가 숨어 있다..

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부동산 정책이 날이 갈수록 이상한 쪽으로  흘러가고 있다. 

2채 이상 보유할 때부터 취득세 8% 폭탄을 때린다고 한다. 

양도소득세, 보유세를 견딜 수 없는 정도로 올린다고 하니  자녀들에게 상속을 하는 사람들이 늘고 있다.

시장에  내 놓을 줄 알았는데 상속을 한다고 하니  이제는 상속세 세율 인상을 저울질 하고 있다..

대단히 위험한 발상이고 대한민국 시스템의 근간을 흔드는 정책이다..

왜냐하면 이렇게 되면  사회가 대단히 경직된다..

집을 갈아타는 동기는 매우 많다.

직장을 옮길 수도 있고, 자녀 교육 때문일 수도 있고,  형편이 나아져서 좀 더 좋은 거주지로 옮기는 경우도 많다.

 거주지를 옮길 때는 통상 이사할 집을 미리 구해놓고 현재 있는 집을 처분하고 이사를 간다..

그런데  이제 이게 어렵게 됐다..  2주택부터 취득세로 8%를 때려 버리면 그냥 거주 이동을 포기한다..

7억이면 취득세만 해도  5600만원이다.. 갑자기 이런 돈이 어디있나..

임대사업자, 다주택자 물량을 시장에 내 놓으라고 한다...  이 물량이 시장에 나와서 누군가 소유한다고 치자..

그러면 그만큼 전세, 월세 물량은 사라지는 것이다..

예전에는  이동이 자유로웠다..   옮길 지역에 집을 사기도 하고, 전세를 구하기도 했다..

지금은 정책이 발효 되면  주거 이동이  자유롭지 못하다...

변화 자체를 하지 못한다.. 그냥 아무것도 하지 말고 그냥 그자리에 눌러 앉으라는 소리다..

이런 사회는 역동성이 떨어진다.. 역동성이  떨어지면 발전하기 어렵다..

대한민국 헌법은 임시정부의 법통을 이어 받았다.

조소앙 선생이  기초를 만든 대한민국 임시헌장 제4조에 보면 다음과 같은 말이 나온다..

제4조 대한민국의 인민은 종교,언론,저작,출판, 결사,집회, 주소이전, 신체 및 소유의 자유를 향유함

왜  이런 조항을 넣었는가..  

주소이전과  소유의 자유함이 보장된 사회라야 건강하게 발전하는 나라가 되기 때문에 넣은 것이다..

이제 꼼짝마라다.. 

주택정책만 두고 보면 시장 원리를 근본적으로 부정하고 주소 이전의 자유를 사회주의적 접근 방식으로 조세를 이용해 간접적으로 박탈하고 있다.

자유 민주주의, 자본주의를 지향하는 국가인데  거주이전과 소유의 자유를 억압하는 전체주의적, 사회주의적 정책이 짬뽕된 이상한 나라가 되어 가고 있다.

역사를 보면 경제  활동의 주축인 유대인과 위그노를 핍박한 나라는 쇄퇘하기 시작했다.  

기업인을 핍박하고  임대공급자인  다주택자를 모조리  싸잡아서 투기꾼으로 몰아 악날한 유대인 취급하면 나라는 망조로 가게 된다..

보유세, 종부세 올리면 당장은 집값이  잡히는 듯 하겠지만 세금은 근본적으로 임대자 입장에서 보면 원가에 해당한다.

원가가 올라가면 시간의 문제일 뿐 결국 최종 소비자인 임차인에게 그 비용이 전가 된다.

자영업을 해본 사람이나 중소기업 과장급 정도만 되도 알수 있는 상식이다. 

수요 공급은 생각하지 않은 채 억압적 부동산 정책을 마구 쏟아내면 당장 집값은 잡힐지 몰라도 이제 곧 전월세 폭등이 기다리고 있다..

시장경제를 이해하지 못하는 사회주의 사상을 지나치게 신봉하는 사람들이 나라를 운영하니 이런 일이 벌어지는 것이다...

민주당의 압도적 승리가 에러 였던것 같다...

양극화의 루비콘 강을 거의 건넜다고 본다..

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박원순 죽음을 비아냥 하는 사람이 있다. 

누가 물어 보지도 않았는데 자기는 박원순을 애도하지 않는다고 떠드는 사람들도 많더라..

미투 의혹의 원인을 제공한 것은 잘못이다. 

당당히 책임지지 않고 스스로 목숨을 버린 것도 잘못이다. 

하지만 사람이 죽었지 않는가. 

사람이 죽으면 고인에 대한 최소한의 예의라는 게 있지 않나... 

비난할 거리가 있으면 장례나 치르고 난 후에  비난하자.

경기 고등학교 나오고, 서울대 입학하고, 사법시험 통과 하고 검사 생활 하고 변호사 개업했다.

능력이 없이  집 한 채 없고 빚만 있는 삶을 살진 않았으리라.. 

충줄한 능력으로 부귀영화를 누릴 수도 있었는데 스스로 가시밭길을 걸었다.

민주화를 위해, 인권을 위해, 시민권리를 위해 자신의 삶을 희생하며 살아온 그의 삶을 깡그리 무시하고 고인을 모욕하지는 말자..

마지막 뒷모습이 너무 쓸쓸하다..

인생무상이다. 

총사령관이 전쟁에서 이기려면 높은 시야를 확보하고, 큰 그림에서 판세가 어떻게 돌아가는 지를 최우선적으로 봐야 한다. 

글로벌 금리 추세를 보아 하니  주요국가 들이  거의 제로금리까지 왔기 때문에  채권시장은 먹을 것이  별로 없다.

따라서 주식시장이 채권시장 보다 더 매력적이다..

이머징 시장이 매력적인가 선진국 시장이 매력적인가를 보려면  달러추세를 봐야 하는데 달러약세를 전망하는 시각이 좀 더 많은 것 같다..

위 그림에서 보듯 한국, 중국 증시는  달러약세 국면에서는 대체로 좋았고, 달러 강세 국면에서는 좋지 않았다.

그 이유는 외국인 투자자들이 달러약세 국면에 이머징에 들어와서 증시를 끌어 올리면  나중에 나갈때 환차익,시세차익를 모두 먹을 수 있는데 그 반대의 메커니즘도 작동한다.....

아무튼 달러약세가 진행된다면  향후 중국, 한국 증시에는 우호적 환경이 된다..

증시 판세를 보면 한국 미국 할 것없이 언텍트 기술주의 폭주가 진행 중에 있다.

왜 이런 현상이 생기는가...

이유는 간단하다..

돈은 많은데 갈곳이 딱히 없기 때문이다.

증시 주변 환경이 증시로 돈이 흘러 들어올 요인이 너무도 많다..

특히 한국은 금리는 바닥이고 부동산은 때려 잡고 있기 때문에 주식시장에 돈이 몰려 오고 있다.

부동산에 있는 돈은  원래 증시로 잘 넘어오지 않는데  정부가 작정을 하고  부동산을 때려 잡고 있기 때문에 부동산 자금이 증시로 와서 주식투자를 부동산 투자처럼 하는  자금도 상당할 것으로 예상된다..

어쨌든 지금 상황은 막상 투자할 돈은 많은데 기업들 실적이 엉망이다.. 

당장 실적이 안좋고 코로나 때문에 향후 실적 전망도 어두운데 그런 기업에 돈이 몰려가면 이상하다..

돈이 몰려 가려면 핑계거리가 필요하다..  

카카오, 네이버는 아주 좋은 핑계거리가 있는 기업이다...

미래 전망이 밝은 기업이긴 한데 지금은 너무 과하다..

네이버의 시가총액이 4대 시중은행 시가총액 모두 합한 것 보다 많다.

시총 47조원의 네이버의 2020년 예상 이익이 8000억인데  시총 8조의 하나금융지주의 예상 이익은 2조2000억이다.

더군다나 배당금을 7%씩 준다..

그런데 네이버,카카오 안사고 은행주 사면 병신 취급 당한다..

이처럼 우량주, 가치주, 배당주들은 죽을 쑤고 있는데  카카오, 네이버는 날아가고 있다..

가치주, 우량주 팔아서 언텍트, 바이오 사고 있는 형국이다..

언제까지 이런 장세가 될지 알 수 없다..

하지만 한가지 분명한 것은 유행은 돌고 돈다는 사실..

코로나 종식이 가시권에 들어오고 실물경기 회복에 대한 기대감이 생겨 날때가 되면 시장은 다른 질문을 던지게 된다..

당장 돈을 벌고 있는 회사는 가격이 똥값인데 돈을 벌것으로 예상되는 회사의 가격은 달나라까지 가 있는데 이게 타당한가??

과연 그만한 가치가 있나??

문제는 그때가 언제인지 아무도 모른다는 것...

네이버, 카카오는 지금 올라타기에는  늦은 것 같고,  이미 올라탄 사람은  한참 달리고 있는데 굳이 뛰어 내릴 필요는 없다...

포트폴리오 원칙에 따라 일정부분 있긴 한데 이런 주식은 솔직히 피곤하다..  

아무리 미인과 사귀는 것이 좋아도  성격 맞추기 힘든면 피곤한 법이다.

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경제적 자유를 획득하는데는 크게  3가지 방법이 있다. 

1. 사업 하기

2. 고액 연봉 직장 취업

3. 자산 투자 

사업은 자본과  아이템과 능력 그리고 행운이 따라야 성공하는데  확률적으로 볼 때  사업으로 경제적 자유를 획득하기는 쉽지 않다.

고액 연봉을 받는 것도 하나의 방법인데  연봉을 많이 주는 직장에 들어가는 것은 일단 매우 어렵다.

어려운 관문을 통과 하고 연봉을 많이 받아도 월급만으로는 중산층 이상  올라가기는 현실적으로 어렵다. 

대기업일수록 직원들을 쥐어짜고 잘 부려 먹기 때문에 대기업 직장인 일수록 자유를 많이 박탈 당한다..

직장인은 자판 두드리는 현대판 농노다..

시스템으로 돌아가는 대기업은  직원들 단물 다 빼먹고 40대 중 후반에 버리거나  좀 더 부려먹을 가치가 있다 판단되면 50대 중반까지 예의상 있게 해준다..

대기업에서 정년까지 채우는 경우는 결코 쉽지 않고 이 또한 바늘구멍 통과 하기다...

평범한 사람이 경제적 자유를 누리는 방법은 현실적으로 자산 투자밖에 없다..

자산에는 부동산과 주식이 있는데 부동산은 이미 너무 많이 올라 버렸고 강력한 대출 규제 때문에 내집 마련 하는 것 조차 버겁다.

과거처럼 전세끼고 대출일으켜 집을  여러채 돌리면서 돈 버는 것이  옛말이 되었다..

이제 남은 것은 주식투자밖에 없다...

주식투자를 함에 있어 가장 먼저 알아야 하는 것과 알아야 할 것 중 가장 중요한 것은 무엇일까!

모두들  슈퍼개미가 되어 경제적 자유를 얻기 원하지만 슈퍼개미는 티오가 정해져 있다는 사실이다.

이 사실은 주식시장의 가장 본질적이며 최상 위에 존재하는 개념이다..

배당금으로 큰 부자가 될 수 없다..  

천만원으로 수십억, 수백억 번 투자자는 배당금을 얻은 게 아니라 시세차익을 얻었다.

시세차익 게임은 상대방 주머니에 있는 돈을 뺏어오는 게임으로 시장 참여자들 사이에 제로섬 게임을 벌어지고 승자가 패자의 돈을 획득한 것이다.

슈퍼개미 유튜버 강의 듣는 것? 좋다..

그들이 어떻게 성공했는지 무엇을 공부했고 어떻게 투자하는지 배우는 것?  좋다...

하지만 이 사실은 꼭 기억해야 한다.. 

슈퍼개미는 정원이 정해져 있다는 사실..

중딩 다섯명이 고스톱을 치나, 서울대 졸업생 다섯명이 고스톱을 치나 승자와 패자는 같은 비율로 나온다..

게임의 특성 때문이다..

슈퍼개미가 되고자 하는 개미 수십만명이 제물로 받쳐져서 슈퍼개미 한명 나온 것이다..

평범한 개미 다수가 주식시장에서  높은 확률로 승리할 수 있는 방법은 시장을 길게 보고 시장 평균에 투자하는 것이다..

횡보장 , 하락장, 폭락장에도 죽지 않고 따박 따박 매집하고 배당금 받으며 생존하고 있다가  상승장이 올 때 상승 기류에 편승해 크게 먹는 것이다...

선택은 자유다..  

못 기다리겠다면 어쩔 수 없다..

하지만 알고나 투자하자.

슈퍼개미는 티오가 정해져 있다는 사실을..

주식입문자, 초보 투자자에게 가장 중요한 개념인데  유튜브에 이런 이야기 하는 투자자는 별로 없더라....

왜냐하면  이런 얘기 하면 인기가 없기 때문이다.. 

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노영민 비서실장이 뭇매를 맞고 있다. 

왜 강남 집을 팔지 않고 청주 집을 팔았냐는 비난의 화살이 쏟아지고 있다.

서울에 사는데 청주 아파트를 남겨두고 서울 아파트를 파는게 상식적 인가?

가족과 직장이 서울에 있는데 강남 아파트를 팔고 지방 아파트를 남겨두면 그게 정상인인가  또라이지..

노영민 소유이기도 하지만 가족이 거주하는 곳이면 가족의  입장과 의지도 있는 것이다.

향후 자산가치를 봤을 때 더 유리하다고 판단되는 강남아파트를 남겨두고 지방 아파트를 처분 하는게 당연하지 않나?

고향이 청주라던데 고향에 집 하나 더 있는 게 무슨 문제이지?

청와대에 근무하는 사람들은 집 한채 남겨두고 모두 팔아야 하고, 민주당 국회의원 전부 전수조사 한다는 것은 무슨 논리고 이것이 진정 정의로운 것인가?

공직자라고 해서 사유재산의 처분에 대해 국가가 강제 할 수 있나?

청와대와 여당이 먼저 솔선수범 해야 한다는 논리인것 같은데 , 대한민국은 거주의 자유가 있고 의사선택의 자유가 있고 사유재산을 보호 한다는  헌법정신을 철저히 지킨다는 것에 대한 솔선수범은 왜 하지 않는가...

투기를 목적으로 집을 수십 채 산 사람은 문제의 소지가 있다. 하지만 필요에 의해 집을 두 채 산 사람도 분명 있을 텐데 도매급으로 묶어서 투기꾼으로 몰고 마치 불법을 저지른 사람으로 취급하는 것은 지나친 처사이다..

전세가 편하고 전세로 사는 게 유리하다 생각하여 집을 사지 않은 사람도 있고,  집을 사는게 유리하다고 판단하여 집을 산 사람도 있다. 

인생은 소유보다 과정이다는  삶의 철학으로  여윳돈으로  해외여행 다니고 삶을 즐기며 전.월세 사는 것을 선택한 사람이 있었다.

반면,  2년마다 이사 가는 건 싫고 내집을 빨리 장만 하고 싶다는 마음으로 돈 절약하고 허리띠 졸라매서 집을 산 사람도 있었다.

주식투자나 펀드투자는 잘 모르겠고  전세끼고 집을 산 후에  돈을 갚아 나가면서 나중에 노후대책으로 월세 받으면서 노후대책 해야지 하며 집을 산 사람도 있다..

각자  필요에 의해, 자유의지로, 자신의 선택에 의해 의사결정을 했고 그렇게 살아왔다...

집이 여러채 있다고 인민재판 하듯이 싸잡아서 죄인 취급하고  조롱하고 도매급으로 투기꾼 취급하는게 과연 정의로운지 의문이다..

이렇게 해서 사회 전체가 부유해지고 유익하면 모르겠는데  점점 양극화 되고 편가르기 되는 것이 심히 염려 스럽다.

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